公寓個人覺得在我們這個四線城市銷售不太樂觀，經濟發展一般般，本來這個小城市還在城鄉建設中，不停的在拆遷，拆遷就相當於要分房子，基本家家都有房子，這個小戶型的公寓根本不受市場歡迎。個人覺得這種小公寓可能在一線、二線城市應該接受度會高一些，畢竟這些城市房價本身就居高不下，再加上外來人口多，符合部分人的需求。

非常高興能看到有人提這個問題，感覺應該有好多人都有這個困惑，對公寓又愛又恨。一方面，因為公寓價格便宜，很多地方不限購，所以公寓成了一種選擇。另一方面，公寓和住宅到底有什麼差別？能投資麼，成了很多人的困惑。

從前20年的房地產行業行情來看，公寓還是儘量避免用來投資。尤其是這幾年，房地產過了最快速增長的時間，調整疲軟的階段更是要避免買公寓。

公寓產權40年，50年，住宅70年，如果用來投資，將來必定會面臨二次交易。但是，很多城市二手房賣的時候，住宅可以在滿足一定年限下免增值稅，免個人所得稅，但是公寓不可以。公寓用來投資，如果不轉手，那就用來出租吧。如果不是非常要好的地段，那麼公寓的租金不會比住宅的租金高出許多。而目前住宅和商業的出租的投資回報率是非常低的。如果要投資房產，住宅為先。

公寓屬於商業用房，所有的投資都有風險，購買需謹慎。我之前不瞭解，吃過虧，到現在公寓還在那空著。當然也有公寓投資很成功的，成功原因在於地段，在於城市，前些年購買價格便宜，周圍配套設施齊全，一線城市公寓投資好於二線，一線相對總價便宜，租金高，二線好於三線，但我購買的是三線，精裝公寓，價格一萬+，當時不瞭解，只看到總價便宜，就買了，直到收房才發現自用嫌小，出租價格上不來，升值沒空間，在使用過程中物業費，水電費，電梯費，遠遠高於住宅；當然有人說拆遷是一賠三，公寓一頓樓那麼密集，誰拆啊？

前言:在投資公寓之前先要弄清楚公寓與普通住宅的區別，再來具體分析公寓優缺點以及投資前景趨勢。

住宅與公寓具體區別有如下幾點:

1、產權使用年限區別；住宅：首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款；使用年限為70年；公寓：不限貸不限貸，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款；使用年限為40年，最多50年；

2、水電收費標準區別：住宅：屬於民用住房，水電、管理費一般較低，而且通燃氣；公寓：屬於商用住房，商用水電、物管費一般較高，部分商務公寓沒有通燃氣，長遠來看，住宅的水電費支出會比商業公寓的支出節省一半；

3、買入落戶區別：住宅：根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，可落戶，有學位；公寓一般的城市落戶不了，沒學位。

4、居住環境容積率等區別：一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好；而商業公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。

5、利率和首付不同：若是貸款購買住宅，首付比例通常不低於35%，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

如果打算貸款購買商業公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首套房首付比例一般不低於40%，貸款利率相對也會高一些。公寓的升值看似也比較高，但是在二手房交易過程中，減去全部稅費後，增值收益也就變少了。

結論:1.從以上所述內容對比得出公寓相比住宅，缺點多，優點少。如果硬要羅列出些優點，那就是總價低，投資無門檻，有資金就可入手。

2.如果由於限購等原因非要入手公寓，那就優先考慮深圳、北京、上海等核心一線城市中的核心地段的公寓。租金回報率較好，也不愁租戶流量。

最後個人建議:最好不要去碰使用年限只有40年產權的商住公寓。居住環境差，水電使用成本高，最最關鍵的是後期流動性差，公寓剛需接盤俠少，無法及時兌現，成為燙手的山芋。

現在買公寓的都是買來投資的，投資回報率每個城市都不一樣，只要能達到6%左右就算可以的，但是公寓的升值空間有限，二次交易的稅費也是特別的高。投資公寓個人覺得還是不怎麼樣。

你好。

我們城市的公寓房是可以上學讀書的，都是loft，至今依然是地標之一，整個一棟樓居住了不下1200戶，樓裡有辦補習班的，有做美甲的，有做投資金融的，還有做飯送餐的。形形色色，五花八門的人都有。

南北東西朝向都有，中間合圍了一個巨大天井，面積從40-100平不等，因為對口學校，又離最好的中學很近，一直暢銷。

價格和住宅價格一樣，地段確實比較好，下樓就是商業街。

投資的話不建議，五線城市，均價近萬，等著崩吧

公寓比較受年輕人追捧，銷售的還可以，投資來說比較好出租，租金還不錯，但是將來出手賣的話稅費多，升值空間不是特別大。僅供參考。

公寓有兩種，一種是商業型公寓，一種是住宅型公寓。

商業型公寓：公攤大，首付高，水電費物業管理費契稅等都按照商業地產的標準來，還不能落戶口，優點就是不限購。

住宅型公寓：就是小戶型，有一房一房半的不等，戶型大致上分為酒店公寓型和複式。

住宅型公寓這幾年開發的很少，特別是10年開始各種限貸限購政策後，很少開發了。

公寓在居住時，因為住戶比較多，所以隱私性安全性都不大好。

前幾年因為各種政策原因，開發商開發的大部分是商住型的loft公寓，就是小複式，層高在4.5米到5.5米之間，根據地點不同不一而足。因為大力發展電商，推Soho概念，公寓四處開花。我所在的城市，已經是供過於求，加上近十年以來，公寓的價格漲勢低於住宅，所以銷售阻滯……

座標廣西桂林。這個公寓應該指的是商業性質的公寓。公寓這種產品算是一種奇葩存在，住宅不是住宅，商鋪不算商鋪。

而這幾年隨著各城市公寓類產品的大量開發，除了少數一線城市，租房市場需求旺盛外，其他大部分城市公寓類產品跟寫字樓產品類似，都成為去化難題。租金漲不上去，空置率高等成為普遍現象。

投資者也越來越理性，除了少部分帶租約的酒店式公寓還略有賣點外，投資者對於公寓這種產品的興趣度在不斷減少，除非公寓專案地段極佳，租金收益十分可觀。

另外，商業公寓由於土地是商業性質，用作居住還有諸多不便，土地使用年限也僅有40年，公寓後期出售的稅務成本也比住宅高出一大截，這些都是投資者顧慮的地方。

這幾年桂林的公寓銷售要比住宅困難得多，一方面市場上同類產品較多，另外也跟投資者對公寓這類產品的投資價值認可度逐年降低有關。

1、如果終極目的是持有並穩定收租（不考慮出手），可以考慮買入“核心地段、地鐵口、商務區”的小面積公寓產品；

2、如果最終或不排除出手轉讓，則不建議買入公寓類產品

（1）國家對於類住宅的整治，會是長效的，不要抱有博機率的僥倖心理

（2）和住宅相比，公寓產品的漲幅非常有限；如果漲幅夠大，則在轉讓稅費上，會根據收益部分採用類似“超額累進”的方式進行，增值越多交稅越多，20-50%不等

（3）公寓類產品因為屬於或商或辦的產權，其持有和使用成本非常高，水電煤（甚至區域性配備燃氣）的產品，相關使用標準是住宅的兩倍加，這對租戶而言也是不小的開銷。