加價10點毛利的結果就是房地產商破產哈哈

房地產價格有幾種主要組成部分

1 土地費用 2 建築費用 3營銷費用 4貸款利息 5 稅費

土地費用 在房產價格 一般佔1/3費用

地產開發商的平均淨利潤也就15點左右

都什麼年代了怎麼還會有這種計劃經濟思維？只要賣得出去，開發商就算加價10倍賣又如何？

土地不收出讓金，房價能降多少？真不好說，但一個城市最重要的資源—土地，就這麼白給了，很多地方經濟就完蛋了，普通老百姓還是賺不到錢，房價就算下降你還是買不起。

另外，黃金地塊誰都想要，你倒是給誰呢？怎麼分配呢？是回到計劃經濟的老路上還是看哪個開發商關係大、肯塞錢？招拍掛雖然噁心，但比較起來還是個相對公平的土地分配方式。

地價便宜了，房子也便宜了，然後大家都買大房子，花更多的錢裝修，建材製造工藝更加發達，建材產業蓬勃發展，出口掙更多外匯，年輕人不再為房子奔波，更富有創造力，高科技領域不再被美國牽制，真正靠能力賺錢，貧富差距不再明顯，社會秩序井然，中國進入發達國家行列

這個問題看似荒誕，但是還是值得分析一下。

住房的大部分成本就是地價，如果地價變成一分錢，開發商只加價10%，那麼房價必然會會下跌70%以上，當然一線城市會下跌的更多。首付一般是35%左右，房價下跌這麼多，會出現斷供潮，不少銀行會破產倒閉。

中國人民幣的流通用量和社會中流通商品的總價格有關。樓市在流通商品中的佔比很高，樓市鎖住了很大一部分的人民幣，一旦房價下跌而流通貨幣總量還是那麼多，那麼其他商品的價格必然暴漲。例如食品、衣物、油價等等。所以買房確實便宜了，但是生活成本增加了不少，增加的那部分相當於以前還房貸了。

地價一分錢，地方政府的財政收入會減少很多，為了維持運轉，政府必然會大幅度增加稅收。例如提高增值稅、個人所得稅、出臺房產稅等。企業生產成本增加，入不敷出，大量倒閉，失業率大增。沒倒閉的企業也會大量削減員工工資和福利，以維持企業運轉。個人稅收增加，收入降低，普通人生活會陷入困境。

所以地價一分錢的結果是，很多銀行破產、企業倒閉、人員大量失業，經濟持續衰退的惡性迴圈。

參考日本，刺破樓市泡沫後，迎來的並不是更好的發展，而是失去的20年。

總結一下，房價大漲，需要買房的人日子不好過。房價大跌，所有人的日子都不好過。

這個問題似乎不太可能發生，我們暫定這個結論成立，地價可以忽略，開發商的利潤按照10%的淨利潤算（這也是目前房企公佈財報顯示的利潤空間，如果毛利10%，意味著開發商也將面臨虧本），看看市場上會產生什麼樣的影響。

假設這個結論成立，受益方為潛在購房者，受到直接影響的是政府。扣除稅費和土地出讓金等成本，房價可能會有50%左右的下跌空間。但政府負擔加重，部分地方政府會債臺高築甚至出現關張的可能，一方面是因為土地出讓金金額不是全部流入政府的口袋，有一大部分是拆遷成本，另一方面政府的稅收會降低，直接會限制政府收入水平。

但目前房產市場出現的問題是錯綜複雜的，甚至可以說不是供給的問題，主要是資產化的泡沫導致的，假若政府採取這種極端的政策來推動房產市場的變革，會在一定程度上扭轉目前房產市場泡沫化的局面，可能短期內是比較陣痛的，但長期還是有利於經濟的發展。

1、政府作出利益犧牲，重整房產市場，有助於房產市場的規範化良性化健康發展

首先政府率先犧牲既得利益，並對房產出讓金補貼。這種基調不僅僅是降價格的問題，更重要的向市場傳遞一個訊號：房子是住的，不允許市場在操作，有利於遏制痛擊投機行為，讓房市迴歸到住宅這個基本的屬性上來，擠出資產化的泡沫，房市所有參與者明白房產不是資產性的金融產品，只是滿足和提供人民生活品質的保障。最終給房市降溫。

其次開發商雖然有利潤可期，但回報率已經受限，並受到政府政策的限制，會慎重參與市場的開發。雖然開發商財報顯示的回報率是那麼多，實際上不同的樓盤盈利水平還是差異很大的，部分樓盤利潤還是相當開關的，特別是房價猛漲的那幾年，開發商回報率是驚人的，也正式這麼高的投資回報率，才引起眾多投資者的參與，投資操作熱度的提升比如會帶來對房市的影響，一方面推高的房產市場的價格，另一方過渡的開發，造成資源的浪費。

2012年前7月全國新增購物中心投資規模達到2200多億元，預計2012年全年可超過3000億元，全國商業地產累計投資預測超過1萬億元。預計2016年這個數字將會增加一倍。上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海的人均商業面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米。

這些佈局不合理的商業佈局，不僅僅降低了商圈的盈利能力和水平，更是對資源的一張浪費。透過價格和需求的調配，可以使房產的投資和開發佈局更合理，最佳化資源配置。

第三促使需求和供給相協調。在房產市場火熱時期，投資客的攪局，讓價格偏離了需求的市場，出現了需要購買房產的人無力承受房產的價格，無法購買，而投資客不需要用於居住的房產卻持有大量房產，造成市場上看似供不應求，實際上多城市出現高空置率和低入住率。透過價格和政策引導，促使市場需求和供給發生變化，盡最大可能的實現供給和需求的最佳化配置。

房地產行業黃金髮展的這十年，無論是個人還是企業對其參與都獲得了優厚的回報，致使大量資金流入房市，造成其他行業因為資金投入的不足開發受限或滯後。因為房市價格的下跌致使資金的回報率下降，另一方面可能會出現短期內市場交易的萎靡。大量能夠得到轉移機會的資金都會盡可能的規避風險尋求新的投資物件，會使科教文衛等若干行業得到啟用。

第二，房產價格的下跌會一定程度的推動社會整體物價水平的下調

房產的外部性比較強，房價的不斷上漲不僅是自身價格的變動，更會帶到資金市場、人工等方面的提高，最終影響到社會整體物價水平的變動。

第三，價格的下跌會影響到行業就業格局的變動

房產價格的下跌，開發商、二手中介等參與人員都會受到影響，因為行業的萎靡，行業從業人數會大幅下降，一部分從業人員失業。但因為資金的轉移到其他行業，激活了其他行業發展，必然會帶到新的就業需求，一部分失業人員會轉移到新的需求崗位上，社會整體就業率不會有太多的變動。

第四，物價水平的下降可以大幅度的提高居民生活幸福指數

房產市場的價格不斷高漲，也造就了年輕一代的高負債率，由於收入水平遠滯後與房價上漲的速度，加上不斷提高的物價水平，致使居民可支配收入下降，限制了居民消費水平和消費次數，也使部分行業發展受限。

第五、房價的下跌會產生若干負面影響

價格下跌會造成一些投資商投資收益受損，甚至破產，也會使一些金融機構出現不良資產增多，可能會致使某些金融機構或者銀行資不抵債而破產。但這些陣痛都是短暫的，損失面是比較有限的，不會出現磚家所謂的那些下跌駭人聽聞的言論。

3、結論

政府作出這種政策是需要很大勇氣和冒著極大風險的，但產生的影響應該還是會利大於弊，必定資產化的泡沫是不利於經濟發展的，是泡沫總要刺破，只是時間的問題，與其被動等待不如主動出擊。如果日本房價不跌可能難有今日的社會經濟。