準確的說，固定利率就是已經固定，不會有變化，但LPR利率則有浮動的一種利率，這樣可以讓購房者有多樣選擇權。

假如說，固定利率是4.8%，那麼LPR利率則是可以浮動的，它可以隨著央行降準或加息來變動，如果今後一段時間段央行會有降準的動作，那麼我們可以選擇LPR利率，這樣可以減小購房者的負擔，反之，如果預期央行未來會加息，那麼我們則沒有必要選擇LPR利率，可以直接選擇固定利率。

很顯然，央行未來降準或繼續降準的機率比較大，應該說是非常大，LPR利率出臺至今央行已經有好幾輪降準了，這為購房者減輕了不少的負擔。

今年房產圈最熱的話題莫過於浮動利率了，很多朋友也在問我到底用固定利率好還是浮動利率好，今天鋒子和你聊一聊。

首先聊一下定價基準怎麼轉?

可選固定利率也可按LPR定價

據瞭解，此前的個人房貸是按照基準利率定價，基準利率由人民銀行不定期調整並公佈。這次轉換，對於借款人來說，可以將房貸轉換為LPR定價，也可轉為固定利率，轉換為按照LPR定價後，LPR由全國銀行間同業拆借中心於每月20日(遇節假日順延)公佈。

二者的最大不同是，基準利率定價方式下，一般按比例來浮動，比如基準利率上浮10%或者下浮20%;LPR定價方式下，則按照點數來浮動，比如LPR加40個基點。

舉例來說，李先生的商業性個人住房貸款原合同期限為20年，剩餘期限為17年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率下浮10%，現行執行利率為4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月釋出的5年期以上　LPR　為4.8%，如果在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度為-0.39個百分點。

2020年3月30日至12月31日，李先生這筆房貸執行的利率水平仍是4.41%，在此後的第一個重定價日，如選擇2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%，此後每年以此類推。

根據央行規定，轉換期間的房貸利率水平保持不變，也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。如果選擇LPR加減點這種模式，除了第一年房貸利率維持不變外，之後就不是固定的了，將來房貸利率是漲是跌，取決於將來的LPR是漲還是跌，每年的還貸金額也可能不一樣。

說白了，今年定基準，明年才執行新利率。那麼怎麼選？咱不是經濟學家，也不是搞金融的，咱只能就貸款本身聊一聊，貸款是調節經濟中很重要的一個工具，它的使命就是刺激消費和提升經濟活力。在經濟過熱、通貨膨脹的時候，提高貸款利率，降低經濟熱度；在經濟低迷、通貨受到有效抑制以後，降低貸款利率，提升經濟活力。這就是貸款最重要的槓桿屬性。

臺北時間3月3日晚11點，美聯儲意外宣佈美國聯邦公開市場委員會（FOMC）一致同意降息決定，將基準利率下調50個基點，至1.00%-1.25%；將超額準備金率（IOER）下調50個基點至1.1%，這是2008年以來美聯儲首次在非議息會議上對貨幣政策進行調整。美聯儲在去年9月和10月連續兩次降息25個基點的政策空間已相當有限，現在一次降息50個基點實屬罕見，這使得美聯儲的貨幣空間被進一步壓縮，目前僅剩100個基點的空間。

除美聯儲外，全球不少國家和地區出現利率同步下調的情況。

搶先於美聯儲的是澳洲。當地時間3日，澳洲央行宣佈降息25個基點至0.5%，重新整理了歷史最低利率紀錄。同時，四大銀行也歷史性地同時宣佈與央行保持一致，利率下調0.25個百分點。

隨後，馬來西亞國家銀行宣佈將隔夜利率下調25個基點至2.50%，這是馬來西亞央行在今年兩個月時間裡的第二次降息。

阿聯酋、沙特緊隨其後宣佈降息50個基點。印度央行表示，將隨時準備採取適當行動，維護金融穩定。

中國香港金管局和澳門金管局也在3月4日上午宣佈分別下調基本利率50個基點至1.5%，下調幅度與美聯儲保持了同步。

澳新銀行的高階國際經濟學家馬丁（Brian Martin）4日在一份報告中概述了其他三家主要央行可能採取的行動：預計歐洲央行3月12日下次會議降息10個基點。歐洲央行目前利率為-0.5%，處於歷史低位；日本央行可能繼續下調已經低至-0.1%的利率；英國央行也可能在3月26日的會議上降息25個基點。

全球陷入降息大潮也讓中國央行下一步的貨幣政策陷入兩難。專家表示“央行既要有一定貨幣政策空間的自選餘地，還要有與相關部門財稅政策的聯合餘力，所以短期內，央行暫時不用貿然跟進降息步伐。”不過也有專家表示“從利率變動的總體趨勢上來看，無論從全球還是從國內環境上，利率下行的機率要大於利率上行的機率。”

我覺得在未來很長一段時間，貸款利率不大可能大幅提高，應該會保持“短期震盪、長期下降”的趨勢。即使以後利率上漲，通貨膨脹也會抵消因利率上漲帶來的成本增加。

所以我的建議是，轉化為LPR浮動利率好處多一些。

PS：LPR採用的是每年12月的值，而不是採用全年的LPR平均值,那麼會不會在這個月做個微調呢？

PPS:不要覺得以後買房利率會更低，央行再次重申，要堅持“房住不炒”的定位。加點權利還在銀行手裡，LPR調整還是之前貸款的受益。

2020年3月1號——2020年8月31號，將是一個選擇期。

選擇一 ————固定利率

固定利率，依照4.9%的基準利率，你手上的貸款可能是七折，可能是九折，也可能是上浮10%，上浮20%等利率，那麼你現在對應的利率就是七折3.43%，九折4.41％，上浮10%是5.39%，上浮20%是5.88%。 當我們大家最終決定選擇固定利率後，那我們以後就會保持這個利率，不再改變。

選擇二 ————LPR浮動利率

首先我們要有一個大概得概念，LPR利率體系參照的是2019年12月的4.8%。 但是目前今年國家又有所調動過，降低了0.05%，現在也就是4.75%。

我們舉個例子，假如你現在的房貸利率是上浮20%也就是5.88%，那麼5.88－4.75=1.13。 這個1.13就是你選擇之後房貸的固定加點數了，而你的房貸利率將會變成LPR+1.13%。 今年目前是4.75%那你今年的利率便是4.75%+1.13%=5.88%。

看到這裡大家可能會有疑問，這樣我的利率不是沒有變化嗎？不，變化是存在的，往下看。 明年2021年的1月份會根據2020年12月份的lpr利率來調整你的房貸利率。例如2021年LPR調整成了4.5%，那麼你的房貸利率會隨之調整為4.5%+1.13%=5.63%。

我們再舉個例子，例如你現在的房貸利率是九折也就是4.41%，計算方式是不變的。4.41－4.75=－0.34，雖然是負數，但是沒有關係，和上面的同樣，－0.34便是你選擇之後房貸的固定加點數了，而你的房貸利率將會變成LPR－0.34%。 今年目前是4.75%那你今年的利率便是4.75%－0.34%=4.41%。

同樣如果2021年LPR調整成了4.5%，那麼你的房貸利率會隨之調整為4.5%－0.34%=4.16%。

最後我稍微做個總結，LPR利率相對而言是不錯的，我自身是選擇了lpr利率。大家看下來可以做一個側面參考，畢竟每個人都是獨立的個體，想法是必然存在差異的，大家還是根據自己的想法做主判斷即可。