產業園投資回收期長，到處都是產業園招商難度大，附帶住宅現金流很難覆蓋投資現金需求，環京政策嚴格，就是用人沒有問題也救不了，老闆罵下面人只是掩蓋自己的戰略業務模式錯誤，出問題是必然

房地產行業的債務危機，將會越演越烈，今年開始明面化，雷聲不斷，只有更糟，沒有最糟，好在已提前劃了紅線與堅決執行了不準炒，只在房地產裡衝撞，今年金融系統仍沒大問題，明後年才是嚴峻時

必然發展成為灰犀牛事件，很難有轉機了。

我個人認為，華夏幸福已經是灰犀牛事件，現在暴露出來的債務危機，只是冰山一角。

公司借了天量的債務，製造了大量的無效資產，這才是核心問題。

一、華夏幸福的核心問題。

公司目前負債2000多億，資產負債率高達83%。公司的核心問題是無效資產龐大。公司高槓杆經營，將大量的借貸資金，投入打造產業新城，形成了大量的無效資產。

什麼是無效資產？無效資產必須同時具備兩個特點：

1.無法靠現金流（租金）收回投資；

2.無法靠賣資產收回投資。

二、產業新城會形成大量無效資產。

華夏幸福的主營業務是打造產業新城，造城這種房地產發展模式，後遺症十分的明顯。這種地產模式有2個問題：

1.產業跟不上，招商引資困難，無法提供足夠的就業機會，因此，商業地產會大量空置。2.配套跟不上，房子供大於求，房子沒有增值空間，二手房有價無市，買房人一買入新房就會被套牢，因此，住宅也會大量空置，甚至會形成鬼城、空城。

可見，產業新城想要靠租金收回投資，幾乎是不可能的。想要靠賣房收回投資，除非能夠找到大量財商欠缺的接盤俠。你覺得可能嗎？

三、結論。

華夏幸福的問題，不是遇到調控，發生資金鍊斷裂，而是經營模式出了問題。

調控只是讓這個問題，更早地暴露出來而已，否則，公司繼續借錢造城下去，會形成更多的無效資產，到時誰來買單呢？是公司自己，還是廣大購房者？

還真有可能成為灰犀牛事件。華夏幸福的債務危機其實是很多房地產企業的通病——資產負債率太高，也就是欠的錢太多了，一旦房子賣不出去就會導致資金鍊斷裂。

這幾年國家一直在做降槓桿的動作，我們國家的債務結構和美國不同。美國是政府負債率非常高而企業負債率不高，這是因為美國的資本市場成熟，企業可以透過權益性融資解決資金問題。而中國的政府債務率與發達國家甚至是其他大的發展中國家比不算高，但企業的債務率卻很高，這其中尤其是房地產開發企業，不論國企還是民企，負債率非常高。因此，降槓桿主要降的是企業的槓桿。

2020年，國家出臺了相關政策，給房地產企業劃了三條紅線，均是與負債相關的。房地產開發商不能再像以前那樣不斷借債、用新債還老債等方式續命了。關注地產財經新聞的朋友應該看到最近半年來恆大透過打折出售房產等方式還掉了很多債務，強行把負債率降下來以達到三條紅線的要求。恆大負債率雖然高，但它的營銷做得也好，能夠把房子賣了還債並保證資金鍊的暫時安全。

可是華夏幸福卻沒有這個能力。前些年，華夏幸福在市場上也是豪擲千金的主，造了大量的房子、包括很多商業地產專案。可問題是現在的實體銷售被電商逼到牆角了，本就沒有多大的實體店面需求。華夏幸福的商業地產專案根本賣不掉，沒有辦法回籠資金，現在又不可以借新債了，必然爆發債務危機。並且，華夏幸福的債務危機很難解決，因為它的房子賣不掉，沒有錢進賬債務不斷產生利息。就像是一個沒有工作、沒有收入的人卻欠了銀行一大筆錢，你讓他怎麼還呢？

另外一方面，中國的房地產行業已經不是曾經那個參與就能賺錢的時代了。全國房價還能漲的也就是北上廣深、蘇杭東莞等二十幾個城市，其他數百個三、四線城市的房子供應數量已經大於需求數量，房價能夠保持不跌就不錯了。而開發商前期已經支付的土地出讓費用、建築材料費用、人工費用等無法挽回，未來的現金流入量堪憂，華夏幸福等一批房地產開發商的局面還真的是非常困難。

也不是無解。

其實地方政府和銀行就能救。

對優質的（暫無經營風險和問題的）世界500強及中國500強招商。

以售代租，地皮和地產都出售給人家，然後以低息低息貸款的形式，讓人家慢慢還唄。

然後順便再給一些稅收、貸款和政策方面的扶持。

總好過變成空城、鬼城和垃圾建築。

再說了，產業會帶來產業人口，產業人口會帶來服務人口，人口又會帶來很多配套需求，一環套一環，一城就興盛了。

只能說三十年河東，三十年河西，昔日市值千億的地產巨頭 —— 華夏幸福，居然也會遭遇債務危機，這個狀況令浮雲君頗有感慨，至於最後是否會演變為“灰犀牛”，浮雲君覺得存在一定的可能性，前景較為悲觀。

還記得之前出行乘坐高鐵，有不少動車就是華夏幸福所冠名，遠在江蘇都能聽聞到河北地產商華夏幸福的名號，可見這家企業輝煌的時候是有多麼耀眼。作為前河北首富王文學也遭遇了人生中的“至暗時刻”。

華夏幸福是否會成為“灰犀牛”？

首先華夏幸福目前存在的問題主要有如下幾點：

（1）商業模式的誤判；

（2）無效資產過於龐大；

（3）債務規模過於龐大；

1、商業模式誤判

一般的開發商都是在城市拿地、蓋樓，借用當地的基礎設施，比如教育、醫療、交通資源為賣點，銷售自己的樓盤。憑藉城市龐大的人口基數，只要地理位置不是太差，建築施工質量不是太糟糕都會有顧客願意掏腰包買單，尤其是在房地產火熱的這幾年。

不過，華夏幸福卻“另闢蹊徑”，要動用一己之力去造城！

造城，遠非想象中那樣容易：道路交通、醫療服務、電路管網、排水設施、居民就業全部都要一一花費真金白銀去投入、去規劃。假如造出的新城沒有居民願意來買單、沒有商家願意來入駐、沒有企業願意來投資設廠，那這個新城就是一堆無法變現的鋼筋水泥！

北京、上海的房產可以抵押貸款、可以變現，但是無人入駐的新城，房子可不具備價值，甚至會演變為“鬼城”。

曾今風光無限的華夏幸福錯判了形勢，以為憑藉一己之力可以造就一個輝煌的城市，實際遠沒有這麼簡單。

2、無效資產過於龐大

無人接盤的地產就相當於一堆鋼筋水泥，無法形成持續的現金流回籠（不能依靠出租、出售變現），當然就沒有辦法償還動輒千億的債務。

黑龍江鶴崗的房子還能價值兩萬一套，但是在“新城”，假如沒有持續的客戶願意為這些住宅、寫字樓買單，空置率居高不下，那麼顯然債務擴張的速度會大於營收的增加，債務灰犀牛遲早會爆發。

（截止2月8日，華夏幸福股價僅為巔峰時刻 1/3）

3、債務規模過於龐大

華夏幸福的創始人王文學向外坦誠：2021年年內需要償還的債務高達千億，但是公司目前可用的資金僅有 8 億元。。。

債務的壓力得有多大，大家單單從數字上就能體會到其中的滋味。

總結

幾十年風水輪流轉，昔日的產業新城巨頭是否能熬過這個“冬天”，目前來看依舊前途未卜。