看到別的文章說他們收取股權，外行了。股權那是加速器孵化器的玩法，有些國內的企業混起來一起玩，很多人看到了也就這麼以為了，其真實模式之間差別很大。WeWork的成功在於把握住了線下的重要場景-辦公，除了家以外你可能花時間最多的地方（甚至比在家時間多）。星巴克做個第三空間就火成這樣，第二空間的潛力有多大可想而知。而傳統辦公室無比笨重，擺脫了笨重的服務式辦公室還是把人用小隔間分開了誰誰互相也不認識，這麼多年沒有出現能加速商務互動的地方。只用問一個問題，一個個體如何從環境中汲取養分？社會資源如此豐富，都分散在下班之後或者週末才能慢慢探索的地方，探索成本很高的，反過來商家接觸客戶成本很高的。為什麼不能在辦公的場景接入各種資源和服務？為什麼辦公的人不能帶入自己的資源？WeWork等聯合辦公是多元客戶和多種服務/產品的雙向入口。在線上渠道極度昂貴時，能提供優質的線下場景，對於服務提供商來講很划算，對於在這裡辦公的人來講他付的錢可不只是用來“辦公”的。你看各種新零售都把貨櫃擺進了辦公室，就知道有多少人反應過來辦公場景的潛力了。只是這回，你擺個貨櫃只算是開店，WeWork變成了平臺。這估值能不高？算200億的話，180億都在平臺承載的“內容”上。讀懂這些內容的人，200億之後照樣繼續投資的。WeWork的玩法雖然還是比較純粹質樸的聯合辦公，但野心是大的。銀行家不就看這個。

Wework估值高達470億美元

共享辦公巨頭WeWork剛剛在一份公告中證實，該公司已經向美國證券交易委員會秘密提交了 IPO（首次公開招股）申請。

WeWork早在去年12月份就提交了IPO申請檔案。

據企查查顯示，WeWork China是一家聯合辦公服務提供商，專注於為創業公司和個人提供辦公室租賃服務，公司從房東或物業經理那裡租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造後，然後轉租給個人和創業公司，併為租賃者提供按需付費的會員服務，配有辦公桌椅、沙發、會議室、零食和休閒裝置的公共辦公環境。

WeWork China是一家聯合辦公服務提供商

WeWork由亞當·諾伊曼和米格爾·麥凱維於2010年創立，今年1月份估值高達470億美元，該公司迄今已透過債務和股票融資的方式籌集資金84億美元。WeWork是少數幾家科技獨角獸之一。

這些科技公司已經獲得軟銀願景基金數億、甚至數十億美元的投資。最近，這家日本電信巨頭曾有意以160億美元的價格購買該公司的多數股權，但在最後一刻放棄了。

移動辦公正在成為趨勢

一年營收翻番，Wework的野心

WeWork的營收在一年內翻了一倍以上，從2017年的8.86億美元增至2018年的約18億美元，但淨虧損卻達到驚人的19億美元。

對於這家公司來說，這些都不是具有吸引力的指標；儘管增長放緩，但它目前仍完成了備受外界關注的IPO路演。

企查查顯示多家大型投行參與投資Wework

當然，WeWork也有其積極的一面：WeWork在2018年的租住率達到90%，會員總人數增長116%至401000人。

Wework 在籌備其未來的公開發行(ipo)過程中，做出了幾項引人注目的舉動。

Wework美觀的設計

今年1月，該公司以470億美元的估值籌集了20億美元，並更名為The We Company。 開發新品牌是為了給它的各種子品牌—— wework、We Live (共同生活)和We Grow (教育)。 這一變化有助於突出每一個業務部門的不同，向投資者表明，該公司不僅僅是出租辦公空間服務檯。

在過去的幾年裡，WeWork已經深入到辦公室運營業務中，為大公司提供辦公空間。 但它將自己視為一個生活方式的商業品牌，發展自己的健身品牌甚至小學教育品牌。

業務多樣化護航IPO

2018年，WeWork開始進軍更廣泛的商業服務領域，以及超越其共享工作空間的服務領域ーー這實際上只是一項租金套利業務。

更重要的是，這是朝著更好地利用其最寶貴資產——商業綜合線下社群邁出的下一步。

Wework 已經積累了470億美元的估值，前提是共享房地產資源將使生活和工作變得更有效率和負擔得起而且有趣!

在過去的幾年裡，藉助軟銀的大量資金，WeWork 已經儲備了大量的現金來兌現它的承諾。現在，它擁有一個由425座建築組成的全球網路，其中只有一小部分是它擁有的，還有一個由建築師、設計師、建築專家、社群管理人員和技術人員組成的團隊。

他們現在可以在自己的地盤上為財富500強企業服務。也就是說，WeWork 正在將業務從租金套利轉向利潤率更高的服務業務。然而，這個社群的大部分建立在租金套利的基礎上，並且仍然擁有巨大的租賃資產組合。

Wework進入中國，挑戰本土共享辦公？

最近，Wework正在花重金建立中國社群。

此前Wework的服務包含處理辦公室生活的各個方面ーー尋找辦公空間、翻新、維護、為其創造活動ーー對於加入WeWork 的公司來說，你很難捨得離開。

洋槐商務是其中國運營公司

自動化管理是Wework挑戰中國市場的法寶。WeWork 正在構建Sita描述的技術棧。

對於自定義設計，WeWork 在辦公室周圍設定了信標和感測器，以視覺化員工如何在辦公室內移動。

它還能進行員工調查和訪談，並利用所有這些資料為辦公室制定運營計劃就像工程師迭代軟體一樣。 但是這個功能並不僅僅依賴於技術。 在一些客戶辦公室，WeWork也可以向社群成員尋求幫助。

在 WeWork開發面向客戶的辦公軟體的同時，它也在開發一套內部應用程式和技術，以實現自身大部分工作的自動化。

2015年，它收購了一家名為Case的諮詢公司，該公司使用3D建築掃描技術來估算設計和施工的成本和時間框架。

兩年後，它又收購了FieldLens，一個基於移動的建築管理工具。Wework 正在利用資料科學來決定向客戶推薦什麼產品和空間，以及價格。

它還利用分析來幫助確定一家公司何時超出其現有的Wework運營空間，並準備升級或者是否有機會削減。

Wework中國社群已經超8萬人，擴張速度令人咋舌

當WeWork於2016年在上海開設第一家分店時，他們的目標是為各種規模的中國企業提供社群、文化和服務，以啟動和擴大其業務規模，並提供一個促進創新的環境。

如今，他們已經有10000個會員，遍佈十幾個省市。到今年年底，Wework將在大中華地區的40個地點為超過4萬人提供服務。預計他們已經擁有一個8萬人的社群，到2021年底，這個數字將增長到100萬。

Wework中國企業關聯圖譜

從上圖看來，Wework也並不是赤手空拳在中國市場尋求發展機會。它採取了自我開發與本土收購相結合的方式，把裸心社這樣的中小型本土辦公品牌收入囊中。

公司仍在增長，並在擴張方面投入了大量資金。因此，當WeWork的年度虧損超過10億美元時，許多人都想知道這些虧損值多少錢。

WeWork經常被視為矽谷具有誇大估值傾向最好的案例。作為一家共享辦公企業，WeWork 的現金消耗速度很快，毫無疑問，它將不得不努力讓公開市場的投資者相信它的生命力，及其作為一家科技公司的地位。

WeWork得到了軟銀、Benchmark、T. Rowe Price、富達、高盛和其他幾家公司的投資。

所謂WeWork 指的是美國紐約一家辦公室租賃公司發展起來的新的園區開發新模式：首先，用較低的價格租下老舊廠房和偏遠的辦公樓的一兩層，然後將辦公場地分割和重新設計，可以為企業客戶提供工位、辦公室、會議室、娛樂設施、生活設施等硬體設施；提供培訓、法律、會計、交流和社交網路等軟體服務。然後，WeWork可以向那些初創企業和微型公司收取租金和其股權。

因為預計到2020年，40%的勞動者將會是自由職業者。Wework對此類人提供三種選擇，

從個人到企業，在 WeWork找到適合你的辦公空間選擇：移動工位——為自由職業者及遠端辦公人士提供靈活的辦公空間，一張桌子，隨時開始工作；固定工位——擁有一張專屬與你的辦公桌，省心省力，帶來更高的工作效率；私人辦公室——設施齊備的獨立空間，隔離喧囂，私密性高。

當然不只是個人，一些大企業通常也會過來租十幾個辦公桌或者會議室，給員工開個小會換個環境。

至於wework的估值為什麼這麼高？因為給予wework的估值是按照科技公司來估值的，而不是一家房地產租賃企業。公司的估值主要取決於兩個因素：公司現在賺了多少錢，公司未來賺了多少錢。

而wework的營業模式與傳統房地產企業不同。Wework的租用老廠房的輕模式運營，對比傳統房地產企業，更容易進行規模擴張，更容易追蹤和衡量，所以估值高。

Wework目前已經在英國、加拿大、荷蘭等地設立辦事處，不久已經擴充套件到中國、印度、南韓等市場。而不少的房地產企業已經開始仿照wework模式，走公共空間租賃的嘗試，例如：華夏幸福。

根據一份的演示文件，wework推出的辦公室和宿舍打包出租專案WeLive 預計在 2018 年會有3.4 萬會員，年度總營收將達到6億美元以上。

碩大的傳統辦公因經濟發展、科技發展及人文發展已經開始向未來辦公發展。更靈活、更人性化、更具社交性、覆蓋性更全並具成本優勢的以Wework為代表的共享辦公勢必影響、改變、乃至顛覆傳統辦公。

全球至少上億家公司，每家公司都會有辦公地點。這個行業，傳統根深蒂固。

在網際網路時代，淘寶成為交易平臺，線下零售受衝擊；Airbnb成為交易平臺，酒店受衝擊；Uber成為交易平臺，線下出行受衝擊；而辦公市場呢？

辦公市場在網際網路時代將發生哪些變化？能否形成新的壟斷平臺？

這是有可能的。Airbnb成立之初，沒人看得出來現在會進入近200個國家、遍及3萬多個城市、估值300億美元的巨頭。相比之下，現在的WeWork進入33個國家，開設113家聯合辦公空間，相當於幾年前的Airbnb.

對於一家科技公司，很自然的會去想它的競爭壁壘。

Airbnb競爭壁壘在於，進入全球大城市搶佔當地優質的民宿空間。這個空間在Airbnb上了，其他人想訂也訂不到。Uber的競爭壁壘在於，進入全球大城市搶佔當地移動出行市場。這個應用被下載到手機上了，被補貼培養起使用習慣，其他競爭對手也很難有機會。從結果看，這些策略十分有效，兩家公司在很多大城市都獲得了相當市場份額，成為新的壟斷公司。

WeWork同樣如此。如果它想搶佔北京辦公市場，那麼在幾大辦公密集的地點中關村、國貿等地開設店面。上海、深圳、武漢、成都同樣如此。在中國十大城市、全球幾十個大城市形成一張網路之後，規模效應就會顯現。

如果WeWork在全球大城市都有辦公空間，你是谷歌、微軟這樣的跨國公司，與它合作很方便。員工每到一個城市，就可以在當地WeWork辦公。

網點密集，達到幾千個、幾萬個之後，這種規模效應迅速遞增。並可能成為一代新的網際網路辦公壟斷勢力。

當然，在像Airbnb一樣進入幾萬個城市之前，投入還十分巨大。而且從它的模式租賃-裝修-轉租看，相比Airbnb重得多，前期投入的成本也是很多倍。

從租房切入，做辦公服務。類似阿里巴巴從電商切入，優步從打車切入，Airbnb從民宿切入，最終影響乃至顛覆相關市場。理論上是可行的。只是前期投入較高，還看不到明顯的壟斷回報。

至於能否真正做到網點幾萬個、達到壟斷呢？過三五年就知道了。