近日，萬科、新城控股、中鐵建、金地、綠地、保利地產、雲南城投等多家房企釋出前三季度財務報告。

保利地產

報告期內，公司實現收入1117.94億元，同比增長17.77%，淨利潤175.74億元同比增長30.51%，歸屬上市公司股東的淨利潤128.33億元，同比增長34.08%；毛利率為35.89%，較去年同期增長3.18%；實現銷售回籠3098億元，回籠率達89.34%，回籠率較去年同期提升3.62%。

綠地控股

實現營業收入2940億元，同比增長26%；歸屬上市公司股東的淨利潤達到118億元，同比增長33%，已超過2018全年的114億元。

新城控股

實現營業收入295.6億元，比去年同期增長19.22%；歸屬於上市公司股東的淨利潤37.32億元，同比增長19.57%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤30.67億元，同比增長18.86%；銷售額1976.91億元，同比增長23.89%。

Sunny城

實現營業收入320.26億元，同比增23.47%。實現歸屬上市公司股東的淨利潤22.54億元，同比增42.56%。其中，第三季度實現營業收入95.14億元，同比下降11.34%。

萬科

實現營業收入人民幣845.9億元，同比增長20.77%。實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣63.99億元，同比增長31.64%。其中，房地產業務結算面積為608.7萬平方米，同比增長5.1%，貢獻營業收入人民幣795.8億元，同比增長18.9%。

中原地產研究中心公佈的30家標杆性房企前三季度業績統計資料顯示，30家企業前9月合計銷售額39240億元，同比上漲18.2%。9月單月，30家房企合計銷售額達5634億元，環比上漲28.1%。

“今年大部分企業業績都以平穩為主，部分企業業績漲幅明顯放緩。”中原地產首席分析師張大偉認為，去年同期銷售業績增長率普遍超過50%，今年房企整體銷售額漲幅放緩，房企業績分化更加明顯。

收到邀請後，去看了幾家房地產公司的三季報。金地集團，2019年三季報每股收益1.20元，淨利潤54.25億元，同比去年增長3.41%；萬科A，前三季度實現營收2239億元，同比增長27.2%,歸母淨利潤182.4億元，同比增長30.4%，實現銷售額4756億元，同比增長10.2%，銷售面積3062萬方，同比增長5.5%；城投控股，2019年三季報每股收益0.19元，淨利潤4.92億元，同比去年增長-43.84%；粵宏遠A，2019年三季報每股收益0.22元，淨利潤1.38億元，同比去年增長390.99%；棲霞建設，2019年三季報每股收益0.47元，淨利潤4.94億元，同比去年增長340.40%。

其他的沒多看，應該和以上這些差不多。總體上說，房地產公司今年的收益不錯，大部分公司的利潤有不同程度上漲。按理說，三季報不錯，年報也不應該差了，既然公司業績增長，應該去投資公司股票才對。然而我的看法是，對散戶來說不應該再去投資地產股票，我自己也不會去買地產公司股票。具體原因是這樣的：

第一，房地產是夕陽產業，股票價格前途渺茫。今年以來，房地產公司股票一直在走下坡路，沒有被資金關注，這主要是因為國家對房地產行業宏觀調控的原因。以萬科A為例，現在動態市盈率僅為12倍，可見沒怎麼上漲。很明顯，跟鋼鐵、煤炭等行業一樣，房地產已經是國家的夕陽產業了，不被市場關注。因為國家政策支援的原因，現在股票市場熱點一方面轉移到電子、人工智慧、機器人、高階裝備等朝陽行業。另一方面轉移到家電、酒、奶等消費行業。從近階段市場股票的表現看，地產股和科技股表現冰火兩重天。做為散戶來說，既然看到了資金的方向，就應該緊跟主力的腳步，投資市場資金熱點股票。近階段，北上資金買入股票的時候，地產股票也沒入他們的法眼。

現在房地產唯一值得投資的地方是分紅。因為好的房產公司分紅比例較高，可以考慮拿住等待分紅來博取以益。但因為房地產行業不再受國家支援，房地產公司容易爆雷，又不敢長期拿著。思前想後，還是不要投房地產股票了。有錢，去投銀行股得了。

第二，房價一直是懸在房地產股票頭上的一柄劍，隨時能落下來。我一直不看好中國的房價，太高了，已經超出了中國老百姓的消費能力。以我居住的小縣城為例，現在房價最高達到了1.5萬，平均價格也達到了0.8萬。而當地工人的月工資3000元左右。更有意思的是，我曾經計算過，整個市包括農村總人口是70萬人，城區的房子幾乎都讓全市人都住進來去。房子建的足夠多了，現在城區裡還到處建房子。

因為高房價問題，頂層都說了房住不炒。在這一設計下，政策不斷收緊，房價跌下來只是時間問題。有人說了，每次說房價下跌，可我每次都看到跌的是眼鏡。我以為，房價問題影響了中國二十多年了，冰凍三尺非一日之寒。房價不可能說跌就跌下來，需要一段時間慢慢來。忽然有一天，你發現周邊的房價跌下來的時候也不要驚奇。很長一段時間內，最有可能出現的情況是，一、二線城市的房價保持堅挺，三線以下城市房價慢慢跌下來。因為北上廣深，仍然是很多青年夢想去的地方，需求較大。當房價跌下來的時候，房地產公司股票價格也要跌下來，再去投資就不合適了。

做股票，最重要的是有風險意識，對未來有可能出現的風險提早防範，這樣才能在股市上減少虧損，活的時間更長。現在，我們發現了房地產股票存在的風險，就不應該再去投資。

綜合以上資金、風險兩個因素，即使房地產企業業績仍在增長，我也不會去投資房地產股票。房地產公司現在活的挺滋潤，是因為能上市的地產公司都是大公司，暫時還能抗住壓力，但不代表能一直挺下去。

在大的政策背景下，小企業的日子會越來越難，資源更多向頭部企業靠攏，龍頭房企的業績還是挺不錯的，未來也會是大的趨勢

大致看了一下，2019年三季度房企的業績還是不錯的。

2019前三季上市房企共實現營業總收入同比上升23.22%，增幅較2018年全年增幅提升2.85個百分點，較 2019年二季度增幅提升0.34個百分點。前三季度共實現營業利2430億， 歸屬母公司股東淨利1378億，同比分別升18.85%和上升14.19%。

整體看，行業營業收入增幅超兩成，營業利潤及歸屬淨利潤增幅也達雙位數， 絕對值更是再創同期新高。

但2019年三季度房地產企業的資料不能反映地產行業當前的真實情況。

由於地產行業收入確認存在 1-2 年滯後， 因此，2019Q3 營業收入實際對應 2017、2018 年經營業績。 不能說明現在房地產行業的情況，所以不能拿三季度的資料來判定房企的未來發展情況。

預售賬款相較於營業收入，更能反應房企當期的銷售情況。需要關注收入增速與預收賬款增速發生背離的房企，尤其是收入增速仍在高位、預收賬款增速疲軟的主體，該類房企後續或面臨較大的收入規模壓降壓力。

按照行業週期的規律來講，一個行業的黃金時期過後隨之到來的就是“大兼併”時期。在這個時期裡，資源都會向頭部企業集中。

地產板塊今年以來整體走勢偏弱，跑輸大盤。行業整體估值水平跌至歷史底部區間，向下空間及風險較低。作為投資者站在行業週期的角度，還是要關注基本面靚麗、業績鎖定性及股息率較高、估值便宜的一二線龍頭地產企業以及個股。