商住兩用的公寓，也就是市面上常見的公寓，買賣是如果是一手需要了解五證俱全，第二瞭解稅費情況，當然地段價格也是之中

買商住兩用公寓注意以下幾點：

1、商住兩用的房屋產權是40年，至於產權到期之後房子如何處理，並沒有做出相應規定。

2、商住兩用的房屋可以註冊公司但是不能落戶。

3、只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。

4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。

5、商住兩用房一般會按照商業用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

商住兩用房特點

1、商住兩用房，既可以居住，又可以註冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。

2、商住兩用房的優勢是：可以註冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，首付50%。

3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業開發，也可以規劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業，部分做住宅。

4、開發商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那麼該棟樓的部分(多為底下一層或數層)是作為商業用途，其餘部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產證用途寫著是商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的有可能是、單身公寓等商務辦公用房。

城市房價比農村貴是因為，政府要完成周邊配套建設。越早買房子的人，越划算。因為今後的配套越來越好，但你不需要次掏錢了。舉例，我買某房子的時候，附近一千米沒有地鐵。三年後，地鐵開通了，房屋被市場熱捧，立即井噴了。但是，我沒有再次花錢，而是新購買者花錢把我的房屋價格托起來了。

比如買二手房，原房東90萬買進，現在賣給你開價要180萬。這是因為近幾年周邊，政府花錢修了地鐵、公路、醫院、菜市場、公園、社群服務中心、派出所、學校，政府向新購房者收取土地增值稅，完成這片區域的配套建設。

我住在內環線，配套成熟了，還能享受地價紅利嗎？當然可以。松江區賣五萬，是因為購房者出錢做好了配套。於是，產生了比價效應，你的新靜安區、虹口區，自然就飈到十萬了。你啥也沒幹，就賺到了上百萬美元，是不是比巴菲特還厲害？

買一手房比二手公寓有升值空間。周邊交通、醫療、購物這些配套還沒有進一步發展，住戶和商家還沒有進駐，這些配套都會提升房價。

買商住兩用公寓注意以下幾點：

1、商住兩用的房屋產權是40年，至於產權到期之後房子如何處理，《物權法》並沒有做出相應規定。

2、商住兩用的房屋可以註冊公司但是不能落戶。

3、商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。

4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。

5、商住兩用房一般會按照商業用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

座標北京：購買商住兩用公寓得準備工作。

第一：必須在京有連續60個月的納稅或者社保。

第二：必須全款購買。

第三：名下在京有住房或者商辦類地產不允許購買。

第四：外籍、港澳臺居民不可購買。

第五：2017年3月26日之後新建的商辦類專案，個人不允許購買。

下面聊一聊商住兩用的公寓在北京的一些狀況，目前這類房產實行雙限購。

2017年3月26日之前已經銷售的商辦類專案，再次上市出售時，可出售給企事業單位，社會組織，也可以出售給個人。

2017年3月26日之後新建商住類專案，個人不允許購買。

這樣的一個政策機制，直接將商辦類得專案打進了低谷，也還原了它原來的共用。

商住兩用的公寓買賣需要注意以下幾點；

第一、商住兩用公寓產權年限一般為40年，最新的叫法是“小面積住宅”，目前也已經實行不動產登記，40年到期後如果不涉及到拆遷等活動，只要繳納土地出讓金就可以繼續使用；如果涉及到拆遷公寓的補償是普通住宅補償的三倍！這個目前已經有據可查；

第二、生活成本相對高；商住公寓屬於商業產權，水電費也是屬於商水商電，比普通的民水民電要貴一些；而且大部分都不通燃氣，生活成本會相對高一些；

第三、二手交易稅費比較高；如果涉及到後期的轉手交易，涉及的稅費種類比較多且費用較高，所以願意接手的人群不多；

第四、公寓一般是不限購不限貸的，當然地區不同還是有差異的；而且選擇按揭貸款的話首付至少得達到50%，而且利率相對較高，從購房成本上來說，也不是特別划算；

終上所述，商住兩用的公寓買賣要注意生活成本，購房成本，出手成本這幾個點；

一、物業、水電、公共維修基金等費用。由於商住兩用房的水電價格實行商業用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權部分的維修進行平攤。

二、產權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年，在到期後可以自動續期，而商住兩用房、產權40年或者50年，在到期後不是自動續期，並且要補交 。

三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區域內有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。

四、沒有完備的生活配套服務設施。商業專案一般不強制性要求設計配套服務設施，例如學校、商業、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、學校，也沒有配套的醫療、養老服務等。

五、按揭貸款實行 標準。商住兩用房首付50%， 為普通住宅的1.1倍， 最多為10年，並且不能用 。

六、購買時不實行稅費優惠的政策。普通住宅購房時有許多優惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優惠政策。

商住兩用房一般是指用地單位為了規避風險，將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業房改為住宅。由於這種房子實質上屬於商業性質，所以不屬於調控國家的範圍，而且很多，購房人在購買時應當予以注意。

1. 房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠;貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。

2. 根據當前政策，對商業性質房產不限貸，因此如果購房者原先購買的公寓屬於酒店式公寓，產權只有40年或50年，那麼再購買一套普通住宅的話，可以享受首套的首付和利率。

3. 商住兩用房雖然可以註冊辦公，卻不可以遷入戶口。

4. 很多商住兩用房的電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，水電費基本上是民用水電費的兩倍，且沒有燃氣，維護成本較高。商業專案的配套、綠化無法與住宅專案相比。

5. 普通住宅的住宅用地使用年限為70年，而商住兩用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。

6. 按照《物權法》的規定，住宅70年之後可以自動續期;而對於商業專案土地，使用期限一般是40年。