最近，澳洲多名經濟學家發表言論稱悉尼的房價會持續下跌到2020年,買了房的現在滿臉問號：買了就開始跌，還要跌兩年，兩年後還持平低價……

澳新銀行：澳洲房價疲軟延續至2020年。

隨著改革開放的深入發展，中國經濟的不斷增強，華人民富起來了，活動的範圍越來越大，視野也越來越開闊，海外投資成了很多人追捧的新寵，海外購房的現象也較之以往有所增長！

這是好事說明我們華人有錢了！雖然海外投資有風險，但我們的國家強大了，一旦中國公民在海外收到不公平待遇，我們的政府、我們的大使館會及時介入，維護我們公民的合法權益！中國現在已經掃去了東亞病夫的痕跡，現在的我們是用實力打臉別有用心的國家！一個華為攪動世界的背後是中國從富起來到強起來的經典展示，實現中華民族的偉大復興指日可待！

從2018年初開始，澳洲房價出現了明顯的下滑。去年全年，全澳房價跌幅達4.8％(公寓跌5.2%，獨立屋跌3.6%)，是過去十年來表現最差的一年。

二手房清空率也走低，目前悉尼和墨爾本均維持在50%以上，也就是2套入市的房子，只有一套能成交。這是否意味著澳洲房價將一蹶不振呢？

筆者認為，澳洲是一個相對成熟的市場，房價大起大跌的可能性不大。且澳洲經濟連續27年增長，世界絕無僅有。目前的房價走低，一方面是對過去十多年增長的回撥，另一方面中國資本無法出海，澳洲銀行收緊對海外購房者的信貸（澳聯儲資料也顯示，房地產投資的貸款增速急劇放緩，全年貸款增長量僅為1.1%），都導致需求降溫。

機構經濟學家特倫特·威爾特(Trent Wiltshire)表示，由於穩定的人口增長、低失業率和低利率，到2020年，全澳房價將得以鞏固。

房地產資料機構CoreLogic也預計，全澳房價下跌的趨勢在2019年將延續並趨於穩定。房地產研究機構都門(Domain Group)在2018年11月釋出的研究預測稱，澳洲房價持續下跌的狀況將在2019年趨於穩定，之後進入溫和上漲階段。(澳洲全知道)

根據澳洲權威資料公司 CoreLogic（原RP DATA）最新的報告顯示，雖然全澳房價下跌速度放緩，全澳八大首府城市中仍有六個城市房價繼續下滑，七個非首府城市中有四個呈現下滑趨勢。2019年2月，伴隨著40度熱浪的是全澳房價0.7%的下降，自2017年10月的最高點已經累計跌落了6.8%。全澳房價迴歸到了2016年9月的水平。

值得慶幸的是，CoreLogic首席研究員 Tim Lawless 稱，2月的下滑相對今年1月以及去年12月份的下跌趨勢已經放緩。但是全澳房價下跌的區域仍在擴大。

Time Lawless 認為，澳洲房價的下跌，除了經濟增長放緩之外，嚴格的信貸條件造成了買家熱度的消退。

CoreLogic 預估全澳的房產交易量將下降12.8%，而悉尼將下降20.6%，墨爾本則下降22.1%。

Source：CoreLogic

關於澳洲房價下跌，各界普遍認為是由於澳洲審慎監管局APRA自2016年開始對銀行信貸年增幅不得超過10%的限制，以及後續各大信貸機構對海外收入貸款以及貸款人資質的嚴格審查所造成的。

2019年3月6日，澳聯儲行長Philip Lowe 博士參加活動時，稱：“信貸機構應該適當放寬貸款要求。”

Lowe 博士認為，信貸機構對於信貸風險過於敏感，有點矯枉過正了，並稱過於嚴格的信貸條件可能會對澳洲經濟產生負面作用。

南半球的澳洲即將進入秋天，那麼在澳聯儲行長 Philip Lowe的這一番講話之後，澳洲的地產市場是否能迎來春天呢？

>>>>現狀1-清盤率有所回升，市場活力不足

許多投資者會發現，自2019年1月開始，悉尼、墨爾本每週的拍賣清盤率相較去年12月有所回升，墨爾本的清盤率基本徘徊在50%上下。但是，如果仔細觀察，大家會發現拍賣數量對比去年同期仍處於低位，市場活力不足。許多物業是透過非拍賣形式成交的。因此，我認為現在市場仍處在買方市場，買家擁有更多的話語權。

RBA的資料顯示，2019年1月，信貸市場僅增長了0.2%，是澳洲1984年7月以來最低漲幅。相信這也是 Lowe 博士的發言的主要原因。

儘管去年4月，APRA對符合條件的信貸機構取消了貸款額度增幅的限制，但是對貸款人的資質審查條件並沒有放寬。雖然投資貸款得到了限制，但是令人擔憂的是，自住房貸款並沒有增長。

建議警惕“清盤率”帶來的錯誤訊號，謹慎入市抄底。

>>>>現狀2-空置率微升，租金回報回撥

2018年年底至今，悉尼、墨爾本的空置率略有回升

我接觸的很多地產中介，不論是華人還是澳洲本地西人，都對悉尼、墨爾本的租賃市場充滿信心，大多數中介都認為“沒有租不掉”的房子。

從澳洲市場的空置率來看，這句話在某種程度上來說，是正確的。以墨爾本為例，空置率長期維持在4%以下，去年更是達到了1.6%的低點。

Source：CoreLogic

隨便去看一下租房的開放日，都是門庭若市。但是，租金回報卻沒有隨著房價瘋漲。在12-17年墨爾本房價瘋狂上升的期間，租金回報率則是不斷下降。隨著墨爾本，尤其是市中心以及周邊地區大量公寓樓的交付，租賃市場的供給壓力可以得到一定程度的緩解。而隨著房價下跌，租金回報回撥。

總體來說，租賃市場還是比較穩定的，熱門地區仍是一房難求。但是也要注意空置率上升所帶來的風險。

>>>>現狀3-可負擔性不斷惡化

澳洲的經濟現狀是GDP增長不如預期，勞動力市場不足，民眾消費動力不足，對未來充滿了悲觀情緒。

悉尼、墨爾本位列全球最不可負擔Top 10，悉尼第三，墨爾本第四。

這個實在不是什麼好的排名。當房地產以及衍生產品放在投資市場的時候，有買有賣的市場才是一個正常健康的市場。投資產品的可負擔性惡化，很可能造成信貸危機，一旦次級市場崩盤，很可能形成類美國次貸危機。

電影《大空頭》

筆者其實是支援嚴格的信貸審查的，不僅是針對新的貸款申請人，更應該對之前的貸款人資質進行新的審查——避免房產衍生品二級市場崩盤。市場的整體健康，才能保證每一個從業人員、投資人有錢賺。即使要放寬信貸條件，也要有步驟地一步步放寬，不然2年來的收緊就沒有任何意義，還會造成市場報復性的反彈。

2019年澳洲地產預計整體仍會繼續下跌6-8%，但是由於政府（聯邦、州）對首次置業者的政策補助，預計位於50-75萬澳幣的區域會又不同程度的增長。

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