我經常對下屬說，平時多讀讀商品房管理條例、物業管理條例及本專案物業服務合同。是咱物業服務範圍內的事積極解決，不是範圍內的事，告知業主。業主不理解的，引導業主去職能部門投訴。許多事物業從業人員講，業主不相信。政府部門的答覆業主一般相信，而且政府部門還會明示這個問題屬於誰的責任。

就這個民情，沒辦法，許多歪果仁維權意識強，但是，懂法。更懂得依法訴訟維權。歪果仁要是維權意識強，不懂法，但懂得依法維權，那就要命了，一輩子敗訴、一輩子的積蓄全給律師上供了。國外律師費很貴滴！咱們國家許多百姓維權意識更強，但是不學法、不懂法，也不太喜歡走訴訟這條路，估計見法官害怕。覺得自己權益收到損害走訴訟以外的其他辦法，這也不是不可以，可以投訴呀，實際上去投訴的也不多。不知道是不是還是見官就害怕的心裡作怪還是自己內心明白自己本來就缺理。

上面三個物業基本法規條例不光物企人員要精通，作為業主也要熟記。不學不看，那就別有維權心裡，否則，說話做事竟鬧笑話了，這麼大的人了，丟不丟人呀。

許多業主房屋在保質期內出現問題找物業，物業告訴要找開發，回家看看商品房質量保證書。但業主不看，直接找開發，開發一句話打發了，找物業去！最後，業主定論，物業開發互相推諉！

許多法規網上就掛著了，上網少看點美腿玉足，多讀讀法規。少鬧不少誤會。

為什麼許多物業範圍外的事，物企不願意插手那？內裡許多原因，我經過的一件事。業主暖氣滴水，供暖期供暖維修慢，就是一扳子的事，擰緊一點點就沒事了。業主找到物業維修，維修工光熱心了忘了領導的叮囑，去了稍微擰緊一點就好了，業主連說謝謝。挺好。一會，業主又找來了，說維修工給擰壞了，現在還泡壞了他媳婦一千多塊錢的皮鞋。要求修復好並賠償。維修工頭也大了，只能如實彙報，主管去了，修好了，業主媳婦說走了嘴道出了實話，修好後業主自己想再鞏固一下，給擰壞了。以後，維修工還敢不聽領導的話嗎？這些，需要業主理解。是物業問題找物業，不是物業問題該找誰就找誰。你在商店買個空調，因質量問題沒三天壞了，你抓住公路上計程車司機，要求他無償給你維修空調，人家也不幹。

可以說，實踐中，物業公司和開發商相互推諉踢皮球的事情並不少見。本人分析一下基本過程，並重點介紹我們是如何處理的（上圖為業委會組織物業公司和開發商的三方會談）。

一般來說，這些情況多發生在交房後不久，業主接房後發現了問題而反映後才會產生這樣的推諉。但也有部分是交房很久後，屬於開發商的責任的一些構件、部件出現了問題後引起的糾紛。

但是，也分為兩個階段。

第一階段就是開發商剛開始交房，並且還有很多未售房的情況。在這個階段，如果是屬於開發商的問題，開發商是會積極處理和解決的，因為他們要考慮到未售房屋的銷售問題。另外，剛開始交房時，此類問題還不太多，開發商的工程技術人員甚至開發商有話語權、決策權的人還在專案部（小區）裡，接到此類情況的反映多會積極解決和處理。

第二階段就是房屋銷售得差不多了，開發商的很多工程技術人員都撤走了。在此階段，雖然前期物業服務公司是開發商組建的子公司，或者是開發商選聘來的物業公司，但如果真屬於開發商的遺留問題，這個時候，開發商就會推諉了。一是此類問題的反映已經處理了很多了，開發商也覺得有些煩燥了；二是開發商只有一些留守人員了，碰到此類問題時這些人員沒有話語權和決策權，這些人僅僅起到傳聲筒的作用，向開發商上級領導電話報告的時候，多會被要求自己處理。而此階段，能自行處理的工程技術人員大多撤走了，留守人員就會推諉給物業服務公司。

一般來說，如果是屬於物業服務公司的職責，多數物業是不會推諉的。但是，如果是屬於開發商的遺留問題，這個時候推諉的多是開發商，都把這些問題推給了物業公司。

另一方面，剛接房不久的業主，很多人卻又是分不清哪些屬於開發商的遺留問題，多數都會有一個認識誤區，就是認為一切問題都應該是由物服務公司來解決。如果物業服務公司不解決，業主就會把氣撒在物業公司身上，造成了矛盾的對立。

如何解決這些問題呢，從我們的經驗來看，一個小區裡，如果有幾個具有先見之明的理性業主，在接房不久就開始了業主委員會籌備的準備工作，在平時的業主間交流溝通中，就引導業主們認識到，小區召開業主大會，成立業主委員會的好處。在接房業主數量達到召開業主大會，成立業委會的條件時，就立即向房管部門申請召開業主大會，組建小區業主委員會，之後介入協調處理這些問題，那真是小區人的幸事啊！

本小區就是接房不久就進行業主間的思想引導和動員工作，在大家基本形成共識的情況下，當入住戶達到召開業主大會的條件時，就立即組建了業主委員會。組建之後，就先後主持舉行了幾次開發商、業委會、物業公司的三方會談，提醒物業公司和開發商對各自的問題不應推諉等。之後，又廣泛在業主間徵集，將發現的小區內的所有問題清單全部列出來，經過分門別類後，將開發商的遺留問題進行歸類，並書面通知了敦促開發商要面對這些問題，解決這些問題。

當然，業委會成立後，就引導業主做到“五個分得清”，就是：一要分得清哪些是開發商的事，二要分得清哪些是物業公司的事，三要分得清哪些是業主自己的事，四還要分得清哪些又是政府相關部門的事，五更要分得清還有哪些是應該由業委會協調解決的事。

由於業委會是及時成立，並且理性引導，準確把握，入住五年來，本小區（高層住商混合電梯房）業主與物業公司的矛盾和對立極少發生，也都能基本分得清哪些是屬於哪方的事，因此，小區執行較為平順。並且在業委會的組織和協調下，也解決和推進解決了小區裡存在的許多問題。

但是也有些是意想不到的事情，在這種情況下業委會也要主動介入，敦促相關責任方及時處理和解決。比如：一戶業主裝修入住後發現水流太小，時常堵塞。業主請人把裝修好的地板撬開後，取出了一段水管，發現水管裡竟然有混凝土住了，這顯然不是物業公司的事而是屬於開發商的事。而這種事的原因應該是在水管鋪設階段，施工人員粗心大意，沒有檢查水管是否通暢，就把水管接上了。業委會接到業主的反映後，當即敦促開發商，沒有任何推諉的餘地，必須承擔業主為些造成的損失（撬地板、更換水管等的費用），後開發商也承擔了這些費用。

另一件事是一業主家剛裝修不久的新房，管道井裡的主水管接頭斷裂，水漫出來淹了業主的傢俱和地板。當時物業公司人員也組織多人前往業主家掃水，避免損失進一步擴大。業委會接報後，會同開發商、物業公司三方現場確認，這屬於管道井裡的水管接頭的質量問題，不屬於物業公司的責任，並態度強硬的要求開發商承擔相應損失。後來，開發商更換了接頭，並承擔了業主家被浸泡傢俱等的損失近8000元。該業主家後來還給業委會送了一面錦旗（下圖）。

還有一起是一次物管巡查發現從負二樓的發電機房裡漏出了水，並且水還很大，漫到了負二樓地下停車場，並且備用發電機裡也浸入了水。物管和業主工程技術組人員檢查後發現，小區外圍的道路上有一維修井通到發電機房裡，因市政管道堵塞後，水漫進維修井裡，又從維修井進入到發電機房造成了損失。業委會召集三方現場查勘後，開發商認為是物管的責任。但業委會認為，物管已盡到了巡查的職責，並且及時發現了問題，也採取了應對措施。但滲水的直接原因是維修井在建設過程中沒有進行防水處理，這是開發商在建設過程中應當預見到而沒有采取處理措施，顯然是屬於施工時的質量問題，理所應當屬於開發商的遺留問題(下圖)。最後，開發商承擔了此次處理的相關費用。

由此看出，業委會及時組建、並積極介入相關問題的處理中是很關鍵的。比如後面的兩個個體例子，如果業委會能力弱，完全可以建議業主透過打官司來由法院判定責任，但打官司費時耗力，根本沒有這個必要。因此，本小區業委會的一個基本方針是：一般問題的解決不出小區。

開發商和物業公司經常扯皮踢皮球，有可能說明小區物業還是在前期階段，要不然不會出現有問題經常需要開發商出面解決的。

這種情況的發生從另外一個角度也可以看出，物業公司和開發商不是有些人所想像的那樣是穿一條褲子的，其實他們之間是存在不同的利益團體，承擔的責任是不一樣，角色扮演也不一樣的。

無論是前期物業也好還是後期業主聘用物業公司也好，物業公司承擔了對小區物業管理和服務職能，即使業主遇到類似房屋質量問題這種應該由開發商處理解決的，物業公司在接到業主反映，應該以專業的態度和職責做好情況瞭解，向業主解釋處理方法和建議，積極主動向開發商反饋意見和提交證據。因為業主對所遇到的問題是一些專業性比較強的問題，業主自身無法鑑定判斷問題的責任方是哪一方，對問題解決的流程方法幾乎一竅不通，作為物業公司，應該具備這方面的專業知識和操作規範，理應將問題的真實情況告知業主，並協助業主尋求開發商或相關部門出面解決問題。

如果物業公司對屬於自身應該做而不做的，在前期階段如果是屬於物業管理和服務方面的問題可以向社群街道進行投訴，如果是房屋質量方面的問題可以向建委進行投訴。如果是後期物業公司管理了，業主可以向業委會反映，如果物業公司管理不善，服務嚴重缺失，業主和業委會應該共同決議更換物業公司，讓能夠具有高水準的物業公司管理和服務小區。

在小區交房後的第一任物業是由開發商聘用的，因此，物業是為開發商服務的。入住初期沒有成立業主委員會，業主的訴求沒有形成合力，很難解決問題，出現相互踢皮球的現象。你找到物業，物業說這是開發商的事，再找開發商時又說你去找物業處理。拖的時間長了就超過質量保證期，大家都不負責任了，業主對此也沒有辦法，小問題就忍了，大問題就要打破沙鍋問到底契而不捨。

物業公司在當初開發商選聘前期物業時候必須“逆來順受”；開發商隨著小區樓盤銷售完結物業公司為了能夠長期服務好小區業主倒逼其必須更多維護業主利益，對開發商也就不再唯命是從了！

所謂前期物業公司就是為開發商阻擋業主們應該享受到的維修房屋裝置等等的一道牆，互相踢皮球只是把業主們當傻子樣踢來踢去最終目的是不出錢而已，而我們業主的權益卻受到損害。廣大業主們你們說這種物業公司出錢養著它們有何用？所以說取消前期所謂的物業公司，在業委會沒有成立之前由街道社群來騁用專業公司來小區服務是當務之急。

房屋質量問題，會有物業和開發商互踢皮球的現象，大都是前期物業和在維保期內，而後期物業和已過維保期的較少，為什麼會這樣呢？因為開發商推卸責任，業主對存在問題責任分不請，而就會產生了感覺物業和開發商在相互踢皮球。過了維保期是物業的責任較多，維修及時率相對較快和及時，但很多業主不瞭解物業管理責任範圍，繳納點物業管理費就什麼事都要賴給物業了。