四大銀行定期利率現在最高，3.85％！而且經常變動。按窗改門商鋪計算，收益率在4．5～5％！並且商鋪有升值空間。而錢隨著工資上漲會變少！

買房產投資是想透過什麼來掙錢的？這點自己要清楚

很多人買房投資，你問他你想透過什麼手段來掙錢？他回答都是模稜兩可，其實答案很簡單，買房投資只有兩種獲得收益的渠道：出售賺取差價和收取租金。那麼房產是不是值得投資，其實就很容易判斷了。

第一、通過出售房產來賺取差價收益，如今已經越來越難了。一線城市不敢說，起碼二線城市以下的幾乎所有城市都出現了二手房有價無市的情況，除去幾個城市二手房價格在持續上漲外，大多數城市的二手房價格都處於穩定增長或者微跌的情況（三四線基本沒有上漲的）。那麼這樣的事實也就說明了，想要透過過去的囤房然後房價暴漲30%，兩年翻一番來出售的辦法是不合適的。而且對於住宅來說，絕大多數一二線城市都是限售的（取得房產證後2-3年才可以上市交易）你是不是等得起就值得商榷了。

第二、門面（商鋪）屬於商業地產，用來出售你就需要支付差不多40%的差價收益來繳稅。商業地產來說購買容易，只需要支付50%的首付和3%的契稅即可，但是出售的時候需要交納契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅等各種稅種，基本上這些稅會佔據到你出售房產獲取收益的40%左右。相信絕大多數人看到這個資料後，都會打消出售商業地產的想法吧。

第三、那麼其實最後的收益只能透過收取房租來了。無論是住宅還是商鋪來說，目前來看只有通過出租才能獲得最大化的收益。那麼商鋪和住宅的市場出租情況就需要根據各地情況來做出具體的分析了。

商鋪和住宅市場出租情況如何，只能根據具體城市進行分析

第一、住宅市場的租金收益率低於銀行定期存款就不值得投資了。買房投資是要考慮租金收益率這個東西的，什麼是租金收益率？其公式是（稅後月租金－按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房時間內的按揭款），簡單來說就是房屋出租能夠帶來的收益率與銀行定期利率的差別不大，甚至低於銀行定期利率的話，是不建議投資的。根據前段時間的是一組資料來看，中國目前50個城市（一二線城市）的租金收益率普遍在2%以下，也就是說低於銀行的定期存款利率（三年以上是2.75%）。換句話說，買房的收益還不如用來把錢存在銀行來的划算。

第二、簡單透過租售比來進行估算當地的房產是否值得投資。簡單的計算方式是，月租金：總房款，這個比值超過300建議你就不要投資了。比如，你購買的總房款是100萬，月租金是3000元，那麼租售比就是1:333，這個時候的投資的意義就不大了。總房款很容易計算，但是月租金是多少還是要根據當地的情況來進行分析的。這點需要自己計算，還有商鋪也是基本這樣，

產證面積20平米，3.5米寬，5.5米層高，可做兩層使用，門朝北，一樓鄰內街，目前被酒吧租用，做為酒吧的組成部分，租期至2022年六月止。合肥市寧國路與九華山路交口，繽購廣場美食街。年租金七萬元，現在出售淨得價130萬元。有人願意買嗎？

根據官方公佈的資料，2018年居民平均槓桿率48%，2017年統計局統計人均住房面積40.8平方米，2018年10月住建部副主任表示目前人均住房1.1套。資料表明國內房產存量是基本可以滿足需求，其中的差別在於人口淨流入和淨流出的城市差異以及低收入群體的居住問題。但房地產還會持續發展，只是不會再有之前的那種擴張速度，這將會持續彌補城市間差異。

新生兒出生率持續低迷

房產供應方面是基本飽和狀態，而需求方呢？根據官方資料顯示，2016年之前新生兒出生率是持續減少的，在16年放開二胎之後出生率略有增加，但對出生率的提升沒有各方預計的那麼顯著。再有，城市居民在教育成本和養育成本不斷增加的情況下已經沒有能力生育二胎的意願了，中西部三四線城市生活成本較低，生育意願相對較高。但目前持續的生育率在養育成本和教育成本無法大幅降低的情況下，生育率不會有明顯提升，甚至會開始持續下降。而老齡化的問題就會凸現出來。最終人口淨流入的房產市場會相對穩定且還會有提升空間，而經濟情況較差且人口淨流出的城市房產將會持續下行並保持低迷。

未來十年人口淨流入城市房產主要需求主要是外來人口

未來十年後是2030年，此時00後和01後成為社會就業的新生力量。也開始成家，此代人將會是房地產市場的需求主力人員。在城市中這部分人的父母基本都有住房，且2010年前後是中國房地產投資潮的高峰期，家庭條件稍好的不止一套。獨生子女結婚基本上兩家共同負擔也沒有太大問題。所以主要的接盤人員就轉移到其他城市流入的人員身上了。這將會是主要的需求方。但10年後的大城市房價不會比現在低，現在所期待的是那時的工資會是水平，租售比和現在比會是怎樣。

從投資現實角度講，門面和房產其實都可以考慮。從國家經濟發展前景看，對於普通百姓來說，和尚傾向於住房投資。主要基於以下考量：

1、人口政策的結構性調整，將改善人口負增長格局。近兩年政策落實到了從計劃生育轉向鼓勵全面二胎生育，積極提高生育率工程上來。

依《國家人口發展規劃（2016-2030年）》認定，2015年中國總和生育率為1.5－1.6，並樂觀地將生育率在2020年回升至1.8設定為目標。近兩年“全面二孩”政策實施帶來了生育率的補償性回升，但遠未達到1.8的政策目標。

將2030年全國總人口達到14.5億設定為人口發展目標，則需要2016年－2030年間每年出生人口數達到2000萬以上，明顯高於近20多年的現實。

人口紅利在中國的經濟發展程序中，可以說對消費、投資都起到了很大的作用。

2、我們正在實施推進城鎮化工作，按照目前城鎮化的程序，當前中國的城鎮化水平是57%。到2025年，中國城鎮化水平的目標比例將達到70%。按照這個速度，在2030年大概有200多個城市有100萬人口，意味著有4億人從農村搬到城市，這相當於整個美國的人口。

從各城市以引入人才的方式，紛紛調整房地產調控政策。同時，國家發改委4月8日公佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，其中在推行戶籍制度改革、加快農業轉移人口市民化方面，都給市場一個明確的擴張預期。有人口流量增量的趨勢，就會對住房有需求。

3、住房景氣度正在回升當中。住房市場已走牛十年不假，現在對住房需求市場的定位仍是“房住不炒”的指導思想，因城施策、一城一策的調控措施。但對剛需和改善性住房仍是鼓勵的，調控是不能讓房價上漲過快，以防範和守住金融系統風險底線為宗旨而已。

從2019年1月住房景氣度回落企穩後，開始逐步回升態勢明顯，這也進一步說明住房市場的週期性特徵。選擇投資住房，當然是在景氣度剛回升階段較好。

據統計局最新資料，2019年1~4月份，商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%，降幅比1~3月份收窄0.6個百分點。商品房銷售額39141億元，增長8.1%，增速提高2.5個百分點。據此計算的商品房銷售價格，則出現了比較明顯的漲幅，達到9300元每平方米，在繼續創下歷史新高的同時，同比上漲8.33%，環比上漲2.6%。

值得注意的是，住宅銷售價格達到9205元每平方米，同比和環比漲幅均高於所有商品房的平均水平。房價仍為小幅震盪上漲態勢當中。

僅供參考。