三四線城市商鋪主要看地段，三四線城市區別於一線城市的是人員數量區域性集中，一線城市消費較高，而且差不多的地方客流量都不會很少。選擇三四線城市投資商鋪還是要多瞭解當地的消費習慣，和代表性的商業圈，停車位數量等，隨著私家車的增多，商鋪停車位成為一個重要指標，要不然來你這車沒地方停自然就不來了。

可以投資的，經濟好的時候肯定沒有一線收益高，但是肯定收益。不信就去小城市看看，幹生意的人多，縣城的人都往小城市跑，所以肯定能租出去有收益，收益比銀行定期高。人口流失這個問題我感覺就是扯淡，經濟真的差了，大量人會從一線城市迴流，依然有市場。現在很多人都是一線掙錢，三四線買住房，就是個退路。將來經濟發展差，大量失業出現，這部分人肯定回來消費。況且三四線門面比一線要便宜的多，建議買。

首先，從宏觀上說：從平均水平看一線城市和準一線城市的投資回報率和抗風險能力會優於三四線城市，在資金充裕的情況下，如果要投資，肯定首先推薦您考慮一線城市房產。從回報率來說，不斷的人群聚集效應會讓一線和準一線城市爆發更多的人口核心點，形成多中心態勢（如成都），相應商鋪盈利的機會也就更多。其次，從長期的人口遷移來看，三四線城市的人口流出會逐漸導致城市人口聚集地失去活力，即使短期有盈利機會，長久來看，也可能面臨商業失活的風險。商鋪依賴租金實現投資回報，需要的價值實現時間較長，因此，如果長遠存在風險，三四線城市商鋪本身的投資價值就會打折扣。

其次，從產品資質上看：商業活性、商鋪口岸和回報率核算是商鋪本身是否有投資價值的依據。在這種邏輯下，也可能出現一線城市的燈下黑商鋪（地段好，口岸差，無人問津），也可能出現三四線城市的商鋪爆款，比如商業中心強人流口岸的小商鋪，我曾經在四川資陽核心區調研過某專案，當時也達到了一開業商鋪價格就翻倍，比某些一線城市回報率更高。

所以，並不是絕對的三四線城市不值得投資，主要還是取決於投資回報率。

如果考慮在三四線城市投資商鋪，給您幾個建議：

首先：不熟悉的地段不要考慮，因為投資不熟悉區域的商鋪跟賭博差別不大。

其次：一定要進行周邊租金調研，而不要被售樓人員的計算公示引導，因為銷售人員一般取樣的商鋪都是有選擇性的。租金年回報率起碼要達到百分之五，否則謹慎考慮。

再次：最好買現鋪，因為商鋪未呈現時會有很多不確定因素，任何一個都可能給商鋪帶來巨大影響。

最後，即使是核心地段，還要好好考察動線，避免買在了人流到達不了的地方。

以上為微薄建議，請做參考。

　　個人認為，不能絕對的說，三四線城市的商鋪值不值得投資，看是否值得投資要看以下幾點因素：

　　1、是否處於核心商圈

　　要知道，商圈有大小，城市的商業中心是大商圈，社群商業中心則屬於小商圈。在選擇商鋪的時候，處於核心商圈的商鋪肯定要優於其他位置的商鋪;

　　2、商圈的變動因素

　　在商圈變動過程中投資商鋪的話，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。如果選擇正在發展中的商圈，也許前2，3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性非常好，因此，這裡的商鋪絕對是值得投資的績優股。

　　3、有廣場就有沖天人氣

　　廣場是休閒、娛樂的場所，所以我認為，有廣場的地方，就會有沖天人氣，就有很大的商業機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來一定的人流量。

最近一段時間，總是接到竹島某大商場步行街出售商鋪的電話，可謂不勝其擾。於是結合自己在之前選購商鋪時的一些經歷進行了梳理，所謂旁觀者清，希望對正欲入手商鋪的兄弟姐妹起到一點參考作用。

2014年時，在火車站周圍一個大型在建商場開始銷售商鋪，沿街商鋪的動輒百平的面積就足以讓人怯步，售樓員極力推薦的是10-80平左右的商業內鋪，說直白就是商場內的某個小區域。記得當時給看的平面圖上密密麻麻的進行面積不同大小的分割，靠近電梯和門口的價格稍貴。開發商主打的是靠近三總站的地理優勢，交通樞紐附近將有大量的消費人流，繼而給購買商鋪業主帶來豐厚的收益。

個人感覺購買商鋪應該考慮以下幾個方面：

1

買的沒有賣的精

首先，買的不如賣的精這點一定要切記。開發商背後是一個專業的運作團隊，而你只是一個自然人，再多的知識儲備也難免會被套路。結合上面的選鋪經歷來說，既然開發商給予返租的高額租金承諾，為什麼開發商不直接統一對外出租，反倒會給你分一杯羹？託詞可能是快速回籠資金需要，那又不禁要問，為什麼不將商鋪抵押銀行直接貸款，高額的租金完全有能力歸還銀行利息。因此，這種銷售策略就是開發商本身對自己經營專案缺乏信心的表現，於是暫時將風險轉移至商鋪投資者，如果專案運作順利，再會透過種種手段脅迫投資者就範（下一條將具體談到），不順利前期資金已經收回，將風險降到最低。

2

非沿街商鋪投資要慎重

其次，非沿街商鋪投資一定要慎重。商場內部的商鋪缺少對外門頭，能否盈利完全取決於商場整體運作是否成功，如果商場本身就沒有客流量，你位於二樓以上的商鋪也就更難有經濟收益。如果投資沿街商鋪，由於可以直接面對街道，具有相對的獨立性，結局要好很多。對於開發商承諾統一對外出租這一點，我覺得是風險最大的一點。比如，投資者購買了二樓某10平方商鋪，在商場專案運作成功的情況下，開發商會將部分商鋪聯合起來一起對外出租，注意此時的開發商其實是做了中介的角色，用投資者的商鋪對外簽訂承租合同，從中掙取租金差價。這時，有投資者看到這會主動提出要自己對外出租，且不論當初合同明確約定，即使開發商將投資的商鋪交給投資者，想問下，在沒水、沒電或者被周邊統一出租的情況下，投資者守著被包圍在中間的10餘平商鋪做何打算？最後還是被開發商各個擊破，回到開始設計的方案上來。上面說前提是商場運營順利的情況下，不順利的情況下，連一樓都沒顧客的情況下，恐怕投資者守著二樓以上的商鋪也難有作為。

3

清楚大勢所趨

最後，投資商鋪要清楚大勢所趨。投資商鋪目的不外乎兩點，出租掙取租金或者自營，目前網路電商對實體經濟的衝擊不言自明，商業用水、電，僱員、房租成本將依舊是拖累實體商鋪的沉重負擔。年輕一代網購消費習慣也已形成，隨著時間推移，這些年輕消費群體隨著年齡增長，收入水平也將繼續提升，伴隨的消費能力也會穩步提高，對實體店鋪的衝擊仍會存在。目前，由於房價猛漲了一波行情，商鋪也跟著住宅價格水漲船高，投資的價效比也值得投資者思考。此外，投資商鋪還要考慮地段、客流量、配套等等因素在此不再贅述，希望投資者們根據自身實際可以選對心儀的商鋪。如果考慮投資商業地產，歡迎關注威海那點事給我們留言，我們會給出中肯的建議。

我在四線城市，我覺得我們這越來越多的商鋪出現了沒人買，沒人租的地步，不知道什麼原因，可能是越來越多的人把精力放到網上了。有了網路自己可以找個租金便宜的地方，去做。現在租金也是一直再漲。租不起了。