住宅絕大多數都是70年

40、50年的大部分是商業地產，也就是我們常說的公寓與商鋪。

公寓與住宅的區別在於

1:產權年限不同

2:住宅是民水民電收費，公寓是商水商電

3:住宅轉手稅費大部分是契稅1.5%-3% 加上一點增值稅所得稅，最高也不過10% 而公寓轉手稅費佔到20%-30%

4:住宅純粹居住。公寓可以居住，可以租給別人做辦公室

5:住宅可以入戶，可以就近入學，公寓不行

6:住宅基本是居住的人，而公寓有做酒店的，有辦公的，人員較雜，居住舒適感較低

7:商業地產首付比例更高

第二；商品房分為3種，40商業-50綜合-70年住宅。

第三；你說的50年是不是所謂的公寓，這種房子有幾個缺點；

1、稅費高，都是3%，不分面積大小，不分首套二套。

2、一般不能貸款或者首付比例高，只能商業貸款，年限短，利息多。

3、公攤面積多，得房率低，每層都要求建公共衛生間，開發商基本上把衛生間面積改成房子賣掉了，看起來沒多少公攤，反正也不知道公攤到哪了，錢你必須出。

4、不能落戶，不配套學區，有人辦公有人居住，環境複雜難管理。

5、致命的一點就是年限短，目前政策明確70年住宅到期之後自動續期，但是40-50年的到期之後需要申請續期，符合條件的才能續期，你想想能給批嗎？

使用的時候 沒有任何區別 所謂50年住宅 就是綜合用地上的住宅 那是特定時期的產物 一般情形就是底樓商鋪樓上住人的房子 現在新造的這種房子 住宅也已經是七十年的了

按照中國相關法律法規，我們日常接觸最多的住宅建設用地最高是70年產權，工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年產權，而商業、旅遊和娛樂用地，最高只有40年產權。

50年產權和70年產權指的是土地的使用年限，二者有共性也有區別。一般來說，購買房屋後，房屋屬於私人財產，享有永久的所有權和使用權，而國家享有土地的所有權。除了時間上的差距，50年產權和70年產權還有哪些區別？

70年產權作為住宅建設用地，產權到期後會自動續期，而50年產權作為非住宅建設用地，使用權期間屆滿後會根據各地不同的政策，存在續交土地出讓金、重新簽定土地出讓協議獲得續期的可能性。值得注意的是，50年產權的房子主動申請續期，還存在稽核不透過的可能。

50年產權的房子屬於商業住房，因此其水電等費用一般會高於70年產權的普通住宅。

購買非住宅性質的50年產權房，難以申請公積金貸款，如果辦理商業貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。

70年產權的房子可以落戶口，但產權為50年的房子，由於其土地使用性質，決定了房屋本身仍然是非住宅性質，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應的學區，就近入學。

可以看到，50年產權和70年產權在很多方面都存在差異，其影響也很明顯，購房者在籤合同前需仔細瞭解，確認清楚後方可簽下合同。

50年產權的你死後還有子孫上墳看你，70年產權的你死後就沒人上墳看你，更沒人記得你了！你都死了，你還要產權幹嘛！

50年產權的房本“用途”會顯示“商用”，也就是開發商稱之“商住兩用房”。這種房子水電一般按商用來收費，而不是民用的0.488。

50年產權的貸款年限只能是10年，而且利率至少上浮10%

北京比較著名的可能是林肯公園，北京印象等等樓盤，規模非常大。

但是在2017年也被納入限購政策中，一樣要求社保和納稅，當時政策出來之後，50年產權商住兩用房的成交量瞬間冰凍。買房人當時也與開發商爆發過多次衝突，最終大多以“不可抗力”的理由，未達到退房目的。

不過似乎廣州近期對50年產權房的限購政策有所鬆動，不知道會不會幫助其它城市提供解鎖。

50年產權住宅不能落戶，更不會有學區房名額。

70年產權就是正常的商品房了，這個不用多說。

吳桐分析開始:

首先看用地年限劃分

①商業用地產權為40年

②工業用地，綜合用地產權50年

其次我們再來看看有什麼不同？

性質都是住宅性質的情況下，實際意義是沒有區別的，因為土地使用權到期之後是看國家對地有沒有新的規劃，有規劃的就賺了，拆遷戶啊！你怕是睡覺都要笑醒了，沒規劃的可申請續期繼續使用。續期繳納一定的土地出讓金。目前對這比款項的定額為最高不超過五位數的，最低不得低於每個平方15.6元，可能有些地方最低額度不同，但是最高一定是不超過五位數。

以上說法依據《城市地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條。

50年產權和70年產權是屬於土地性質不同，50年產權要麼是綜合用地或者是工業用地。70年產權的土地性質是住宅用地，開發商在拿地時50年產權的要比70年產權少了20年，所以，開發商出的錢就比70年產權少了很多。

至於樓主說的都是住宅性質，這種情況比較少，大多數都是商住兩用。但不論是哪種情況，50年之後若沒有什麼規劃拆遷的話，那購買者要重新激納土地出讓金。購買50年產權的要注意:

第一:購買50年產權的，它不一定像70年產權一樣都是學區房或者是學位房，諾有小孩要上學的，開發商說住宅性質，那必須要和學位和學區對應，一定要籤一份可以入學協議或者合同，避免開發商為了銷售忽悠購房者，若到時小孩不能上學可以作為有力證據要求開發商賠償。

第二:購買50年產權房一定要了解它的首付是多少。因為，50產權大多都是商住兩用房，首付比例是五成，若經濟實力有限的話要多加考慮是否下手。

第三:想要入戶的朋友，這種50年商住兩用的房子是不能入戶的。若開發商承諾能入戶，那一定要與它籤一份入戶協議，防止開發商口頭承諾欺騙購房者。

在購買50年產權時，若只是投資或者居住，不入戶，不要學位，那無所謂。如果要入戶，要學位，那購買者一定要弄清楚是否可行，諾沒得到開發商100%的承諾，最好不要買，價格高點也寧願買70年產權的住宅，否則，到時麻煩的是自己。

產權性質相同，就不會出現一個50年，一個70年，

如果用途中出現：居住，土地用途這一欄：會出現兩種情況①住宅用地②綜合用地。

而綜合用地上建的房屋用途為居住，一般常見的都是地段很好，城市綜合體型別，面積要麼50平左右，要麼150平朝上，兩個極端，物業管理和樓盤品質都較高，且大多數為大品牌的綜合地產商，我工作的地方，上海松江區開元地中海就是這類。

同時可以滿足落戶、學區、生活便利性高，可以入手。

另外一個常見的形態為，最近幾年很火的“特色小鎮”，同樣我工作的地方，有一個泰晤士小鎮，在中央商業區附近，就有這樣的房子，因特色特別突出，戶型也是江中極端，要麼50平左右，要麼複式大面積。

還有一種情況，在我們老家鄭州，有一個地方的地產公司，開發一個大牌，因為運作實力和資金實力導致爛尾，後來政府透過市場運作，透過更改土地性質，以及專案容積率，北正商地產接盤，從新設計景觀和外觀，成為核心商圈的標杆樓盤。