一般而言，房地產開發工程是一個複雜的建築實施過程，透過對各種資源進行排程和組合利用，實現預期的建築目標，具有規模大、實施過程複雜等諸多特點。專案管理需要滿足複雜管理系統以及專案管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程專案的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看，房地產開發企業如何做好專案的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。

一、房地產開發企業的專案成本控制概述

房地產開發企業的專案成本控制，是控制理論在專案成本管理中的實際應用。即在專案實施各環節採取一定的控制管理措施，以確保專案實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，專案成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事後控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響專案成本改變的相關因素；事中控制就是專案實施過程中對成本的控制；事後控制就是專案成本真正出現改變時採取的控制措施。專案成本控制旨在透過對專案各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對專案成本控制的深入研究，有助於專案管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。專案成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為後一個環節的基礎，彼此形成了專案成本控制的主要內容體系。

二、房地產開發企業的專案全過程成本控制

1.設計階段的成本控制

眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響專案投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，專案的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取捨問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程專案成本。

2.招投標階段的成本控制

透過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對專案投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之後，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，透過競爭獲得合理低價。同時，透過招標詢價，及時瞭解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。

房地產開發商應對整個專案的開發做好定位、營運方案，並向各有關職能部門及所委託的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。

確定合理的容積率及明確設計範圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計範圍，特別是各種鋼結構、幕牆等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件後埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯除錯、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。

3.專案實施階段的成本的控制

在專案實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的稽核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。透過上述措施，能夠有效的加強專案實施階段的成本控制。

4.審計階段的成本控制

為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設諮詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業複審複核各竣工房地產專案的決算資料。並且明確告示各方：第一，該建設諮詢公司作為房地產企業聘請的稽核審價專家，代表和協助房地產企業做審價複核工作；第二，結算階段聘用的建設諮詢公司不收取固定的費用，其收益按稽核後核減費用的百分比率收取費用；第三，建設諮詢公司初審的結果必須取得房產公司、該諮詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。透過這種方式，能夠有效的控制專案成本。

1、房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建築安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。

2、目標成本的制定：

目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以專案的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎。在開發前期階段，首先要進行市場調研和顧客需求調查，根據調查情況制定可行性方案，財務成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術人員在開發專案建設的前期階段需要共同協作，根據市場情況和相關的歷史同類項目成本資料對開發專案的目標成本進行制定。各成本專案的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯絡數，由專案規劃的基本指標推算得出；單價應根據產品定位、交樓標準，圖紙要求按當地工程造價計算依據市場行情計算得出。

具體的制定步驟如下：第一步，預測專案的目標收入。第二步，制定目標利潤。第三步，制定目標成本。

3、目標成本控制需採取的措施：

首先，應在房地產開發前期充分調研當地地產市場，調研各業態的銷售情況，用容積率指標控制面積。

其次，根據本地區需求情況採用不同產品進行比例搭配及確定交房標準。參考往期類似業態成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發稅費等)，將各不同業態進行組合，並進行測算(銷售收入及成本支出測算)，選取滿足“效益最大化”的業態搭配比例。業態比例及初步交房標準出具後，形成房地產目標成本第一版———成本“概算版”。

1.為專案運營提供控制方向、指導合約規劃編制

2.借用成本資料庫，加強部門協同，提升成本策劃能力

3.分析成本科目結構，明確成本管控的重點

4.設計階段的成本控制，實現成本管理前置

根據房地產企業一些經驗，需要做到以下幾點：

1.提前做好專案的策劃

2.做好專案成本目標規劃

3.做到分部分項工程施工時，做到專款專用

4.施工過程中嚴格審查工程進度，依據合同及工程質量撥付工程款。

淺薄認識，希望更專業人士指正

我們現在的公司成本主要職責：（9人）

　　我：負責所開發專案的總、分包工程及材料採購的招標工作；

　　合夥1：負責所開發專案的政府招標辦招標備案工作；

　　合夥2：負責所開發專案的工程合同談判及合同簽訂工作；

　　合夥3：負責拿地階段新專案成本測算，為公司購買土地提供成本支援；

　　合夥4：負責所開發專案標成本的制定、分解；

　　合夥5：負責所開發專案動態成本監控工作；

　　合夥6: 負責所開發專案動態成本監控工作，熟悉房地產開發全成本構成；

　　合夥7: 負責工程付款的稽核工作；

　　合夥8: 負責施工圖預算、竣工結算的稽核工作。

土地成本，

建造成本，

設施、裝置配套成本，

房地產政策變化因素，

周邊的公共交通配套、商業設施因素，

物業管理的優劣，

建築設計的協調性，

施工工程質量，

環境因素，

開發商追求的利益因素。