實體商鋪鬼有人租咪，特別19年租鋪無生意，還要白交租金，有理智D人都另原返老家耕田啦，人生好實際架，所以商鋪根本無人去淋了。

首先，商鋪是40年產權的。這是眾所周知的事實，住房是70年產權的，而商鋪卻只有40年產權，就會給很多人造成一個誤解，覺得購買商鋪並不合算。

其次，實體店被電商嚴重衝擊。近幾年，由於淘寶、京東等一系列的大型電商平臺的興起，導致很多實體店鋪倒閉、關門。很多人由經營實體店改為經營網店。

綜上所述，就會出現你所說的有些地方的商鋪售價比房價還要便宜了。

這個問題我來回答，座標是在上海，你看到了，商鋪是在58同城，那麼我來告訴你，造成這樣的現象是為什麼？，第一，在58同城裡面掛出的商鋪，一般都是租賃銷售比低的商鋪，他們一般的回本時間很長，很多人認為投資商鋪最好是20年至25年能回本是最好的，才具有投資的價值，那麼我們現在看到的商鋪投資的時間比是多少了？很多已經超過了30年，或者是40年，在這麼長的時間才收回投資的本錢？，這是很多人都覺得不划算，這就是商鋪第一不好賣的原因。

第二，電商的衝擊大，現在越來越多的實體店鋪經營困難，一條街望過去，其中就有很多店鋪在進行轉讓，原因是電商的衝擊大，實體店鋪裡的東西賣100元，而網上也可能五十六十就可以買下，這樣是投資店鋪的信心，進一步被壓縮。

第三也就是大家關心的土地出讓到期的問題，像一般的商業用地，一般是50年和40年二項五八上掛的很多商鋪，實際上的土地出讓大部分用了十多20年了，當下一個購買商鋪的時候還沒有收回投資，又要該交土地出讓金了，而商業用地的土地出讓金肯定是高於普通住宅的，而現在國家沒有具體的政策，商業用地到期了，是怎麼續費，價格幾何，續費的年限是多久？這些東西現在都是不確定的，所以又有多少人敢為不確定的事情買單。 第四點，就是銀行對商鋪的貸款和普通的住宅是有區別的，以我們這裡為例，銀行對普通住宅實行首付三成，按揭七成，貸款的年限，分為十年20年，最長是30年，可以根據購房者的能力資金對遠景的展望進行自由的選擇，同時還對貸款利率有一定的優惠，而對商鋪貸款只有一種方式，而且很不容易批下來，首付必須達到50%還款期限是兩種5到10年，而且貸款的利率在基礎利率上是要上浮10%，或者20%，最高達到過30%，這就需要購買商鋪者擁有寬裕的資金，同時能忍受房貸利率的提高，很顯然，這又是影響商鋪買賣重要因素之一。

第五點，商鋪的交易，稅費遠遠高於房產的交易稅費，以我們這個地方為例，商鋪的交易稅費一般達到了13%到14%之間，如契稅3%，營業稅5.55%，個稅1%，土地增值稅等等我就不具體描述了，也就是說100塊錢，你要上說13到14塊錢，如果你買一個商鋪，購買成100萬元，那麼這個商鋪一共上稅就要到13至14萬元，你看看上海的商鋪是什麼價格？那麼她要上多少稅？如此高額的稅收，也打消了購買商鋪的想法。綜上所述，現在商鋪買賣的劣勢，如此明顯，這也就是造成了商鋪現在比住宅售價還低的情況的原因，感謝你的閱讀，如果你覺得我說的對，請加關注，謝謝，我們一起學習房地產知識。

房屋的定價一般有兩種定價方式：一種是需求定價法，即定價時不考慮成本，只考慮市場同類產品價格和意向購買者的需求定位，這種定價法一般佔據主流，99%的商鋪都是此類；另一種定價法即成本定價法，把房屋的土地、建安、管理等各項成本費用合計後，再確定一定比例的利潤，從而確定銷售價格，80%左右的住宅都是此類。

市場上99%的商鋪售價與成本無關。如果認真查詢下資料可以發現，其實絕大多數商業的土地成本是低於同地塊的住宅土地成本的，商鋪的建設成本也往往也遠低於住宅成本（商業綜合體除外），所以如果從成本角度考量，商鋪價格低於住宅十分正常，且更符合成本規律。

但正因為商鋪是一個投資品而非剛需品，所以商鋪價格中的水分是非常大的。一套住宅單方成本8000，正常售價1萬，如果漲到1萬2，可能顧客就會有所猶豫甚至放棄；但一間商鋪，每平方單價是3萬還是3萬5，根本感覺不到多少區別。

當市場需求旺盛時，一些地段好的商鋪能賣出天價而且供不應求，而且往往售價跟租金收益根本不匹配（2%都實現不了）；但當市場需求低迷時，很多商鋪往往有價無市，即便是出租後也是在租戶間擊鼓傳花，轉讓費高企，不知道誰來接最後一棒；還有一些規模巨量的商鋪（如大市場、大商城類），銷售難度非常大，實際上其成本很低，即使只賣三四千一平米也不會虧，關鍵是要走量，因此一旦市場不景氣開發商低價傾銷也是很正常的。

首先在任何一個地區商鋪的成交量一定是比住宅成交量要少，因為現在受電商的一個影響，實體生意並沒有像之前那麼好做了，價格利潤空間體系越來越透明化，所以開店很難再經營，很多店面都會存在這種空租現象，所以賣家並不是很高。

58同城的資料是不真實的，58同城發表的帖子一般都是同城中介發表的，中介的套路很深，就是為了成交套取更多的，有需求的客戶的聯絡方式，所以價格壓到最低，等你打電話過去諮詢的時候跟你講店鋪已經賣完了，我再給你介紹旁邊那家的店面。

還有現在這種店面，喜歡一拖二形式去出售，你買一樓的，二樓的一定也要買下來，一二樓算平均的價錢確實會出現比住宅要便宜的情況，一般情況會是期房，周邊入住率不高，配套欠缺的店面，自然價格不會高。

為什麼有些商鋪的售價比同地段住宅售價低呢？

1、商鋪是投資品，我們要看回報率，如果是沒什麼人流量的地段，生意很難做，商鋪很難出租出去，商鋪的回報低，售價自然就低了；但有些商鋪地段好，人流量大，不管買下後是用於自己經營還是用於出租，都有很高的回報，所以這種情況下商鋪售價就比住宅貴。這其中差距主要來源於回報高低。

2、有些商鋪受淘寶等電子商務衝擊大，很多人都習慣在網上買東西很少逛實體店，導致商鋪的收益率大幅下滑，商鋪不賺錢了，買的人少，售價自然會低了。

3、商鋪在二級市場轉手的交易成本比住宅高，這也是造成價格倒掛現象的一個主要原因。

再來一把火（房產稅）本來就虛弱的實體經濟也就滅火了，房產稅其實叫地產稅才正確，因為增值的不是房子而是土地，但土地是國有的，透過移花接木名稱就聽起來順耳了，說起來也更加合理了……

商鋪為什麼有時候比，住宅價格低，說明這個社會投資是比較理性的，因為商鋪是完全市場化的，這樣一個市場，商鋪的價值，就是商業的價值，和住宅有所不同，住宅除了居住，他還有其他的邊際效益功能，戶口學區，這兩個東西，太厲害了，家有小孩總要上學，好的學校起點就高，望子成龍是每一個家庭的共識，戶口就更別說了，這相當於每個地區和每個地區之間的一個特殊的護照，他帶來的福利待遇不盡相同，之所以很多人會在乎戶口。

商鋪就不一樣了，他只能做生意，只要有人租，它就有價值，沒人租了，租金降低了，它就價值也就降低了，單一性，還有一個關鍵問題，商鋪的佔用的資金比例高，槓桿高，稅費高，接手的人比較少，二手市場流通慢，導致了商鋪的增長乏力，又加上建設商業的樓盤比較多，每一個住宅都會配套一定的商業，而商業廣場，商業街，商住公寓，用滿大街都是，理論上是，供大於求，爛大街了。

當然好的商鋪，或者好的經營者更喜歡商鋪，因為商鋪賣給老百姓的價格，和賣給這些專業經營者的價格，是兩碼事，他們批次要，運營好，就可以把價格拉到最低，不論是租金還是售價，都是如此，之後他們透過運營，再次出租，賺取差價，所以商鋪一定是一個智慧，資金，資訊，共同構成的一個產業鏈，老百姓購買商鋪，還是要看租金？

從投資的角度看，商鋪投資完全不及住宅投資回報率高

應該十年前的樣子。大部分人對於固定資產的投資基本都是商鋪。很少會把資金用在房產上，基本都是一家人有個一套住房，很少有人會考慮購買第二套。要不就是以舊換新。也就是說就算要再購買一套房子，都會把老房子賣了再買。最流行的一句話就是“家有良田萬畝，不如有一個鋪”。

但是隨著網際網路的發展，實體經濟逐漸被電子商務所取代。實體經濟越來越萎靡。造成了實景經濟發生的場景商鋪的投資價值越來越低。就像我家人在07年的時候在老家的縣城花90萬買了一個商鋪。但現在為止商鋪的價格基本沒有什麼上漲。年租金也不過3萬。而當初同一時間30萬買的一套住房，到去年為止價格已經上漲至80萬。

而且我說的僅僅是一個小縣城，對於很多一二線城市，對比會更加明顯。比如我所在的城市成都。如果有成都的朋友應該知道，春熙路的正科甲巷裡有一個叫第一城商業樓。當初我在做實體生意的時候，在第一城租過一個店面，位置一樓。11年的時候，租金3萬一個月。不要認為高，在春熙路的位置，當時還算人氣好。所以3萬正常。而且我租的這鋪子，是當初房東差不多花了400萬左右買來的。應該是零幾年的時候吧。所以就算月租3萬，它也要大概10年才收的回本金，如果是貸款購買的話。10年還收不回來。但是到了12年底，整個第一城就做不下去了。房東直接把房租降低至4000每個月我都不想租，最後讓我不給錢，只要把物業水電費交了就行。但最後我還是離場了。因為周圍商家都走了。到現在為止鋪子也沒租出去。所以這個房東也賠慘了。

想想如果當初用這筆錢去購買住宅，按照成都現在都房價至少翻個三倍沒有任何問題的。所以現在商鋪真的越來越不值錢了。所以很多商鋪的價格比住宅的價格低也是非常正常的。這個也可以簡單的理解為供需關係。供大於求，價格肯定降低，當然我個人在這裡並不是要表達說投資商鋪沒有價值。就比如現在流行的小區底商就比較火。而且價格也還是很高。投資價值也還是有的。

商鋪的價值跟住宅完全不同。商鋪不在於居住性，在於能不能以良好的價格租出去。至於能不能租出去，完全在於租這個商鋪能不能賺到錢。

舉例說…一個商鋪年租金100萬，如果租下來能年賺150萬，肯定有人租。如果是租金1萬，租下來不賺錢，也不會有人租。

什麼樣的商鋪好租，能賺錢呢？我也不知道，例如繁華的北京西單，長安街以北，繁華無比，商鋪能貴上天。長安街以南的人保大廈，以前叫啥子廣場，開啥子買賣都不火……最後人保整租辦公了。……有人說，這就是風水。

簡單說，商鋪租不出去，根本不值錢。因此比住宅便宜不稀奇。特別是電商興起的時代，一鋪養三代的說法已經不行了。

實體商業不景氣，商鋪也不行了。………投資商鋪需謹慎。