養老地產發展的痛點主要有三:

1.開發企業觀念要轉變。養老地產不是簡單的在地產開發基礎上載入養老元素，而是要站在養老產業鏈上來重塑地產開發模式。

2.老百姓觀念要轉變。在養兒防老，政府兜底等理念徹底被打破後，選擇具備養老屬性的居所，接受機構養老服務是務實的選擇，當然專案本身品質要好，服務要到位。

3.政府在政策層面要給予支援。養老地產開發前期投入巨大，如果各項稅費和監管政策等同於地產的話，其實是很難維持執行的，要在醫療金融稅收各方面給予一定的支援。

以上是養老地產開發中最大的三個痛點。

養老地產發展痛點

1、整體開發品質有待提高 

據研究部資料顯示，預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求巨大，自理老人床位數174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數30萬～32萬張左右。按照一個專案最最佳化床位數為400張計算，未來二三年市場上將需要至少4500個養老地產專案的建設。 看中這塊大蛋糕的有各種人馬，據資料，目前國內品牌房企中大約有21%已經涉足養老地產，平安保險、太平人壽、華人壽、泰康人壽等多家保險企業高調“加碼”養老地產，一批專案先後破土動工。養老地產被稱為國內罕見的朝陽產業，一時間全國掀起了“養老地產熱”。對於養老地產的前景雖然都抱有期待，但對於目前腳下的程序，各方房企大佬都謹慎地表示剛起步。

隨著資本大舉進入，養老服務業態更加明細，候鳥式養老、智慧養老、娛樂養老、鄉居養老等產品已逐漸為市場熟知。

2、市民觀念尚需轉變  

曾有一位負責養老專案的業界人士說過，養老地產在國內面臨的最大敵人，不是市場的不成熟，而是華人居家養老的觀念。  

與中國的養老地產同處於起步階段的，還需要有市場化的養老觀念。和西方國家不同，目前國內大部分老人傾向於在家裡養老，不願意離開子女住到養老機構中去。   養老地產與其他地產不同的是，它一般是子女買給父母住，典型的出資人和使用者不同，再加上其他原因，使得市場接受度弱。有研究表明，收入越高的家庭對於養老地產的接受度越高。部分開發商以此為突破口，從高階養老地產入手。  

3、有開發商“掛羊頭賣狗肉”  

在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支援，一些開發商趁機鑽政策的漏洞，借發展養老地產為名，實則圈地賺錢。   一位開發商爆料，不少房企打著養老的旗號圈地，很多專案只是裝一個養老概念進去，成為了開發商的拿地策略。 在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，以養老地產為名進行圈地，養老地產變成開發商的拿地工具。這會導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但是，實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處於房地產開發範疇之內，而不是養老地產運營及服務。

“養老地產之所以存在掛羊頭賣狗肉的行為，根本上是因為國家沒有專門用於養老地產開發的土地，而是利用公益劃撥、旅遊用地變更等形式取得土地，旅遊用地在中國本身就是一個缺乏規範的市場，而旅遊專案一旦打出養老的旗號，更是增添諸多難以規範的地方。”一位養老地產從業者坦稱。  

專門土地性質確定，是養老地產真正規範的基礎。雖然一些在養老地產領域躍躍欲試的企業或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時規避尚無養老用地的窘境，但養老地產的真正興旺，一定和規範的土地性質密不可分。  

4、難盈利，做養老地產賺不賺錢？  

房企開始加速佈局養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多，但對於高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產專案的難題。

目前中國養老產業尚處於起步探索階段，行業整體盈利能力較弱。在國外，養老地產的投資總回報在10%左右，但在國內還無法作出適當的預測。 據悉，近年來，房產商頻頻試水養老地產，但還未有明確的盈利模式，很多專案開始都以做養老資源的整合服務為宣傳點，但最後由於資金壓力都“一賣了之”。

業內人士指出，目前各大開發商都處於“嘗試”養老開發階段，以單個專案的建設和運營為主，沒有看到可以大規模複製的成熟商業模式。在相當長的時間內，房企的主要收入來源仍然是銷售房屋，無論是房屋的營銷上主打的是旅遊、產業還是養老。但即使行業還未有盈利模式，但搶奪相關客戶資源以及累積經驗已經是各大龍頭房企的共識。

一是打破文化藩籬，健全產業鏈是關鍵，目前購買力有限依然是國內養老產業發展的最大瓶頸之一。另外，華人的文化傳統與西方社會的養老觀念也有一定的出入，“多數中國的老人依然希望把房產作為遺產留給子孫後代，而不是作為養老的本金。” 文化的藩籬固然需要破解，不過隨著華人口老齡化的加劇，現實可能會倒逼華人接受西方的養老理念。同時，雖然有部分企業已經開始養老創新服務模式的探索，但養老產業各個層面的服務商遠沒有完全成型，產業鏈的諸多部分出現空洞，這也成為養老經濟目前難以形成朝陽產業的一大關鍵性制約條件所在。

二是管理體制改革有待深化，目前養老機構還處於重發展、輕管理的初級階段，養老機構管理的各類制度標準規範仍然比較滯後，行業組織影響力有限，公辦養老機構仍然佔總數的三分之二左右。今後養老機構發展將由數量擴張期進入到理念更新、結構調整、內涵發展、體制改革期。促進養老機構健康發展，需要各方共同努力：一方面政府將加大政策扶持力度，加大培育和監管力度，營造有利於養老機構發展的外部環境；另一方面養老機構要更加專注於內涵發展，研究探索養老機構管理運營規律，加大養老護理人才培養和管理力度，加強行業自律，從根本上提高養老機構的管理服務水平，為老年人提供高品質的養老服務。

三是提供周到服務，開展養老私人訂製，養老機構從設計、設施、管理到服務，要真正以老年人為本，提供人性化、親情化的服務，讓老年人有尊嚴、有價值、有品質地生活，使老年人龐大的市場需求轉換成實際的消費行為，要在產品細分上下功夫，多做適合國內老人的市場開發，傳統的統一推廣應該向私人訂製轉變。

真實養老地產專案操盤者，河北二線城市，和大家分享一些自己的看法

“一專多精”，以一個細分領域為專業專長服務一部分人，所為多精是服務更多人群

滿足更多人的個性化需求。而不是大雜燴更不是賣房子

養老地產的痛點是什麼？

看上去，又是地產又能養老好像是個很全面的產品。

事實上也是容易讓大家陷入的誤區，很少人會喜歡在廁所裝一套卡拉OK的

那麼養老地產真的是這麼一個雞肋的產品嗎？

不是的，它有它專注的受眾群體。

那麼我們就一定要先了解什麼是養老地產？

最起碼做到哪種程度就能被成為養老地產了？

在這個基礎上，現在的又能做哪些改變呢？

很多老人是心裡老了還是身體老了才會想要去養老？

客群在理解上是瞭解養老地產嗎？還是不瞭解？

上面的問題沒有準確的答案，大家都是在摸索，都是在嘗試。

當我們大多數人對這些能夠達成一些共識的時候

感謝