上週，據財新報道，記者從權威渠道獲得萬達集團旗下大連萬達商業管理集團股份有限公司近兩年財務報告。報告顯示：萬達商管在15個月時間內減掉了2158億元負債，較2017年6月底總債務減少了約三分之一。萬達負債率降到了60%以下，公司海外專案只餘芝加哥萬達大廈，境外地產員工不足10人。

訊息一出，不少網友調侃道：“終於跟黨走了，有肉吃。”

俗話說：“三十而立。”今年剛好是萬達成立的第30個年頭，對於萬達來說更是至關重要的一年。

眾所周知，萬達是靠著地產發家致富，萬達集團的產業已經遍佈全國乃至海外市場。如今，國家積極參與房地產調控，樓市已經不再是曾經的“香餑餑”行業。萬達這兩年一直“買買買，賣賣賣”的動作又何嘗不是在為“過冬”做準備呢。

之前的萬達側重於地產這單一重資產行業，現在拋掉部分地產專案，轉向輕資產、輕重並行的發展模式，“不同時把雞蛋放在一個籃子裡”分散風險總是沒錯的。單憑負債率、大量“甩賣”旗下資產，就認為萬達不行了，說實話還是有點片面的。

就拿王健林的話來說：“什麼叫做生意?做生意用老百姓俗話說,叫做買賣。生意就是買和賣構成的,世上沒有隻買的生意,也沒有隻賣的生意。”不得不說，成功企業家的眼光永遠是犀利的。

看個菊花，這個問題沒個博士學位能發表意見嗎？瞎掰一大堆，一群人總想著人家大公司怎麼撲街，當人家就是瞎貓碰上死耗子發財的，都像電視劇裡面的傻子有錢人一樣沒有好下場。現實中上千億的決策都經過優秀的團隊研究決定的，起碼五六套應急方案，萬達就算是垮也不會是十年內的事，別意淫了。

房地產負債率高，這個是很正常的事情，目前萬達之所以把負債率降到60%，因為最近幾年萬達拋售了大量的資產用於還債，其目的就是為了轉型走輕資產發展道路，因為王健林不看好未來房地產市場的發展。

房地產一直是一個資金導向型的行業，資金就是房地產的命脈，透過高負債高槓杆一直是房地產開發商的生存技能，所以最近幾年很多房地產開發商都一直處於高負債的狀態，目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。

而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。

截止2018年上半年，銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中，中國恆大6762億元，碧桂園2945億元，萬科集團1794億，融創中國2098億元，保利地產2251億元。

過去幾年中國房價迅猛發展，開發商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環境之下，開發商不斷的去加槓桿，不斷的去負債。

但目前中國樓市已經進入了一個轉折點，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展，甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發商的債務卻紛紛到期。

當前房企有息負債餘額約為19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支援證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

這麼高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。

而這幾年估計也正好是中國房地產轉型以及改革的一個重要時間段，如果按照目前的房地產發展趨勢，開發商想像過去那樣高負債高槓杆開發，明顯是不可能的。

所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬，透過降價促銷，儘快迴流資金，另外還透過發行高息債券來融資。

比如前段時間，恆大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券，其中許家印自己就認購了10億美元，從中可以看出，目前房地產行業融資很困難。

而在這種情況下，很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。

2017年的時候，萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞，當時王健林被稱為中國的負債大王。

而為了降低債務，最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。

我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單：

2017年7月19日，萬達與融創、富力上演了一場世紀交易：萬達將77家酒店賣給了富力地產，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店專案91%股權賣給了融創，合計金額為637.50億元。

隨後萬達相繼清空了英國、澳洲、美國、西班牙等多處海外資產，並將大多數業務移回國內。

比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權；以3.15億出售澳洲黃金海岸專案及悉尼專案。

今年9月18日，萬達集團又出售位於芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。

透過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。

首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高槓杆。

但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。

我們以2017年萬達各項業務收入為例：

2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這裡面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網路科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。

也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只佔到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又佔了一部分，所以目前萬達集團非房地產專案開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。

所以儘管目前恆大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。

現在回過頭來看下王健林出售各種資產用於償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。

萬達做的是商業地產 ，還有每年上漲的租金來支撐 ;其他的房企就更難說 。轉型談何容易 ，也是對中國經濟的考驗 。

首先這個肯定跟萬達有關係，萬達的戰略就是輕資產，所有人都去關注房地產後，萬達做為龍頭公司，肯定會感到壓力增大，市場飽和，轉型升級做文化旅遊，就包括王思聰得投資，也不是隨便選擇的行業，必定經濟洗牌是大勢，不改變就淘汰。

房地產本身是個資金密集型行業，負債率高是正常的如上圖所示，房企的負債率平均值達到80%而越大型的房企，負債越高相對而言，大房企融資難度比較小，爛尾的機率也會比較小。