一般房子再交房時，會做驗收，也就是所謂的兩書一表（具體指什麼可以自己查）。

一、一旦開發商私自改建，那麼作為購房者該如何處置？

2、找開發商協商解決（最沒有用的，但是也是最直接的）

3、找當地相關監管部門，解決問題。（沒有辦法的辦法。）

4、既然已經違規建設了，後期驗收肯定通不過，當然購房者有權利去檢視兩書一表，如果沒有，購房者是有權利拒絕收房的，這是合理合法的。

5、當然開發商如果強制交房，更是不合法的，我們有權利行始權利，通過當地部門協商解決。

望以上回答能幫助到您！

在房地產銷售的實際操作中，沙盤都是一個重要的銷售道具之一，沙盤這玩意兒在製作時候，開發商就會要求把看起來不好看的用綠化替代掉，比如說小區隔壁的安置房，背後其他樓盤的高樓等等，或者是把一些缺陷做得很小，綠化做得很大等等。

按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須註明“模型”或“效果圖”等字樣，這條規定的潛臺詞是：沙盤模型僅供參考。看沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例製作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。

本模型僅供參考，以實際為主”。走訪多個樓盤售樓部，發現此類提示語句出現在每個沙盤上。而樓盤的戶型圖、效果圖上，同樣印有“實際交付結果以雙方訂立的商品房買賣合同約定為準”等文字。樓盤置業顧問向記者解釋，即便是相同戶型單位，它們的樓棟、樓層、單元的不同，也會導致區域性結構、尺寸、面積上的偏差。這無法避免，也應提前跟購房者說明，避免日後產生不必要的糾紛。然而記者觀察發現，這些置業顧問在向購房者介紹沙盤時並未做出相關提醒，也少有購房者對此提出質疑。而提示文字字號很小，且被放在毫不起眼的位置。 沙盤是否具有法律效力？律師認為，只要沙盤上面出現“僅供參考”的字眼，開發商就足以免責。“也有過靠沙盤拍照做證據打贏官司的，但有一定難度，需要結合其他證據，如售房書面廣告等。”另外律師稱，即便附近有變電站、高壓線，除非購房者主動提出，否則開發商也沒有義務將其記入合同。

如果確實出現了這樣的情況您又遇到了，請留足充分證據，比如沙盤的各種照片，開發商前期印發的各種廣告等證據準備打官司吧。這是一場艱辛的拉鋸戰。

全體業主以沙盤為理由拒收房子基本是不可能的，因為被沙盤影響的程度有多有少，不可能每一個都對房子百分之百不滿意。

對於這個問題，我們要把你這個問題分拆開來看。

一般的小區的沙盤模型都是根據建設規劃設計來縮小尺寸比例原型製作的，所以都是根據城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設的。如果出現了不一樣的話，其實在我們的網籤合同裡面都有詳細說明的。

由於題主的問題資訊量很小，我們暫且就全面的做個回答，把內外兩部分都做個說明吧。如果說和沙盤不一樣，那麼就有兩種，一種是規劃變更、一種是設計變更，那麼這兩種具體都涉及到哪些內容？能否變更呢？

第一種是規劃變更。

首先，確定一點就是開發商應當按照城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。看好這裡說的是不得擅自變更，那麼如果要是變更了呢？如果變更是需要城鄉規劃主管部門批准的。

其次，哪些變更是可以批准的。凡是涉及該商品房規劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等的變更的，都是需要重新審批的。

第二種是設計變更。

這裡說的設計變更，屬於戶型內部變更，是需要設計院和總施工單位、監理公司共同進行變更籤證，主要涉及到該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向以及供暖採暖方式等；

如題主所說，從題幹中我們就暫且根據規劃變更來回答後面的問題。一般情況下，會出現沙盤與最終實際不符的情況主要有：

一是容積率提高，房屋加蓋。這裡可能存在加蓋的問題，因為每一塊地的容積率是一定的，但是有些開發商為了後期能獲取更多地利潤，往往私自加蓋。比如我們買的是26層的房子，結果出來以後卻成了30層，多出來四層房子，就多出來幾千平米的面積，現在的房價這麼高，這些可以說都是淨賺的，這麼好的利潤，有些開發商就仗著一些關係鋌而走險。

二是綠化率不足，綠化品質打折。在買房子的時候給你說的我們小區40%的綠化率，結果根本達不到，或者有些開發商原來設計的綠化有噴泉、有涼亭，但是後來發現房子賣得好，就僥倖偷工減料了，一把草籽撒下去，一片綠，甚至有些開發商原來的設計是昂貴的樹種，但是後來為了節省成本採用一般的樹種做了代替。

三是基礎設施不完善、或者公共設施不健全。這個其實也是為了節省成本，對於開發商來說，房子都賣出去了，僥倖能生一個是一個吧。

如果開發商做了規劃變更，業主該如何應對呢？

第一、確認其建設工程規劃許可證是否發生了變更。一般的售樓處都有五證的公示牌的（建議新買房的客戶在首次看房時都要用手機或者相機拍攝一下留作以後有備無患），這個建設工程規劃許可證就在其中。那麼我們怎麼知道人家的規劃是否發生了變更呢？最簡單，就是看建設工程規劃許可證的日期，如果你在收房時看到的建設工程規劃許可證日期和你以前購房時的建設工程規劃許可證的日期不對應，那麼肯定是做了規劃變更的。

第二，緊抓合同條款。在我們的購房合同中都對規劃變更有具體的約定條款的。一般情況下開發商如果做了規劃變更，必須要載變更之日其一定期限內及時通知業主，如果沒有通知，則業主有權選擇退房，解除合同約定並可以得到利息賠付的。請大家一定看好自己的合同條款，因為這些條款才是你維權的最重要的證據。

第三，如果開發商做了規劃變更了，且沒有通知客戶（如題主所說的，知道交房時才知道的情況），那麼小區業主可以根據合同約定的仲裁方式，去相應的仲裁機構或者法院進行維權，同時可以撥打12315消費者投訴熱線進行舉報。有了這些官方部門機構出面協調解決。

第四，如果第三步得不到有效解決，新聞媒體也是維權的必備手段，而且很好使。其實新聞媒體對於廣大人民群眾關於房產維權的訴求還是蠻關注的，很積極，而且效果可能是最好的。

在這裡我想說，一般遇到這種情況，不要過多的和開發商理論，因為他們能這麼做，都是事先做好了各種應對說辭的，怎麼說都是他們有道理，所以建議直接走衝裁或者法院起訴。

在這裡先不說小區業主全體拒收有什麼後果，一般情況下，全體業主拒收是很難做到的，因為業主之間相互不瞭解，每個人都有自己的社會關係，有些人礙於面子或者其他因素，不參與。這裡如果說能達成全體業主拒收的話，那麼我還是建議同步進行仲裁或者法律維權，至於後果，我想開發商比你著急。

那麼針對題主的這個問題，其實在現實中很常見的，只不過有些變更我們無法第一時間發現而已，那麼我也對新購房的客戶做幾點建議：

第一，買房時，對開發商售樓處的沙盤模型、戶型模型、宣傳品上的小區規劃設計圖、文案特別是重要的規劃指標資料一定要留存影音資料或者原件、影印件等以備不測。

第二，看清楚購房合同的約定內容，因為我們後期如果出現問題，都是以合同為依據來說理的。

第三，買房一定要買大開發商大品牌的房子，這樣的小區規劃設計一般是不會發生變更的。