40年產權公寓是一個在制度不健全狀態下，暫時存在的灰度概念，投資存在著巨大風險。

國家在出讓土地使用權時，同一區域的指導地價（就是出讓土地的最低價格）是以居住用地作為標準的，在政府的觀念中由於商業用地可建成商場、寫字樓可以拉動就業、可以創造利稅，所以商業用地的指導價格通常只是居住用地的60%，在建安成本大致相同的狀態下，同一地段的40年產權公寓單價比住宅要便宜，因此形成了商業性質的住宅這一灰度產品。

隨著國家制度的逐步完善，公寓這一跨界產品必然會納入重點監管範疇，首先會控制套內獨立給排水系統的設定，使其散失居住條件；其次會規範酒店用地是酒店經營的進入條件控制公寓返祖投資和經營的可能性；三是會明確規範用途僅以非居住的商業經營用途。

所以公寓產品投資存在巨大的制度風險！

胡扯什麼呢，什麼時候40年產權商業公寓成為香餑餑了。

40年產權的商業公寓，誰買誰虧，誰買誰後悔。

我從業十幾年，就沒見過買了40年產權商業公寓的人不後悔的，更加沒見過買40年產權商業公寓的人賺過錢。

為什麼這麼說？

因為40年產權商業公寓根本沒有升值空間，根本賣不掉。

為什麼賣不掉？

第一，稅費奇高，高達評估價減去購買價之間差價的55.6%。

第二，生活成本特別高，商業用電商業用水商業物業費，並且，基本上沒有燃氣，不但生活成本高，還很不便利。

第三，不能掛戶口，和住房有截然不同的區別，更加不能掛戶買社保什麼的了。

第四，變現能力極差，可以說沒有變現能力。

第五，產權年限太短。現在的70年產權住宅可以到期自動續約，商業公寓可沒說。

所以說，這樣商業公寓根本就沒有價值。

也更加不可能有什麼時候會變成香餑餑的可能性。

您好！很高興回答這個問題！公寓是近十年左右才真正進入購房者的視線之內，之前傳統上購房者還是買70年產權的普通住宅為主，但隨著市場開發產品的種類繁多，以及生活的快節奏變化，老百姓的消費觀念也越來越趨於個性化、多元化，公寓確實是現在很多購房者比較熱衷的購房產品，很多地方也出現了公寓銷量遠好與普通住宅銷售的情況，這其中原因當然是多方面的。那麼為什麼會出現這種情況呢？我們可以來一一分析，大致可以分為幾個方面！

中國房地產市場經過了蓬勃發展的時期，市場環境已經越來越規範化、專業化！前幾年的瘋狂炒作行為，讓很多地方不乏出現了房地產泡沫。隨著“房住不炒”的政策影響，越來越多地方紛紛頒佈限購令，比如北京周邊區域基本都是需要本地三年納稅證明和三年社保，這讓原本打算出手的購房者沒有了房票，所以不限購不限貸的公寓產品成為了新的購房選擇，同時總價也較普通住宅便宜，可以說基本是零門檻購房。而且在限購政策可能還將長期存在的情況下，公寓仍然是很多投資客戶的首選！

其實公寓產品在很多一線熱點城市更受歡迎，因為普通住宅動輒單價幾萬的價格，讓很多購房者難以承受，而公寓產品在單價上也比普通住宅要便宜，使很多購房者把“小而精”的公寓選擇做為過渡型來用，大大緩解了自己的購房壓力。那麼投資型購房者看到這一市場現象後也會紛紛入手，期待以後得到高回報率，而且經常會有一個投資客戶同時購買多套的情況，因為不限購不限貸的政策讓投資客戶也沒有了後顧之憂！

消費人群

如今消費人群也越來越趨於年輕化，很多購房主力都成了70後、80後、90後，他們的消費觀念與老一輩人也截然不同，更講求居住生活品質和個性化需求。公寓雖然也有著其居住成本較高的缺點，比如商水商電等，但是配套設施、空間靈動性、裝修個性化等方面更能吸引年輕消費者的眼球。比如現在很多房企開發的酒店式公寓產品，不僅裝修豪華拎包入住，同時還能返租返利，最後還能進行回購，這些銷售政策也很受年輕購房者的喜愛。

為什麼要買公寓！這是我看過最有價值的理由！

1.公寓不限購！不限貸！買得了！買得起！住的方便，面積小，單價低，月供低，總價低，還款時間短，非常適合投資，也適合過渡。

2 .物權法確定公寓屬永久產權，雖40年土地使用權，但到期可有償續期，即使公寓拆遷賠償金比70年住宅高很多。

3.公寓可自住，可註冊公司。公寓周邊配套齊全，交通便利，購物逛街，飲食方便。物業管理也更加的規範和到位。公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。

4不限購不限貸，公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。

5全國絕大多數地區戶籍制度已放開戶籍學籍已不是問題，水電費也絕沒有謠傳的高，即使沒有煤氣入戶，全電更省更安全！交易稅費交易價評估價作平全部也只有3%的稅！

公寓的投資回報：你買一套40平米40萬的公寓，首付20萬，貸款20萬；月供2100元，然後你出租出去一個月租2000——3000、你實際還款變成0、甚至還有餘！

其實從嚴格意義上來說，40年的產權公寓並不是最佳的投資產品。

原因有以下幾點：

1、住宅基本上都是商業用水用店，比普通民用的水電費高很多。

2、公寓只有40年產權，普通住宅有70年產權。

3、大部分的公寓沒有落戶功能，連給小孩上學都做不到。

4、公寓戶型設計差，為了追求賣點，公寓一般會有兩層，但卻是靠拉高層高後裝修出來的兩層，沒有住宅居住起來的那種便利性和家的感覺，很多公寓的朝向沒有講究，怎麼設計起來耐看怎麼來。

5、公寓的交易稅費會很高，而且公寓哪怕用來抵押貸款額度也會比住宅要低。

那為什麼公寓會成為這麼多人投資的“香餑餑”呢？這個就值得分析一下了。下面是我總結出來的幾個原因，基本上就是現在大家看到的公寓賣的多的原因。

第一、公寓的總價低

現在一線城市有很多公寓的總價才一兩百萬，與動輒好幾百萬甚至上千萬的房子來說，一百來萬買個房子，好歹有個自己的窩，不會再漂泊居無定所，也是很多年輕人買公寓的原因。

第二、公寓的位置好

大部分的公寓其實位置都不錯，要麼就在商業區附近，要麼靠近公交地鐵口，各種靠近繁華所在，有人氣，不像很多新開住宅樓盤，可能在遠郊，周圍是鳥不拉屎的地方，所以公寓的買家大都是年輕人。

第三、公寓的裝修好，而且容易出租

很多公寓裝修的雖然談不上富麗堂皇，但很受年輕人喜愛，再加上公寓位置好，所以特別容易出租，公寓的租金價格都不低，所以有些人可能考慮到買了公寓可以出租收租金。

第四、公寓不但可以住，還可以辦公用

公寓是商住樓，有商業屬性，所以不但可以用來居住，還可以用來辦公，開公司。

其實商住公寓本來就應該是偏商業用的，只不過很多開發商強行加上了居住的屬性，現在已經很多地方政府要求開發商不得把公寓改造成能居住的樣子。

第五、對於銷售來說，公寓的提成比住宅高很多

市場上賣房子的銷售有很多很多，但大部分都喜歡賣公寓，因為公寓的提成比普通二手房和住宅高多了，有些一百五十萬的房子可能有百分之十的提成，也就是15萬，這對於普遍靠提成過日子的銷售來說，極其誘人。

而極高的提成，自然也帶動著銷售極大的銷售熱情，銷售的大力推廣，公寓自然不易不覺中就賣完了

，而且很多人其實本身都沒弄清楚，就被忽悠著買了公寓。

公寓分兩種，狹義上的公寓是指產權為40年的房屋產品，廣義上的公寓產品不僅包含前者，還包含一些低於40平、且一棟樓的同單元、同樓層均為小戶型的住宅產品。這裡討論的是產權40年的狹義公寓產品。

公寓產品由於其總價低、地段好、方便出租、不限購不限貸等原因，受到了很多投資者的認可，然而在目前的市場狀態下，公寓房並不太吃香，大部分地區的公寓房，均價都要低於同區域的住宅房屋。以山東臨沂為例，政府駐地所在的城區，洋房價格約為2萬/平，高層住宅房屋約1.5萬/平，公寓約為1萬/平。

而且，公寓房有幾個致命的弱點，

第二就是產權40年的房屋是劃分到商業用房類別的，不能落戶、不佔學區。

此外，公寓產品的交易過戶費用、水電物業費用都是高於同區域住宅的，這也降低了其保值增值的屬性。

再一個，公寓的購買群體不像普通住宅那樣廣泛，基本上以單身未婚購房者為主，尤其是女性業主佔據了很大一部分。另外還有一部分投資客，他們購買時往往以超過兩套的數量進行購買，後期也是以出租為主。

最後一點，由於公寓住戶多，人群不固定，而且往往一棟樓上辦公、居住兩種使用狀態同時存在，相對於住宅來說，公寓房的電梯、單元門等公共設施老化較快，這也影響了其轉讓時的價值。

從幾個房地產行業的朋友操盤的公寓產品來看，產品去化的壓力還是很大的。從市場上反饋的情況來看，一個同時規劃有住宅和公寓產品的樓盤，最後剩餘的尾房往往是公寓和社群商業。所以說，最近兩年的公寓產品，其實是比較難賣的。

公寓是投資品，不是剛需品，之所以受寵，在於自身的投資前景。

1、40年期限問題

公寓的土地使用年限40年，到期後，依法定程式繳納土地出讓金，大概是房屋價值的1%，可再續40年；如40年期滿，國家沒有規劃重大調整，沒有基於國家利益、公共利益，必須拆遷公寓，則再續40年是大概率事件；萬一國家40年後不續期，國家要依照拆遷補償程式賠錢。

對於公寓的房屋產權年限，是永久的！花了幾十萬，買的鋼筋混泥土建築，永遠都是買房人自己的。公寓成為危房、無法居住後如何處理？以後國家會出臺相應的處理辦法。

2、公寓的政策

公寓相比於住宅，有很多差異，比如水、電都是商業屬性，會比住宅的居民用水、電要高，後期使用成本較高。

按揭貸款政策上，需要首付5層，貸款最多隻能貸5層。除貸款首付比例要求至少50%外，在貸款年限、貸款利率上，都比住宅更為苛刻。所以，作為投資品的公寓，准入門檻更高。

3、公寓投資“香餑餑”問題

公寓能不能成為投資客眼中的“香餑餑”？要看公寓自身的區位、商務配套、市政配套及戶型設計情況。

目前市場看，區位好，商務配套多，輻射商務人口多的地方，加上交通、餐飲、醫療、行政等市政配套完善，這樣的公寓是非常受歡迎，不愁租，也不愁賣，佔用資金小，回報率可觀，投資前景看好，是名副其實的“香餑餑”。

對於區位優勢不突出，不能輻射商務人口，周邊市政配套不夠完善的公寓，加上公寓自身的劣勢，無法落戶，商業屬性的水、電費，40年土地使用權等，不容易出租，空置率高，後期出手也比較困難，這樣的公寓大概率就是負資產。

所以，作為投資品的公寓，一定要選擇好！投資嘛，就有風險！公寓投資也不例外。要注意多瞭解公寓輻射商務人口、區位、市政配套情況，尤其是交通，確實很重要。

我來說一下為什麼投資公寓吧（就深圳而言）:

首先，公寓不限購不限貸，想買幾套買幾套。對於有錢人士來說，投資公寓屬於長線投資，低風險，高保值；或者對於高薪人士來說，買套公寓先住著，等以後有實力了再買套好的住宅，反正不佔名額，不影響貸款，而且買了住宅也要時間等交樓，等裝修，這段時間依然可以住，給自己的房子交月供，好過替別人還月供。等到以後不住了，房子可以拿去出租，好的公寓租金可以抵很大一部分的月供。

強調一點，公寓分兩種，一種是商業辦公，一種是商務公寓。前者類似於寫字樓，嚴格意義上來講不可以居住，而後者主要是用來居住的。如果政府嚴控商業辦公型公寓不可以居住，只能公司對公司交易，那麼將會大大的成就商務公寓。

再強調一點，公寓跟住宅的受眾群體不一樣，二者不可以相提並論。很多人受網路不專業言論影響，看不起公寓。而實際上，購買公寓的人層次往往要高於購買住宅的人。購買公寓的人群，往往是資金雄厚，住宅名額佔滿的人士，做長線投資；或者是有購買住宅的實力卻沒有達到購房條件者。無論哪種，都不遜於購買住宅者。要知道，在深圳能賣上億的房子，除了別墅，就只有公寓了。至於物業管理費貴，水電費貴的，那些都不是事，他們不會去在意貴幾百塊錢的。

最後，有人可能會說，公寓主要靠收租。年限長了，樓齡老了，肯定不好租出去了。那麼重點來了，商業公寓土地拆遷賠償比例是1:3，比住宅高了三倍。

我認為原因主要有2個，沒房票和買不起住宅。。

第一個原因，就是限購政策的影響，導致很多人買不了住宅。

在這一輪樓市調控中，很多一線城市、二線城市，包括部分熱點三線城市，都不同程度的限購、限售，這就造成了一個普遍的現象——沒有房票買住宅。

而在大部分城市，公寓都是不限購不限貸的，大家都可以去買。

於是，不限購的公寓逐漸被大家認可。

第二點，就是公寓的投資門檻比住宅低很多。

我們知道住宅通常總價比較高，首套首付還好，在三層左右，但是二套就要70%左右的首付了，尤其是一二線城市，70%的首付可是一筆不小的數目。

但是公寓一般面積小總價低，對於想要投資房產的人來說，門檻較低，不需要太大的成本投資。

於是，承擔不了住宅高成本的這些人，公寓就成了首選。

公寓，也叫做商住兩用房。因為不限購不限貸的，因此，在房產調控收緊的時候，中介特別喜歡推銷公寓。

公寓的優勢是價格比同地段住宅便宜，但也僅此而已。

從持有成本上，公寓首付比例高（至少50%），貸款年限最高只有10年。因為槓桿比例低，一拉開年限，在持有成本上，甚至還不如住宅。

舉個例子，如果一個公寓總價是100萬，首付5成，上車成本就是50萬，每月月供5278元。如果同樣是首付50萬，購買普通住宅，就可以買一套總價為166萬左右的房子，按照最長30年來算年月供每月6100元多，月供相差不到1000塊。

所以，買公寓的房貸並沒有比住宅輕鬆多少，價效比也就沒有了。

有人會說，公寓的租金回報率高呀。

因為公寓便宜，租金回報率是比住宅是要高一些，但像一線城市，住宅租金回報率都在2%內，公寓即使價格便宜一半，也不過4%。但在其他城市，公寓能不能租出去，又是很大問題。

要我說，公寓也並非完全不能投資。

前提是做到兩點：一是能長期持有，也就是不急著收回本金。二在租金收益率上要好好計算。

如果一個公寓能做到15年回本（相當於租金收益率6.6%），那確實是個不錯的投資。

但現實情況是，能達到這種回報區間的房子少之又少——選址、規劃、人流都會影響租金和出租率。

還有人說，我可以等房產增值了轉讓啊。公寓總價低，等房價普漲時賣掉，投資回報率更高。

這麼想的朋友們可長點心吧！轉讓公寓不僅意味著一大筆稅費，更可怕的是面臨著政策“緊箍咒”隨時收緊。

實際上，所謂的“公寓”，房產證上都寫著是商業房產屬性，按照政策，這種房子是沒有居住功能的。

開發商推這種專案，都是在打擦邊球，早些年地方上鼓勵搞房地產，對這事也比較寬鬆。

但現在氣候變了，一線城市2017年開始帶頭整治商住房，有的直接把煤氣給斷了，鬧得現在很多人都不敢接盤公寓了，北京甚至把商住房也限購了，很多之前買公寓的投資人，這會兒賠本幾十萬都賣不掉……

總而言之，值得投資的公寓，僅限極少數租金回報率高的專案。而租金回報率往往是房產中介忽悠的重點，你如果要下手，一定得自己獨立做下調研功課。

另外，投資房產，任何時候都建議優先考慮大中城市、核心位置的房子。

首選也一定是稅費更低、流動性更好的住宅。就算預算少，也儘量不要考慮公寓或商鋪，尤其是別把自己寶貴的首貸資格浪費在上面。

其實都是一種過渡產品。

首先我們來了解一下為什麼會有這種產品及為什麼說它是過渡產品？

地方政府賣地的時候，強行規定開發商建造一定比例的商業用房（不要問我為什麼，自己想）但是這塊地不適合蓋綜合商業體及建寫字樓怎麼辦？

這個時候星爺的衛生紙-酒店式公寓從天而降。救唐牛於賣不動房子之中。

酒店式公寓為什麼能救唐牛呢，大家請看：

1、不限購、不限貸。

2、標的小。

3、可以偷面積（挑高4.5米，可以隔2層。可以做飄窗）

4、商住2用（適合一些皮包公司及創業階段的公司）。

現在進入正題：題主要不要買這種物業？

我明確的告訴題主：如果你不在限購內，而且是剛需。那你千萬不要買。不要貪圖便宜。如果是投資，那我告訴你什麼樣的可以買：這種物業的區別大家已經說很多了，什麼水電費、年限，其實最大的問題是你未來收益的一半要上交國家。就是說你現在20萬買的，未來40萬賣掉的時候要上交10萬（住宅滿5年就不存在這個問題）。所以想投資這種物業的話請遵循幾個原則：地鐵旁、商圈或者辦公樓群在側、稀缺地塊（比如黃浦江沿岸、陸家嘴區域、學區）。

暫時就想到這些。買房是個勞心勞力的過程，祝大家買哪漲哪，賣哪跌哪。