首先，我要告訴你的是10月8日實行新的房貸利率，是不會影響房價的，所以新政前買房還是新政後買房沒多大差別，新政後的房貸利率是這樣的：房貸利率=LPR+加點；其中的“加點”是商業銀行自行決定的，但是隻能是正數。而LPR是由18家商業銀行共同決定的，每個月都更新一次。

“加點”一旦確定，那麼在合同期限內都保持不變，其實這一點和原來的“浮動比例”是一樣的，都是一旦確定都是在合同期內不變。

LPR是每個月都更新一次的，那麼在簽訂房貸合同的時候可以選擇調整的週期，最低是1年，最長是合同期限，也就是說購房者可以選擇在你的週期內按照最新的LPR重新計算房貸利率。

打個比方：如果你辦理房貸的時候，你的LPR是5%，“加點”是0.5%，那麼你的房貸利率就是5.5%，而你選擇調整的週期是1年，那麼1年後LPR變為5.5%，那麼你的房貸利率就變成6%，如果再往後1年，LPR變成4.5%，那麼你的房貸利率就變成5%。

有沒有感覺到其實和原來的基準利率差不多，只不過是原來的基準利率經常不變，而新政下，LPR是每個月都在變。

綜上所述：新政前後辦理房貸都是一樣的，新政既不會在短期內影響房貸利率，也不會影響房價。

從過去以央行固定基準為房貸利率改變為LPR為基準後帶來的幾點變化大家要明白

第一、基準利率變動會更加頻繁，從過去的幾年變動一次變為月月變動已經成為必然。對於LPR利率有所瞭解的朋友應該知道，LPR實行的是每月報價，其利率是由18家銀行統一報價然後加權平均後計算所得。這樣的操作方式就決定了，LPR利率肯定是浮動的，其浮動的依據就是根據貨幣市場資金的寬裕情況。

第二、LPR利率高低主要取決於市場貨幣寬裕情況，貨幣市場資金緊張利率自然會高，反之亦然。大家要明白的一個問題是，銀行的資金一般來自於幾個方面：央行、攬儲（居民和企業存款）和同行拆借。可以說在網際網路金融快速發展的今天，多數傳統銀行的攬儲能力經受著考驗，所以對於多數傳統銀行的資金來源其實還是集中在央行和同行拆借（銀行之間互借）。假如在央行不實行寬鬆貨幣政策的情況下，銀行因為本身放貸需要資金只能透過銀行拆借進行，而這個拆借利率基本就會決定各個銀行的報價利率。

第三、銀行拆借利率的高低或將會直接決定房貸利率。圖上所示是中國銀行1年期限拆借利率走勢圖，可以看到取中位數基本上在4%左右，一般來說放貸利率會比這個利率高1%-2%左右（畢竟掙取存貸款差價是銀行的主要盈利方式）。根據目前的同行拆借利率來看只在3%左右（央行宣佈降準還有繼續下調的可能性），如果從這點來看今年的房貸利率不會太高，起碼不會超過上個月公佈的4.85%的水平。

就拿這次央行公佈9月16日後，將降準0.5%，後期將對於各省份的商業銀行進行定向降準1%，總共大概釋放了9000億資金（定向大約1000億）這對於銀行來說就是利好，銀行應該說今年不會再缺錢了。在不缺錢的情況下同行拆借利率就不會高，那麼以LPR為基準的房貸利率也就高不到哪去。上個月我們還在討論，實行LPR利率後是不是會造成貸款利率市場有大的波動，畢竟已經進入下半年，也就是傳統的銀行缺錢時期，目前來看我們的擔心是多餘的。幾點愚見：第一、對於首套購房者包括央行在內其實還是很照顧的，或許實行LPR利率後房貸利率還有下調的可能性。大家要知道過去2年多以來購房貸款的利率都是在基準上浮10-30%之間，但是這次實行LPR利率後，央行僅僅對於二套房提出了特別要求，首套房僅僅是不允許低於LPR利率。也就是說具體的利率還是由地方銀行做決定的，那麼對於一些房價穩定、風險較低的區域來說，房貸利率甚至還有下浮的可能性（當然是在跟4.9%的利率相比）。

第二、央行的一系列操作其實還是為了扶持實體企業，儘量穩定房地產市場，剛需或首套購房者還是儘早。經過這兩個月的觀察，基本上央行已經把自己的態度表達的很清楚了，前幾天一直勸大家等的原因就是害怕進入下半年後因為銀行缺錢導致房貸利率過高。但是目前來看，央行的所有政策還是以維持房地產市場基本穩定為前提的，尤其是對於首套房者還是很友好的。那麼我們就需要根據形勢來看了，個人建議剛需購房者還是儘早。

10月8號以後就會實行新的房貸利率政策。距離目前只有一個月的時間。有不少的購房者就會疑惑，那麼新政實施以後買房是更加容易還是更加難，而房價會漲還是還是跌利率會漲還是跌，所以就處於很糾結的狀態。而我的觀點就是：不用糾結，你現在買和10月8號以後買是一樣的。

我們在買房子的時候會有兩個利率，一個是我們的房貸實際利率，另外一個就是央行的基準利率。而我們的房貸實際利率和央行的基準利率有什麼關係？通常情況下，房貸實際利率等於央行的基準利率再上浮或者下浮一定的比例。比如2016年底全國首套房房貸平均利率是4.45%，也就是在基準利率4.9%的基礎之上下浮了10%。而到了2019年7月份，全國首套房房貸平均利率是5.44%，也就是在基準利率4.9%的基礎之上上浮了11%。

這是當前房貸利率的計算過程和參考方式，從中可以看出，房貸實際利率主要取決於兩點：第一就是央行的基準利率；第二就是上浮或者下浮的比例。而央行的基準利率變化的頻率很小，最近一次變化還是在2015年10月份的時候，距今已經將近4年的時間。而上浮或者下浮的比例倒是經常變化。但是央行的基準利率已經不能夠及時反映市場真實的資金供給情況。所以才推出了貸款利率新的政策。

新的政策是把從以前參考央行的基準利率改為參考LPR，LPR的全稱叫做貸款市場利率報價，在每個月的20號由18家商業銀行共同決定的。所以能夠及時的反映市場的真實利率。然後房貸的實際利率在最近一次LPR利率基礎之上，再加上一定的點數，就構成了房貸的實際利率。

首先房貸新政實施以後，對房貸的實際利率並不會有什麼太大的變化和影響。這一次房貸利率新政的核心是：房貸利率的參考基準由原來的央行基準利率變成了LPR，而央行在公告當中也明確指出了，為了平穩過渡新利率的實施。所謂平穩過渡就不會造成前後的波動。所以從短期來講，新的房貸利率政策實施對於房貸實際利率是沒有什麼太大影響的。

不過從未來更長的時間角度而言。中國的利率在未來肯定是下行趨勢。而我們的基準利率變化頻率太低，LPR每個月都會更新一次，所以LPR更加能夠反映當下真實的利率。所以未來市場上實際利率下跌的時候，那麼LPR也會隨之下跌。這個時候也會反映在房地產市場。

不過決定房地產市場利率的，還有一個很關鍵的因素就是調控的鬆緊程度。房地產過熱必然會上調房貸利率來抑制過熱的房地產市場。反之，當房地產市場過能以後，那麼也會透過下調房貸利率來鼓勵房地產市場，而目前的樓市的成交量以及價格相對來說都處於一個平穩的狀態，均衡的狀態，所以我個人的觀點是：在短期內，房貸利率不會有什麼變化。那麼你在新政前買房還是新政後買房其實是一樣的。所以不需要過於糾結，畢竟也只有一個月的時間了。