7月8日，中國奧園開盤即跌，最低至15%，收盤仍跌8.61%。當日晚些時候，中國奧園釋出緊急公告，針對投資者質疑其銷售造假一事進行澄清。因為銷售資料引發投資者質疑，進而對股價造成影響，甚至引來機構做空，奧園並非首家。此前，恆大、碧桂園、融創、綠城、佳源國際等都曾發生過類似的情形。縱觀近年來被質疑、做空的內房股，普遍有一個顯著的特徵，就是在短期內銷售暴增或負債率較高的房企，也是市場和資金重點關注的“網紅股”。而房企的銷售資料，因大量合作開發的存在，以及廣闊的三四五線城市網籤不規範等原因，給做空者留出了想像和操作的空間。

　　銷售造假？股價暴跌，中國奧園的反應還算迅速。根據公告，奧園把暴跌原因指向一篇個人投資者的文章：奧園上半年僅銷售200多億，這與奧園7月2日公告的536.3億元，出入甚大。對此，奧園表示，網傳文章指奧園上半年銷售257億，是根據一家獨立資料供應商的資料估算而得，欠缺根據，公司並不知悉該文章及供應商的資料來源。奧園強調，公司上半年銷售額為536.3億元的公告屬實。同時，公司釋出6月銷售通訊顯示，上半年公司在廣東省的總銷售金額為171億元，佔比為32%，據此推算全部的銷售額也為536億。

　　投資者為何質疑奧園銷售？分析認為，可能還是與速度過快有關。同業來看，536.3億較2018年同期增長約33%，已完成年度銷售目標約47%，奧園今年上半年的銷售增速明顯快於同類千億級房企，也快於龍頭房企。過去兩年，奧園也是高速增長。2018年實現合同銷售額913億元，同比大增100%，年度淨利潤同比增長51%至29.4億元，成為年度增速最快的30強房企。奧園主席郭梓文將2019年銷售目標定為同比增長25%，即今年銷售目標為1141億元。現在看來，上半年超速了。與銷售業績的高速增長對應，奧園股價兩年來翻了6倍，2017年每股約1.5港元，到今年7月5日每股已達12.15港元。銷售規模的大幅增長，主要源於大量的合作開發專案並表。翻開奧園的財務報表可見，截至2018年底，公司權益銷售佔比為85%，但少數股東權益189億元，佔比高達62％。

　　資料顯示，僅僅四年時間，奧園就改寫了廣州房企的格局，超越時代中國、越秀地產，逼近雅居樂，甚至富力。如此耀眼的業績增速，讓奧園迎來了高光時刻的同時，也不得不接受質疑。

　　做空空間因銷售資料被疑造假，奧園不是第一家。1月17日，內房股佳源國際股價暴跌80.62%。原因也與銷售資料有關。佳源國際自己公佈的2018年銷售資料為201.8億元，而某第三方機構統計的佳源集團資料則為875.5億元，巨大的差異令市場質疑銷售資料造假。隨後佳源國際召開發佈會，澄清佳源集團為佳源國際母公司，而非上市公司。其董事長表示，不排除有機構做空。內房股歷史上最著名的一次做空，是恆大與香櫞之爭。2012年，香櫞釋出做空報告，質疑恆大粉飾銷售資料。其理由為，儘管恆大的合約銷售持續快速增長，但現金存款總額卻持平，該背離表明恆大要麼粉飾了合約銷售，要麼忘了收回定金。

　　隨後香櫞遭到了恆大激烈的回擊。恆大稱，預收賬款是既有轉入也有轉出的會計賬目，不能簡單比較預收款項餘額以斷定虛構合約銷售。這些被質疑的房企都具有高速增長的特徵。2016－2018年，奧園的同比增速分別為69%、78%、100%；佳源國際所屬的佳源集團近三年複合增長率達到75%；恆大在過去的幾年裡複合增速高達80%。

　　嚴躍進認為，當企業在增速非常快的時候，往往可能伴隨負債規模大大增、部分專案投資不合規等問題，部分投資者會擔心風險，進而會有做空的考慮。中原地產首席分析師張大偉則認為，銷售資料最容易受到質疑，是因為房地產行業針對每家公司，並沒有官方的、權威的銷售資料，市場中存在多個第三方機構，對房企的銷售進行統計。多位房企內部人士透露，市場中存在的潛規則是，在第三方機構的房企銷售排行榜中，一些房企由於融資以及賣地勾兌時，需要較好的排行榜排名，因此不乏購買榜單服務，銷售注水。

　　此外，客觀而言，房地產銷售額和網籤資料不匹配，存在滯後性。尤其是在網籤落後的三四五線城市；並且，大量的合作專案也會進行重複計算。一般而言，上市公司的銷售業績公告，則具有法律效力，被認為是最真實的。“如果上市公司公佈的銷售資料造假，涉及到資訊披露的真實性，相關人員是要承擔法律責任的”。

　　嚴躍進認為，奧園股價下跌是一個及時的警示。提示公司在快速成長的同時，也應關注企業風險，做好市值管理。

中國奧園7月8日開盤即跌，最低至15%，收盤仍跌8.61%。當大家迷惑的時候，中國奧園釋出緊急公告，針對投資者質疑其銷售造假一事進行澄清。

因為資料造價假影響，甚至引來機構做空，奧園並非首家。此前，恆大、碧桂園、融創、綠城、佳源國際等都曾發生過類似的情形。

縱觀近年來被質疑、做空的內房股，普遍有一個顯著的特徵，就是在短期內銷售暴增或負債率較高的房企，也是市場和資金重點關注的。

根據公告，奧園把暴跌原因指向一篇個人投資者的文章：奧園上半年僅銷售200多億，這與奧園7月2日公告的536.3億元，出入甚大。

公司釋出上半年公司在廣東省的總銷售金額為171億元，佔比為32%，據此推算全部的銷售額也為536億。536.3億較2018年同期增長約33%，已完成年度銷售目標約47%，不可靠。奧園今年上半年的銷售增速明顯快於同類千億級房企，也快於龍頭房企。

過去兩年，奧園也是高速增長。2018年實現合同銷售額913億元，同比大增100%，年度淨利潤同比增長51%至29.4億元，成為年度增速最快的30強房企。

與銷售業績的高速增長對應，奧園股價兩年來翻了6倍，2017年每股約1.5港元，到今年7月5日每股已達12.15港元。

資料顯示，僅僅四年時間，奧園就改寫了廣州房企的格局，超越時代中國、越秀地產，逼近雅居樂，甚至富力。如此耀眼的業績增速，在房地產宏觀調控的形勢下令人質疑。

內房股佳源國際股價也曾經出現暴跌，原因也與銷售資料有關。佳源國際自己公佈的2018年銷售資料為201.8億元，而某第三方機構統計的佳源集團資料則為875.5億元，巨大的差異令市場質疑銷售資料造假。

當企業在增速非常快的時候，往往可能伴隨負債規模大大增、銷售資料最容易虛增，較高的銷售業績有利於從銀行貸款，也有利於股市再融資。

客觀而言，房地產銷售額和網籤資料不匹配，存在滯後性。尤其是在網籤落後的三四五線城市；並且，大量的合作專案也會進行重複計算，銷售資料不實的可能性比較好。

奧園股價下跌不排除機構利用造假訊息打壓股價，所以投資人需要進行觀察。

中國奧園，我們暫且不從基本面去分析為何暴跌，當我們得到訊息的時候股價已經先於訊息做出了對應的反應，畢竟金融市場的買賣都是真金白銀。

技術角度我的個人觀點

股價從2019.05.27 11:15 7.71開始的上行，在2019.07.03 10:45 12.14 行成了一個標準賣點，從M15圖形上我們是可以分析出這個賣點是如何構造出來的，同時出現賣點後並沒有直接暴跌，中途還給了一次反抽的機會在2019.07.05 13:45 11.877，具體的分析如圖所示。