商鋪投資已經過了一鋪養三代的黃金時期了，在電商的衝擊下，商鋪的租金過高導致了流量的流逝，所以現在要投資商鋪得會選地方，會選鋪子，已經不是隨便買個商鋪就能養老的了！

目前我的手裡有兩套商鋪，一套在上海外環以外，一套在蘇州，現在的狀態都是以租抵貸！也就是說租金能覆蓋貸款的同時還能有少許的盈利，買點吃喝問題還是不大的！

我認為商鋪的投資還是有價值的，因為在我周圍那些有錢的朋友，親戚都是手裡握有好多套商鋪的，俗話說的好，跟著有錢人買總不會錯！接下來說一些我認為的購買商鋪經驗！

1.商鋪要買一樓，不要買2樓甚至3樓，記住便宜沒好貨，好貨不便宜的道理，商鋪是看人流的，1樓永遠都是人流最多的地方，它不像買房投資！

2.儘量買轉角或者沿街的，商鋪投資裡有一個黃金定律就是有角就有財，你會發現在十字路口的商鋪或者沿街的商鋪總是出租率最高，租金回報率最高的，也許幾米的距離，價格能差上幾十萬！

3.買商鋪儘量買能自營的，別買包租的，現在許多開放商賣商鋪還附加一條包租10年，每年分成的條例，這種商鋪儘量別買，不多做解釋，因為裡面有水分！

4.買商鋪儘量買能重餐飲的，因為在網店的衝擊下，只有餐飲和服務型別的需要商鋪來運作，所以能重餐飲的商鋪往往比較搶手！

5。買商鋪儘量別買商場類商鋪，就算買也一定要買大品牌的，比如百聯，萬達之類的！因為商場類商鋪容易變為鬼城，空鋪，一切都以商場人流為前提，小的開放商根本沒有大品牌的合作渠道，更沒有強大的資金來維持人流做活動，因此需要注意！

6.儘量買一二線城市的商鋪，並且要中心地帶！

總的來說商鋪的投資還是可以的，但是現在好的鋪子起點比較高，資金需要量大，已經不是全民能投的階段了！如果你有不錯的現金流，或者你已經投過房子的情況下是可以考慮添置商鋪作為配資資產的！

不過說句實話，現在好的商鋪人家不會輕易出手，就算出手了也是相當昂貴的，現在的人已經越來越聰明，投資的滿地黃金期已經一去不復返了！

買鋪一定看規劃，再看開發商是社群底商還是商業綜合體，社群底商就看周邊小區人流，商業綜合體就看開發商實力和規劃了。地段，地段還是地段。轉角鋪如何，臨街又如何，一條街的鋪子都死了，轉角也沒用，一條街的鋪子基本不存在別人的鋪子都好好的就你的鋪子死了。買鋪總之是們學問自己沒有很深的造詣就找一個靠譜的經紀人。

鋪子買來後，租也也是一門學問，如果你的鋪子隔三差五換人，你的鋪子再好也會死掉，房租隨市場起伏，鋪子要租出去才有收益，況且你還有升值呢。

以前老城區的鋪子是一鋪養三代，因為人口稠密鋪面少生意好做所以能租個好價錢。現在的新型小區設計的地廣人稀講究宜居，開發商為了多掙錢修很多商鋪，我看了一個新區三個小區挨在一起總共有近1000間鋪面，總共有二三萬人，這些鋪面有三分之一的人能賺錢就不錯了。做生意的人又不傻能拿到位置好的才租，位置不好的就一直租不出去或者很便宜的租給別人當庫房用，加上電商的衝擊和年輕人的消費習慣變了，很少人會上街消費。所以投資商鋪要謹慎，而且商鋪轉手稅率很高，搞不好就是三代養一鋪，一個位置好的商鋪確實能一鋪養三代。

根據現行政策規定，商舖土地出讓期限是四十年，四十年到期後，如果該城市不拆遷，可以繼續續用，但要重新交土地出讓金。如果要折遷，那就到期了。土地是國家所有，只是出讓，出讓是有期限的，購買商舖只有所用權。所以現在說一舖養三代不適合。這只是開發商打出的模糊廣告。

直到前年，也還在做著商業街推廣的事。（受邀，謀生而已。）所以想從策劃銷售者的角度，來談談商鋪投資。

一、一鋪富三代沒有錯，但要跟著城市規劃走上一個回答者說的不錯，商鋪投資的黃金期已經過去，而且沒有任何跡象迴歸。一鋪富三代這句推廣語，最早是從港臺傳過來。上世紀90年代末，各地的商業專案推廣都從香港的報紙上”扒”文案。一直到今天，四線城市的發展商還這麼用，但實際上，在這個時候入市，坑三代比富三代要多。

2000年至2010這十年間，各城市老商圈新的黃金鋪面早已絕跡，想買也沒人轉讓。而媒體上所推廣的新商圈多半有名無實。投資者需要多長個心眼兒。一般說來新的商圈總是與城市的規劃相輔相成。但光有城市規劃背書還不夠，還要看它的交通力度和潛在的移民，並選擇整體流量和人氣起來之前下手。這樣才會有一個很好的價效比和日後的增值空間。

二、首層商鋪與二層的差距有多大？ 現在，還在推出新商鋪的，不是大型購物中心就是舊城商業街的改造。（那些一拍腦袋建起來的所謂商業新區不算。）湖北有一個三線城市，開發較晚，人口也少。市中心建起的十幾萬平米的商業專案，首層和二層商鋪的價差高達四成，而租金的差距竟高達60%。即便如此，首層的生意紅紅火火，二樓依然無人問津。如果是舊城商業街改造，一般樓層都不會太高，把一層二層同時拿下，一般都沒毛病。

三、2011年開始，全國各城市的商業面積就已飽和

做商業推廣策劃的，一般都會很關注城市發展報告。如果沒有記錯的話，早在二零一一年各地包括三線城市的商業面積就已經飽和。過去這幾年，新增的商業面積更是令人吃驚。所以，能拿到一個掙錢又能升值的商鋪，機率比之前要小得多。

一般來說，一線城市人均佔有商業面積在1.2平方米是一個比較合量的參照值。二線城市0.75平方米,三線城市0.5平方米。我知道安徽有一個地級市，算不算三線不知道，調查的時候，按總人口推算，人均佔有商業面積竟高達3.7。結果就嚇跑了。但最後還是有人幹。

現在的省會城市還能幹商業地產的，都是那些大佬在搞造城運動。鋪子賣不了就自己幹。反正只要幹起來，這些鋪子在抵押時，都會有很好的價值表現。

四、電商已經把商鋪的經營範圍鎖的很小，投資大型社群旁的店面才是正著

現在電商很可怕，大街上的購物中心裡，那些原本經營各類商品的鋪子現在都已經改成餐館。為什麼，因為電商還衝擊不到這一塊。所以如果你一定要投資商鋪的話，你得先想好了，這些鋪子將來可以做什麼樣的生意，無論是自己做還是租給別人都一樣。你得準備跟那些根本就看不見的的電商去競爭。所以從這個角度上說，大型社群旁的店面會是一個不錯的選擇。電商再厲害，也打不到你家門口，也沒你方便，對吧。

什麼行業都是需要店鋪的展示，就算是網際網路時代也在現階段提出了“新零售”的理念，線下與線上相結合的方式。雖然不認為一鋪養三代，但是地段位置好的商鋪，如果價格合適是具有投資價值的。為什麼？

地段好的位置是存在流動性溢價效果以及周邊居民飽和、公共設施完善的優勢，可以說鋪面的生意是不愁的。其實現在很多人對於鋪面存在錯誤的理解，認為網際網路時代下鋪面會逐漸的褪去。其實不然，城市居民的消費網際網路服務是不能夠滿足的，餐飲、試衣、甜品、茶館、小吃、服務點、便利店、水果店等等，只能說是網際網路、移動網際網路的來到能夠把生意“拉走”一部分份額而不是全部。那麼，商鋪就還是存在價值的，並且一些網際網路、移動網際網路無法佔去大份額的行業，需要的價值就更大了。

那麼，是所有的商鋪都是一鋪養三代嗎？並不是！只是地段好的位置的商鋪才能夠達到，一些地段不好偏遠的位置，可能連出租都成了困難。網際網路、移動網際網路影響面小的行業絕大成分是因為人要去那裡，如果沒有人員客流量，那麼這個鋪面還怎麼做生意呢？客源都沒有，做得再好也是會大打折扣，也就不具備較高的投資價值。所以，要想投資鋪面就給找好地段、居民飽和度高、寫字樓消費群體多的地段。