所謂商品房回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。其特徵如下：

1，商品房回購的主體是開發商、購房人或貸款人。商品房回購的回購合同，有可能是開發商同回購房人簽訂，如開發商對購房人承諾：購房人購買商品房的，在經過多少年以後，由開發商按一定的投資回報率予以回購；有可能是開發商同貸款人簽訂，如開發商對貸款人承諾：當購房人連續幾個月不能還款，貸款人變賣抵押房屋時，由開發商予以回購；還有可能是開發商同購房人、貸款人三方一起簽訂，如合同約定：當購房人連續幾個月不能還款，貸款人要求開發商對該商品房予以回購，開發商則按照合同約定予以回購，這種在實踐中比較多見。

2，商品房回購的標的是商品房，包括預售商品房和現售商品房。實踐中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回購的問題，如房改房特別是購房人只享有部分產權的房改房，在購房五年後進入市場交易時，原單位在同等條件下享有優先購買權，如果單位從購房人手中將該房改房買回，實質上也屬於回購。因此，商品房回購的標的只指開發商開發的向社會發售的商品房，而不包括房改房、集資房、拆遷房、國有直管公房及私人所建住宅等非開發商開發的房屋。

3，商品房回購的性質實質上是一種新的買賣關係，是對開發商已售出的商品房透過再交易行為而使之重新迴歸開發商。在這裡，開發商由原來的賣方變為買方，購房人由原來的買方變為賣方，買賣雙方的權利義務關係透過回購合同重新確定。