住宅遇冷的原因不是需求者降低、而是大家都在觀望。買房是大家的需求，並且現在房價有點高。以前的樓市發展迅猛不太健康、現在各大城市房價基本在下跌或者平穩。住宅和公寓類產品都差不多都有影響。不過每個城市都存在漲價樓盤和跌價樓盤，現在人們購房無論自住還是投資都希望以後升值。當然無法否認放假以後肯定會漲、但是同一城市漲的幅度也有不同、大家知道的好的學區房價格高，旅遊地點價格高，城市重點規劃區域價格高。

明確回答，從大的層面來講（拋開個體案例）：不會。我本身就是從事房產相關的行業，有一定了解。住宅，多少帶有剛需屬性，主要受政策影響；而商業地產，基本偏投資。中國現在的商業地產，普遍面臨一個問題，過剩，而且在很多城市是嚴重過剩；第二，同質化嚴重，業態定位很難有創新突圍，這進一步導致了過剩的問題；第三，投資回報低，以商鋪為例，年回報能有5%絕對是鳳毛麟角的金鋪了，2%～3%的也還算正常，萬達夠牛吧，問問萬達廣場的金街，有幾個成功的？買萬達金街商鋪的，有幾個是沒虧的？所以，總體來看，商業還是不容樂觀。

住宅遇冷的根本原因是什麼？限購！拿成都來說：2年的社保或者是戶口是硬性條件，這就直接造成了大部分人暫時失去資格。然後有購房需求的人並不少，這從近半年來成都的公寓銷售火爆就能看出。但是隨著部分購房者的社保和戶口到期，這些人再次具有購房資格，住宅行情會再次回升，從現在的各類房交網的點選可以看出來。當然會不會漲價，我認為短期是不會的。這有政策因素，也有跟年末大量新盤取得預售許可證有關係。但新盤價Grand SantaFe開越高卻是不爭的事實，原因很簡單：幾乎都是去前年拍的土地。因此有購房需求的，可以在近段時間選好盤儘快上車，否則底價盤開完了，剩下高價盤真的就進退兩難了。

負責任的告訴你，住宅市場遇冷，和商業地產機會沒半毛錢關係，why？因為商業地產在中國，遇到的問題比目前的住宅市場還可怕，相比於發達國家，人均商業面積0.8-1.2平米，中國某一些城市的人均商業面積高達4-5平米，這是一個非常可怕的數字。消費能級的偏弱，導致商業地產的運營不理想，投資前景暗淡。這就是，為何住宅遇冷，商業地產也沒啥機會的內因！

以前是一鋪養三代，現在是三代養一鋪，現在最好不要買商業地產，高價買低價租不出去，貸款只可以貸款10年，首付一半，收益率還沒存銀行划算。

這個問題本身就是錯誤的！

地產整體遇冷了，不僅僅是住宅遇冷，商業也遇冷了！本身住宅就是比較有市場的，住宅的購買市場和城市化率有關，17年統計的數量顯示中國城市化率整體達到58%（不管該資料是否有水分），而中國的目標是80%以上，10-18年這8年是增長比較快的啦，大概也就增長了10%左右，要達到80%以上預計得到2050年，這就說明住宅市場是被政府限購限價強制冷下來了，而對商業地產限制和之前並沒有太大變化，然而商業地產市場也冷下來了，說明商業是跟著住宅地產的冷暖變化的！

住宅市場不好，購房者都擔心房子掉價，所以不想買或者不敢買；對房價觀望態度明顯！！反之亦然！！

住宅遇冷，因素很多，很多，我就說關健的一條，投資金額與收入金額不匹配而形成遇冷，一旦成匹配就自然不冷了。商業地產是同樣的道理。

商業鋪面需要好的口岸以後才會增值和豐厚的租金，但是很多口岸好的鋪面開發商自留，沒經驗的投資者容易買到死鋪。

把商業地產當做機會，那是市場在意淫，因為商業地產一直都是機會，商業地產的機會，不是住宅地產遇冷的時候，而是一直都有機會，商業地產是屬於完全市場化的一個市場，交易不受控制，政策性影響比較小，完全是一個，商業化的帝國。

為什麼說商業地產，不是住宅遇冷後的另一個出口，因為商業地產對投資者有著極高的要求，因為商業房的交易成本比較高，槓桿率比較低，稅率比較重，沒有剛需，只有市場，所以在選擇商業地產的時候，要有足夠強大的內心，而且要做好長期戰略的準備，短時間內不能脫手，還可能不盈利，回報週期比較長，做好這些準備，才可以進入，進入的時候，還有更高的要求，選房的標準，商圈的選擇，房子戶型，層高，門頭，格局，朝向，是否產權商鋪，目前周邊租金標準，回報週期，這些都要提前知曉，提前安排好，設立好自己的標準，之後根據標準去選擇房子，才可以有更好的回報。

機會隨時都有，但是，不是雨後的彩虹，更不是你生命中投資快速回報的及時雨，不會像住宅那樣，兩年之內翻一倍，商業地產，更講究的是租金的回報率，房子本身的增值部分，在次交易稅負很重，基本可以忽略，商業地產是一種細水長流的投資方式，長期佔用資金，所以投資商業地產，必須有足夠的後備資金支援，可以說，普通人不適合。

目前全國房價已普漲，大家口袋裡的錢已到全款變首付，首付變車庫的境地。但是房產投資產品不光是住宅，還有商業地產投資。

我這裡所說的商業是指社群型商業，有別於之前出現維權都是店中店商業產品，這種重度依賴開發商和運營公司招商運營的商業，失敗是必然的，投資者將全款交給開發商，等待高額返租金，三年後按1：9分成，顯然是空頭支票，這些店中店產品是經過包裝的金融理財產品，披著房產投資的外套來迷惑投資者。

我們所在的城市店中店產品關門，購買後上當的不在少數。有個認識的人，買了這種8平米的商業，現在已經關門大吉，人去樓空，他說我買的時候裡面還有人在經營的，我也不知道怎麼說搬走就搬走了，他花了40萬買了10平米，指望以後每個月能拿4000元養老金的。現在養老的錢沒了，當初售樓處找的代理公司人早走了，開發商賣完專案後，公司也登出了，官司也沒法打，維權無門。不管銷售給你說的天花亂墜，店中店商業產品碰不得。

個人認為商業不受青眯的原因：

1.中國房產住宅市場是受政府調控的，漲多了不行，跌了也不行，政府隨時調控，尤其是買漲不買跌的心理造成很多人恐慌，爭相購買，總覺得大家搶著買的就是香餑餑，買的人越多價格自然就越高。

2.話說十幾年前，大家都搶著買商鋪，那時社群底商四五萬一平比皆是，這麼貴能買到的人還得託關係才能買到，和現在爭相購買住宅要託人是一樣的情況。當時的開發商建房時都是多建商鋪，回收的利潤才夠高。因為商業不受國家政策影響，現在反爾沒有那麼多人關注，也是商業不受待見的原因之一。

3，購買社群商業不能落戶和解決子女入學以及享受城市福利，這是被冷落的真正原因，畢竟進城買房的很多是外來就業的剛需，首套房肯定不會選擇商鋪。

但是個人認為社群商業今後會重新被投資者重視。

一社群底商總價低，現在同樣好地段的社群底商只有住宅價格的一半，有的還不到，投入資金量少。

手上有閒錢的可以輕鬆購買。而且貸款的率利和住宅是一樣的，。住宅也是要上浮同樣區間的。

二社群商業能給投資者帶來穩定持續的收益，

在居住區集中，周邊交通便利的地段，只要是到店體驗消費的商業是必不可少的，租金是不成問題的。

三沒有住房的人群也是可以選擇購買社群商業的。一拖二可居住可營業。很多城市現在放寬了落戶門檻，有的只要學歷就可落戶，有的只要有工作和社保證明，無房也可落戶和孩子入學，有屬於自己房產自己創業解決生計比打工強。

四商業地產升值，一個城市住宅價格的上漲只是暫時炒作的一種預期，而商業的價格因為有租金的支撐，有消費的支撐，所以商業的價格是會持續穩定的上漲，除了自住的需求以外，買住宅是投機，買社群商業才是真正的投資。放眼望去目前全國商業地產處於歷史價格窪地，以社群商業作為資產配置未嘗不可。

城市中大量的空置房將成為城市和我們每個發展的負擔，做個有眼光的投資者提前佈局吧，下一輪的上漲將是不被大家關注的社群商業。