違法建築的定義：指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。違法建築包括：佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築;不按批准的設計圖紙施工的建築;擅自改建、加建的建築;農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建築;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建築;農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築;擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築;逾期未拆除的臨時建築;違反法律、法規有關規定的其他建築。

一、強拆主體

依據《城鄉規劃法》的相關規定，在鄉、村莊之內的建築由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。以外的建築物由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門拆除。雖然法律賦予了行政機構強制拆除的權利，但必須要符合《行政強制法》第三十四條規定，行政機關依法作出行政決定後，當事人在行政機關決定的期限內不履行義務的，具有行政強制執行權的行政機關依照本章規定強制執行。即，行政機關認定房屋屬於違法建築之時，法律賦予了房屋所有權人申辯、申訴、聽證會權利，若當事人放棄行使的權利，在時效期過後行政機關才可以依法強制拆除。

二、強拆程式

雖然我們的房屋被認定為違法建築，但是行政機關予以強制實施拆除，也必須要符合法律法規的規定走程式。依據《行政強制法》第四十四條規定，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。即，我們的房屋被認定違建之後，依據《行政複議法》、《行政訴訟法》的規定，法律賦予我們行使的權利，複議期限60天，訴訟期限6個月。在此時效期限之內，行政機構不得實施強制拆除。

三、強拆要素

當事人遇到房屋拆遷的時候，法律規定要符合一定強拆基本要素才可以具體實施，具體要素如下：

1、拆遷方做出裁定並送達當事人手中；

2、被拆遷人超過裁定期限未搬離的；

3、拆遷方針對被拆遷人已經做出補償或得到妥善安置的；

4、強拆必須要有事實理由。

因歷史原因形成的“無證房屋”，不應認定為違法建築

何為“違法建築”?違法建築的界定標準是什麼？相信諸多非法律人士並不能夠作出準確的判斷。實際上，如果瞭解“違法建築”違反的是哪部法，就不難對其作出明確的定義。

根據《城鄉規劃法》第四十條的規定，在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政.府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政.府確定的鎮人民政.府申請辦理建設工程規劃許可證。第六十四條同時規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政.府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

故，從以上法律規定不難得出，“違法建築”就是那些建設前未向城鄉規劃部門辦理並取得建設工程規劃許可證或雖已取得但未按照建設工程規劃許可證的內容進行建設的建築。既包括建築物，例如房屋，還包括構築物。例如，圍牆、地面硬化等。

但是，有一些建築，雖然未取得上述證照，卻不應且不能作為違法建築對待。北京英淇拆遷律師依據實踐經驗大致總結出兩類。

第一類是基於招商引資手續配套不到位所致。

例如，北京英淇律所孫曼麗律師在辦理涉及哈爾濱哈佳高鐵專案案件時，委託企業就是基於當地政.府的招商引資、與土地使用權人水產公司透過集資合作建房的方式入駐的望橋工業園區。當時有水產公司的土地使用權證明，水產公司上級單位工業局對集資創造望橋工業園區的批覆，甚至還有政.府辦事處與水產公司簽訂《關於聯合建立望橋工業園區協議書》，協議書中約定政.府辦事處負責園區內水、電、路、建房手續等有關事宜等內容。

但由於水產公司土地需調整用途、更改規劃，當地政.府為簡化程式，儘快完成招商引資任務便承諾可以邊建邊辦理規劃手續。建設者基於對政.府公信力的信賴將房屋建成且持續經營多年，但規劃手續卻一直未辦下來。

還有，北京英淇律所孫律師在辦理涉及上海198工業用地減量化政策的案件時，委託人在多年前為響應當地政.府號召，為加快進行工業建設、繁榮經濟、促進就業，在其享有宅基地使用權的房前屋後的零星空地上建設廠房用於企業經營，當時在與村委會簽訂的土地租賃協議中還有鎮政.府的蓋章見證。更有甚者，律師所遇到的還有當地政.府對企業建築收取房屋租賃稅費等情形。

第二類是基於家庭住房困難之所需，建築年代久遠且形成於1984年之前。

例如，我所律師在辦理涉及北京東城區望壇棚戶區改造專案案件時，委託人張女士所建設的未登記房屋是在上世紀七十年代期間福利分房時代為解決子女成年卻無房居住的現實境況，在自己的房前屋後搭建房屋以解決實際的住房困難。而中國在1984年《城市規劃條例》生效實施之前並不存在城市規劃的問題，根據法不溯及既往的原則，事後生效的法律並不能規範生效前的建設行為。

上述兩類房屋的形成均具有特定的歷史因素，有別於一般私搭亂建的房屋，應屬於歷史遺留問題。而針對因歷史原因形成的無證房屋，政.府部門也應當予以區別對待，不能一刀切。其主要依據有：

第一，法律法規。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，未登記房屋並不等同於違法建築，徵收方徵收此類房屋時應當履行公平、公正的調查、認定、處理程式，否則即構成違法。84年《城市規劃條例》生效實施之前的建築，無論是否有翻修行為，均不應構成違法。

第二，地方規範性檔案。

例如：《河北省國土資源廳關於妥善解決歷史遺留建設用地有關問題的通知》冀國土資發（2017）15號檔案規定，在城鎮低效用地再開發專項規劃範圍內、符合土地利用總體規劃、經第二次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續的歷史遺留建設用地，按照依法依規、尊重歷史的原則進行分類處理。

《哈爾濱市人民政.府辦公廳關於印發哈爾濱市處理徵地拆遷中違法及歷史遺留建設問題若干意見的通知》（哈政辦發〔2010〕8號）中規定對待違法及歷史遺留建設問題，要尊重歷史，實事求是，既要考慮建設行為發生當時法律和政策的完善程度，又要考慮特定歷史條件下經濟發展狀況和群眾生活實際需要。在處理違法及歷史遺留建設問題時，要由當事人出具真實、合法的證明材料，有關部門以建設行為發生時的法律和政策為依據，考慮當時行政管理工作狀況和當事人實際情況，予以合理認定。

在解決違法及歷史遺留建設問題時，要注重保護困難群眾和弱勢群體，採取配置廉租房或者給予困難補助等方式，保證居者有其屋，努力促進社會和諧。

第三，政.府基於專案範圍內的實際情況所制定的政策中涉及到的對無證房屋的認定、分類和處理。

總而言之，無證房屋並不等同於違法建築，對於一些歷史原因導致的證照不齊全房屋，徵收方應當尊重歷史、面對實際，在綜合考量建築的形成時間，辦理手續情況，對規劃實施影響的大小以及過錯程度等因素，依法依規作出公平、公正的認定和處理。