是否轉換和你目前的房貸利率沒有太大關係，需要考慮你的房貸餘額和剩餘期限。同時考慮你的預期：

1.如果你想保持穩定的房貸，可以選擇固定利率。

2.如果可以承擔一些風險，可以選擇浮動利率（後期房貸利率大機率下降，但也有很小的可能會上升）

到底要不要轉換成LPR利率，糾結的無非是利息多少的問題，主要是因為大家都搞不清楚轉換成LPR後到底會不會降低利率減少利息，如果確定是能降的話肯定就快快的轉了呀，但萬一轉完了以後利息多了不就虧了嗎，畢竟利率轉換了就回不來了。

可以轉換LPR的都是存量房貸中的商業貸款，簡單的說就是在2020年之前還著房貸的，只要房貸到期時間一年以上的商貸都可以辦理房貸利率轉換。有些可能是十多年前的房貸，有些是四五年前的，有些是最近兩年的，因為之前都是按照央行公佈的基準利率，根據借款人的條件進行基準利率的上下浮動，每個時期的基準利率和浮動空間又都不一樣，雖然央行公佈的最後一期基準利率是4.9%，但是這些存量房貸現在執行的還款利率都高低不同。

有幾個差距比較大的時期：

08年因為全球金融危機，隨後國家緊急出臺四萬億計劃，在08年下半年-09年的很多購房者房貸利率是按照7折執行，自基準利率4.9%以來，實際的房貸執行利率是3.43%（接近於公積金貸款利率了）。經過2014-2015年的樓市低迷，16年的時候多地房貸最低可按照8-9折執行，目前的還款利率也就是3.92%-4.41%。在2017年樓市火爆後國家不斷收緊樓市政策，18年-19年的多地的首套房貸款執行利率最高按照上浮15%執行，目前的還款利率為5.635%。

轉換時的基點浮動

這些存量貸款如果不轉換為LPR的話，剩餘的還款期限都會按照這樣的利率還貸，直到結清。

LPR近幾個月的落地

還著房貸的注意了：一張圖告訴你房貸利率轉LPR是咋回事

↑↑ 這是利率轉換的規則說明

貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

也就是說LPR是由市場利率決定的，必然會有升有降的，每個月20號公佈一次，相對原先的基準利率，LPR的變化頻率會更高。

但是現在整體呼聲中更多的是認為變化LPR以後房貸利率會下調，主要原因是自改革LPR以來的7次公佈利率中：1年期LPR三次下降，5年期LPR兩次下降（對比基準利率是三次下降）。

央行公佈的LPR

所以很多人都會認為是不是現在的LPR讓利率都低了呀？

其實不然，自改LPR執行房貸審批以來，雖然公佈的LPR是有兩三次降低的，但是在大多數城市商業銀行在辦理首套房申請貸款時的LPR加點基數多在78-88BPs,比如說濟南的大多數銀行在2019年9月-12月期間申請首套房的執行利率實際是5.5%-5.63%之間，雖然公佈的當期LPR即使比上一期的低，但是可以加的基點多了，一樣是在5.5%-5.63%之間的執行利率。

實際情況是雖然LPR的利率低，但是在樓市調控的時期，目前按照LPR批覆貸款的購房者並未享受到低的執行利率。但是LPR必然是未來的趨勢，市場化程度更高，會有利率下行產生的紅利。

利率市場化

應不應該轉換LPR呢？

首先我認為應該根據自己的貸款情況來分析，既然LPR是浮動的，那咱們就引用幾個上下浮動的引數進行計算，看看改LPR後的執行利率和月供差距在哪

不同LPR時所代表的執行利率

不同LPR時代表群體的月供與當前月供差距金額

中國作為一個發展中國家，近十多年來發展速度非常迅速，從近20年的房貸利率看來，15年10月央行公佈的基準利率4.9%已經算是過去二十多年中比較低的存在了，而LPR的運用是在國家推動供給側改革和中美貿易戰的背景下產生的，新的LPR利率更是刷低了房貸參考的利率。但就像上面說的，低的LPR並不見得是執行利率，基點的多少才是決定實際房貸利率的。

我查閱了工商銀行、中國銀行的境外分支機構的存貸款利率，發現境外發達國家的主流貸款利率在3%-4%左右，發展中國家多在5%-7%，而經濟實力落後中國的部分國家貸款利率在8%-10%。

英國16年房貸利率

加拿大房貸固定利率

澳洲2020年1月房貸利率標準及優惠

馬來西亞1月有關房貸利率的通知

按照國際經濟水平來看，一個國家的發達程度越高（經濟發展水平），存貸款利率會越低（利於促進居民消費改善內需）。中國畢竟屬於人口大國，住房需求旺盛（不旺盛的話也不會催生高地價了），而且屬於發展中國家，我認為當前的4.7%-4.9%的利率不算高，近二十多年利率程序看來也不算高，所以貸款利率下行空間有限，後期也會有上行空間（個人認為中國近幾年的實際利率會在5%-6.5%區間震盪吧，目前實際執行利率在5.5%左右）。

利率轉換時確定浮動基點參考的是2019年12月的LPR（4.8%）與轉換前執行利率的差額，LPR的改革是在貿易戰、擴大自貿區等背景產生的，和而今年因為貿易戰的持續加上疫情的產生，國家在穩經濟，估計自LPR發展近一年多的整體LPR會處在較低線。簡單講，轉換時參考的LPR越低，加點的基數越高，優惠減少的基點也越少，面臨的利率上行風險也越大。

例如舉例的三類代表群體中享受基準利率7折的①和享受85折的②，不轉換的話執行利率是3.43%和4.17，這個利率比公積金貸款利率高一些，利率算是比較優惠的，不轉換的話以後固定按利率執行。如果真的轉換成LPR，那後期承擔的利率上行風險是比較大的，過一兩年LPR如果高於4.8%，那就要增加利息和還款金額了。個人建議這兩類群體不要轉換，轉換後的利率上行風險或許高於下行風險。

舉例的第③類群體，大多都是近1-3年購房的居多，還有一類群體沒有在舉例中：按照基準利率執行，沒有享受折扣也沒有上浮的（或者上下浮很小在5%以內）。我也在這兩類群體中。這兩類群體該如何看待呢？我認為如果轉換時的LPR是按照4.9%來確定加減基點的話，對於這兩類群體是比較寬容和合理的，但是LPR由市場決定咱們決定不了。如果轉換時的LPR低於4.9%，那轉換時的加減基點我認為就會吃點虧，除非後期的LPR不高於轉換時的LPR，但國家和央行都不敢打包票的事，後期LPR到底會高會低誰都不知道。不過貸款到期時間還比較長的話，隨著國家的經濟越來越發達，長遠來看，十年二十年或許五年八年以後中國的整體利率水平肯定是會比現在低的，可以享受長遠一些的利率下行福利。如果這兩類群體（包括我）確定要轉換利率的話，要自己考慮好接受利率市場化的成本風險，轉換後近期的月供可能也不會有很大變化（因為加減基點數值能起到短期持平和過度的作用），也很可能過兩三年LPR的利率升高會增加月供，只要以後出現LPR高於轉換時的LPR參考利率，還貸成本肯定就會增加，就像舉例中如果LPR到5.2%，現在按基準上浮15%的存量貸款，屆時執行利率就在6%以上。

影響利率升降的主要因素：利潤率水平、資金供求狀況、物價變動幅度、國際經濟環境、政策性因素。

利率轉換的政策期限“原則上是在2020年8月31日之前完成”，本月剛實施兩三天的時間，完全可以觀察一下接下來幾個月的LPR變化情況在做決定。8月份以後是否就不能再轉換也未可知，只能轉換一次不用太著急決定。如果確定轉換利率，就要能接受利率變化所帶來的月供增減，利率轉換的政策國家和銀行不強制，個人自願選擇。

LPR將是今後新增房貸的利率參考依據，本文章僅代表個人觀點，僅供參考，利率市場化有波動，還貸成本風險自擔！