控制信託資金大量流向房地產行業，會導致開發商融資難，現金流嚴重受影響，進而可能導致開發商降價銷售，或變相降價銷售。

我來回答：幾年來隨著決策層房住不炒的決策，導致信託融資占房地產開發融資資金來源越來越高，對部分中小開發商至關重要，停止地產信託，使部分地產商失去了現金流，中小發商日子會更難過，出路就是降價銷售，大開發商能夠借新債換舊債，以維繫特殊時期的資金供應。總之長期停止地產信託融資加上收緊信貸可以遏制房價上漲。

回答這個問題首先我們先解讀一下什麼是信託？什麼是房地產信託？

信託（Trust）是一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託與銀行、保險、證券一起構成了現代金融體系。信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。

房地產信託就是信託投資公司發揮專業理財優勢，透過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發專案，為委託人獲取一定的收益。 1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後湧現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。

房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委託業務、代理業務、金融租賃、諮詢、擔保等業務。

房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

中文名稱

房地產信託

外文名稱

Real Estate Investment Trust

棚改剛過舊改就來了，相對會有一定推動，但今非昔比，無可非議，科技網際網路時代科技股權是黃金時代，房地產信託只能是白銀時期。

中國信託登記有限責任公司資料顯示，截至今年一季度末，全行業受託資產規模為22.57萬億元，與2018年一季度末全國68家信託公司受託資產規模25.61萬億元相比下滑了12%。不過，信託業資產規模降幅主要發生在2018年，今年一季度僅較去年末小幅下降0.96%。

自2019年以來，在較為充裕的流動性下，市場融資環境出現好轉，信託貸款規模出現回升。4月12日，華人民銀行釋出《2019年一季度社會融資規模增量統計資料報告》顯示，2019年一季度社會融資規模增量為8.18萬億元，比上年同期多2.34萬億元，其中信託貸款增加836億元，同比多增109億元。

另外一則第三方資料顯示，今年一季度投向房地產領域和基礎產業領域的集合信託產品大幅上升，同比分別上漲了25.71%和161.27%。

“房地產類信託是當下信託公司最重要業務之一，今年大環境較好，房企的信託融資規模會進一步擴大。2018年下半年以來，發改委等部門多次發文促進基建投資補短板專案，預計今年基建類信託將迎來大發展。

中國銀行業協會10日釋出的 《中國銀行業發展報告（2019）》指出，中國長期實行審慎的住房信貸政策，銀行業金融機構房地產信貸質量較好，房地產金融風險總體可控，但近年來房地產業高槓杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升。

一是房地產企業債務率較高，融資方式複雜，甚至部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，房地產企業抗風險能力不強。

二是居民購房存在違規加槓桿情況，可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，推動房價過快上漲。

三是銀行對房地產行業的信貸口較為集中，部分房企還透過信託、資管計劃等各類非銀渠道融資，存在融資模式複雜、多層巢狀的問題，一旦房地產市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。

四是中國大量企業貸款的抵押物為房地產，如果房地產價格大幅下滑，可能透過抵押物價值變化導致風險向金融業傳導。

五是房地產涉及眾多上下游行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況。

對於市場來說，它所表現的一切跡象都有一定的原因，

市場的風向，決定了許多人的去向，

當一個人做一件事，不論大小，對於別人來說都會有或多或少的影響，儘管互不認識，人是群體性生活的，就像一碗水，一滴水融入進去，或多或少都會泛起漣漪，每件事都有其本身的意義和價值，或淺顯或深遠，

對於事物的理解每個人都有不同的看法，也就形成了分歧，產生了動盪，

每個人都有自己的想法和對事物的定義，而在探討的過程中就會或多或少的影響別人，

正如天地萬物皆有陰陽，你所做的每一件事都是會或多或少的影響，就如那美麗又短暫的蝴蝶，煽動翅膀一樣可以影響世界。

房地產信託：

增量已死，結構調整當立。

1.房地產信託的現狀：房地產信託仍是信託業務的重中之重。

2019年上半年信託資金中投向房地產領域的佔比達到42%，房地產融資受到關注，監管出臺多項政策規範房地產信託融資渠道。

從發行規模和佔比來看，2019年投向房地產的信託資金較2018年有所增加，佔比接近40%，超過基礎產業和工商業。

房地產信託規模有所回升，引起了監管部門的關注。

2.監管部門對房地產信託的敲打

1）5月17日，銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果，促進合規建設”工作的通知》，要求嚴格規範房地產信託業務，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發專案直接提供融資；

2）6月13日，郭樹清主席在陸家嘴論壇上明確表示，不能過度依賴房地產發展經濟，同時要防範房地產企業融資過度擠佔銀行信貸資源；

3）7月6日，銀保監會表示要加強房地產信託領域風險防控，要求信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

3.監管之下的馬太效應：房地產信託出現兩方面的集中趨勢

1）交易對手繼續向百強企業集中。

克而瑞披露的百強房企銷售資料顯示，2019年前兩月Top10、Top50、Top100房企銷售額的市場佔有率分別為40%、77%和92%。兩極分化、強者恆強的新格局下，信託公司更應該選擇頭部房企進行合作以降低專案風險，榜單中的百強房企自然成為首選。

2）是專案區域向熱點地區集中。在因城施策的政策背景下，房地產專案所處的區域就顯得極為重要了。信託公司應優先選擇市場行情較好的區域進行展業。2019年政府工作報告指出，政府將促進區域協調發展，提高新型城鎮化質量、將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要、落實粵港澳大灣區建設規劃，促進規則銜接、京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能。粵港澳、長三角、京津冀三大城市圈的戰略地位已相當突出，並將持續釋放紅利。同時，信託公司應結合“一城一策”評估各城市地產的投資價值。

4.從單純增長到結構調整：房地產業務模式向多元化發展。

房地產信託作為房地產融資的主要渠道受到監管，主要是控制增量。

目前房地產信託主要透過債權的方式為房地產企業開發建設專案以及併購提供融資支援。

但是資管新規對於資管產品投資非標準化債權資產在限額、期限錯配方面有更為嚴格的限制，未來房地產企業透過非標準化舉債放大槓桿的路徑會越來越窄。

新的市場形勢和政策環境下，房企需要新的融資模式以謀求發展，信託公司則需要加快業務模式的轉型升級，積極探索新的業務型別，以滿足房企多元化的融資需求。

真實股權投資、REITS、上下游供應鏈應收賬款融資、商業地產等新型融資業務模式都是值得信託公司努力探索和積極嘗試的新方向。

新加坡凱德置地的一些信託融資案例可以作為一個很好的方向性參考。

本文部分資料來自於澤平宏觀、用益信託。