房貸屬銀行貸款業務利率最低之一，本以靠低利謀量運營。但因調控樓市使得不能以靠量謀利，不能做量就必須做利，故銀行提升房貸利率，此前購房貸款的成本大大增加。但於近期，央行陸續增量貨幣，再次行寬鬆政策刺激經濟，貨幣多次增量，加大在社會的流動性。貸款變得更加容易，銀行仍有進一步降準空間，甚至降息可期，銀行已降低首套房貸利率。

部分城市樓政限價已取消，迴歸單合同，只做不說。一切貨幣的政策都需市場的政策環景配合，不然便成有政無地施。

當貨幣收緊，央行與機構資金抽離，此時購房利率增加並是週期性高位接盤。歷經兩年的從緊政策，房價被壓抑甚至有所回撥，此時貨幣由緊轉松，央行與機構資金流入社會，房貸利率降低，此時的資產便是週期性低位！2019是剛需購房的好時機。

進入2019年1月份，隨著各地房價趨降，房貸有鬆動的跡象。

首先，銀行自2018年以來5次下調存款準備金率，累計釋放流動性2.3萬億。2019年1月央行又操作TMLF向商業銀行釋放資金2575億元，可以說銀行現在的子彈相對充足。

房貸對銀行來說無疑是優質資產，銀行為了自身利益考慮，在資金充足的情況下當然也會考慮增加房貸額度。

現在面臨的問題是，銀行有發放房貸的願望，有沒有人願意去貸。

在“房住不炒”的政策定位下，在嚴厲的房地產調控措施下，房價下跌的心理預期已然佔了上風。投機炒房的估計再難有作為；剛需購房者，買漲不買跌，估計還是持觀望態度的多。

因此，房貸開始鬆動，貸款未必會增加很多。預期房貸還會繼續松下去，首套房貸款利率現在上浮10～30％，很有可能一兩年之內再現打八折九折的歷史。

2017和18年國家為了遏制房價快速上漲，實施了史上最嚴“一刀切”房產調控政策，導致房貸利率上浮，部分城市房價下跌，剛需持幣觀望。2019年國家經濟下行壓力增大，央行降準實施貨幣寬鬆政策，同時國家下達了“因城施策”的鬆綁政策，穩房價穩地價口號隨之而起！

2019年降準釋放1.5萬資金，銀行荷包漲了，貸款額度大了 ，銀行要把錢貸出去才能轉化為利潤，怎麼辦呢？在國家穩房價政策保證下，高房價的房產無疑又成了銀行的優質資產，自然而然銀行增加房貸額度，為了刺激剛需買房者和投資者，房貸利率下浮成為了銀行的必然選擇，房貸鬆動趨勢已形成。

2019年穩房價政策和房貸利率下浮的雙重利好訊息，年中是剛需買房的好時機！

今天是1月25日，是本月央行第二次降準到期日，市場預計整個1月份中國央行總共釋放資金1.5萬億。不過，由於1月份還有幾千億的MLF到期，所以央行這次淨投放是8000多億人民幣。

與此同時，銀行的房貸利率也結束了2017年初的22連漲和1次走平後，於去年12月份開始下調，房貸下調幅度雖然不大，但是拐點的趨勢似乎已經很明顯。於是，有很多人認為，央行降準，房貸降息，中國的房地產調控將要偏向寬鬆，2019年，房價將會出現報復性的反彈。

而我們認為，這次央行降準，以及銀行下調房貸利率，主要不是要助推國內房價，而是現在房地產處於風險高發期：一方面，央行降準也有部分原因是為了防止房企發生債務危機。自去年第四季度開始，房企到了集中償債期，央行釋放一些流動性，就是為了幫忙房企能夠暫度難關，避免資金鍊發生斷裂。

另一方面，首套房貸利率下調，有利於鼓勵剛需買房，幫助地方政府去庫存，以及減輕購房者的還貸壓力，避免發生斷供的風險。從目前來看，首套房貸利率下調，並沒有與房地產調控相悖。這樣既可以讓房地產市場緩慢降溫，減小對經濟和金融的衝擊力，又能避免房貸利率繼續走高，迫使部分購房者斷房棄供。

現在問題是，緊隨著降準房貸利率也跟著下調，是否就意味著房地產調控開始鬆動了呢？對此，我們認為並非如此：首先，真正的房地產調控鬆動，肯定會把首付款降下來，目前大城市購房就連首付款都要上百萬。而現在降準目的是避免房企發生債務集中到期的償債危機，同時，房貸下調也是針對首套房，並沒有鼓勵投機性炒房需求，所以，房價肯定不會上漲。

再者，房地產調控在經歷了近三年的時間，已經產生明顯效果。炒房者都已經紛紛退出大城市。自去年第四季度開始，人們購房的熱情已降至冰點。預期房價上漲的觀念正在發生逆轉。在這種情況下，“鼓勵剛需，穩定房價，防控風險”的情況會發生，但是放鬆對房地產調控已經是不可能的了。

最後，房地產調控強調了“住房不炒”已長時間了，開發商準備業務逐步轉型，而炒房需求開始在大城市裡逐步降溫。現在很多城市出現了剛需購房已經釋放完畢，新的購房群體又因為房價過高而無力購房，現在就算是放開了房地產調控，房價也無力上漲，但是會大幅下跌，所以，房地產調控還會持續執行下去。讓房價逐步迴歸居住屬性。

千萬別以為，央行降準，銀行降房貸利率，是房價上漲之前的前奏。事實上，央行降準、房貸利率下調都是為了房地產市場“穩增長，控風險”，而絕不是促使房價再次大漲。因為，房價槓桿已經加到極致，已不能再漲了，只有透過房價平穩的回落，這樣中國經濟才能避免發生系統性金融風險。

降準雖然與房貸並沒有直接關係，但是影響確是有

什麼是降準（存款準備金率）？簡單的一個例子，比如各大商業銀行有100元錢，按照央行要求（強制性的）必須有20元在央行作為準備金，那麼存款準備金率就是20%。如果說央行下調了存款準備金率1個點，也就意味著各大商業銀行多了1元的流動資金。至於這多出來的1元錢流向如何？是受到央行和銀監會等部門監管的。那麼降準的目的就很清楚了，幾點愚見：第一、讓各大銀行有了更多的流動資金進行各種貸款。這種貸款可以說實體企業，也可以是房地產企業等具體的業務各地方商業銀行根據自身情況作出選擇，不過有一點，銀行的錢不那麼緊張了是事實，具體銀行貸款會流向那些行業說白了還是地方銀行做主的多。

第二、商業銀行也是有盈利目標的，除完成上級任務外實現穩定盈利也是目標。根據央行的解釋，這次降準的資金將流向支援民營企業、開展普惠金融、投資基礎建設三個領域，而購房貸款作為優良貸款之一，並沒有被禁止就說明了一個問題（多出來的可以放貸）。而銀行間為了爭奪這些優良貸款下調房貸利率是大機率事件。近期一線城市和部分二線城市下調房貸利率就是實際例子。

第一、商業銀行自身需要盈利，而低風險、高收益的專案本身就少，房貸就是之一。要知道2018年全國平均房貸利率在6%左右，可以說這些貸款起碼保持不賠本是沒有問題的（基本跑贏通脹）。要知道全國商業銀行的存款利息一年也就3.5%左右，這一出一進白白賺2.5%的利息多好。

第二、支援實體經濟和民營經濟很難（主要是風險太大）。就像上面說的，實體經濟和民營經濟本身的抗風險和收益率是受到懷疑的，一個例子，幾年前一個著名的輝山乳業（香港上市）股市暴跌95%的事件，一下子就讓銀行虧損100多億。銀行也怕，因為民營企業的背書太弱，風險太大。所以，要想支援民營企業發展地方政府的信用背書少不了。

第三、隨著央行放水，房貸利率下調是大機率事件，但是真正對於購房者有利的其實是降息。目前商業銀行住房貸款利率為4.9%，公積金貸款為3.25%。對於購房者或者即將還房貸的朋友來說，降息才是真正有利的，因為銀行貸款的利息上浮不會變（簽訂後就不會變），只有房貸基準利率下調才會少還房貸。