商業的投資要謹慎！現在實體商業租金普遍偏低。投資回報率長。一般都要20-30年才收回成本，還不算利息和貨幣貶值。另外轉讓成本很高，差不多轉讓稅費在16%左右，各地有所不同。要有心理準備。

要真的投資商鋪的話，商鋪要看地段看鋪位，地段不好鋪位不好的一文不值，地段好的真的是黃金鋪，要投資商鋪只選這幾種，老城市真正中心、商業綜合體沿街、大型社群門口底商，其他的暫時不建議投資，這幾種商鋪的轉租和招商都是有保證的，不要貪小便宜吃大虧。

不可以，因為如果你是做買賣的可以，是自已的房，如果不是，不好！二三，縣城市，你能做什麼？吃房租，，沒意思！

社群商鋪投資不是不可以，但是目前商鋪已經不是一鋪養三代的時代了，好的商鋪可能只能一鋪養一代，差的商鋪則是三代養一鋪！所以現在的商鋪投資門檻是相當高的，也就是所謂的好貨不便宜，便宜沒好貨的局面！

我自己在前幾年的時間投資了兩套商鋪，那個時候房地產還沒有大漲，商鋪也沒有提價，所以平均一套200-300萬的價格、並且貸款購入了兩套商鋪！一套在上海外環外，一套在蘇州，目前都是以租金抵扣貸款階段，每月有所盈餘。每一套的商鋪回報率在7%以上，每年遞增4%-6%！

所以我認為投資商鋪一定要注意一下幾點：

1、儘量買一二線城市的黃金地段商鋪，雖然價格高，但是能保證租售比和發展前景！

2、儘量買一樓沿街的商鋪，並且還能做重餐飲的，因為現在電商唯一不能取代的就是消費體驗類！

3、買商鋪儘量不要買商城類的，如果一定要買，請買有大品牌支撐的！因為商城裡的商鋪基本都靠著品牌力量和宣傳吸引人流，如果碰上了普通開發商和沒有雄厚實力的，基本都會變為鬼城！

4、不要買包租形式或者租金分成形式的商鋪，裡面貓膩太多！

5、儘量買靠自己近的，因為商鋪的雜事比較多，遠的話來來回回很不方便！

6、儘量買新鋪子別買老鋪子，老鋪子發展前景已經定型，但是價格卻很高，回報率相抵較低！

所以說你的社群商鋪關鍵還是看這幾天，特別是回報率這一點！我認為沒有7%個點的回報率商鋪不值得購買，就連最基本的每月租金抵扣每月貸款都做不到，還想指望以後有什麼發展空間？目前五年期的定存利息都有5.45%，而商鋪又是一個靠著租金回報率吃飯的投資，所以連7%都達不到，那還不如做一下定存，甚至是低風險的理財呢！！所以別管幾線，你就得把回報率，地段放在首位，其他都是輔助參考！！

我在之前的一些回答中曾多次表述兩個觀點：一是目前中國房地產市場商業、辦公物業整體過剩，供大於求，去庫存週期較長，因此其投資價格遠不如住宅；二是如果一定要在商鋪中選擇投資產品，則建議社群小型商鋪優先，儘量不要去碰商業綜合體和市場商城類商鋪，尤其是盒子商業和售後返租商業。

三線城市的社群商鋪在我看來只能說是一個有些雞肋的選擇，並不是很理想，但也不是最差的。具體要看城市、區位、樓盤及商鋪產品本身才能下定論。

如果你打算投資此類產品，給你幾條小的建議吧：一是儘量選擇底層一層單層商鋪，而非一拖二、一拖三的多層商鋪；二是儘量選擇面積小（單間50平米左右或以下）、總價低的商鋪；三是如果有商業內外街之分，則不要選擇內街商鋪，而是選擇沿市政道路的外街商鋪；四是儘量不要選擇內部剪力牆或框架柱複雜的商鋪（往往上部為住宅的商鋪有這種情況）；五是同等條件下優先選擇開門東向和南向的商鋪；六是儘量不要選擇單面街鋪（即馬路對面也是商鋪為宜）；七是儘量選擇門口人行道有足夠停車空間的商鋪；八是選擇時商鋪門口儘量避開綠化、樹木乃至電杆。

三線城市的商鋪雖然總體價格實惠一些，但是和一二線城市相比，收益就頗為明顯。三線城市的外地人流量畢竟沒有一二線城市那麼多，外來人流少了，租出去不好租(做生意沒人流，就不會去租商鋪，虧的是自己)，在三線城市買商鋪的錢，在一二線城市也能買到，所以為了降低風險，可以多看點，購房需謹慎。

這個問題其實沒有標準答案，能不能投資社群商鋪，一是看你是自有資金還是銀行借貸，同樣的商鋪，自有資金購買，可能每年的收益還不錯，可是銀行借貸購買說不定就划不來。二是看商鋪的地段如何，是不是面臨主要的街道？周邊是不是有足夠的停車場地？商鋪周邊的環境，直接影響到商鋪是否值得投資。三是看社群的大小及入住率怎麼樣，社群越大，入住率越高，就會有足夠人流量，社群的商鋪就容易形成一定氣候的商業環境。四是看商鋪的價效比，社群裡的商鋪一般門面都比較小，適合做點小生意，如果單價過高，則用來投資就不是太合適。

投資商鋪對於回報率的要求越業越高，但是市場的競爭和商業環境以無法支撐高利潤，所以一般而言：投資商鋪對於專案和管理、運營方面的系統能力要求非常高。三線城市的社群內的商鋪租金相對商圈的少些，但是如果無法充分利用社群的資源，比如無法開展社群內的線上社交化比如微商－引流－社群－成交－裂變，無法將線上的流量變成流客，轉化到線下，其實壓力也是蠻大的。

就商鋪而言，對於投資者應該小而美，即小店鋪型，這樣生存壓力會小一些，然後集中精力做了一個單店，或是可以與周邊社群的實體店做異業聯盟或是同業協同或是直接找無店鋪的創業者進行合夥創業。

同時要把實體店的經營場所變成社交化的服務平臺，比如線上小程式、直播、區域自媒體，區域的多閃或是抖音，這些功能都是非常好的免費的引流工具，還要增加產品的供應鏈能力，儘量不要做積壓產品的，減少庫存，卻又能增加產品展示，這種新型的社交化商業模式是值得創業者研究的。

目前無論是幾線城市，無論處於城市什麼位置，商鋪都不是最好的投資選項。以經濟發達地區某三線城市為例談談個人看法：

隨著城市不斷建設和發展，越來越多的商業街、購物中心、商場、商城等大量出現，導致購物人群也被不斷分割截流，即便是具有城市座標象徵的寶龍、金鷹、萬達、中央商場等經營場所，非節假日也大都冷冷清清，放眼望去店員比顧客還多，場內商鋪的經營效益可想而知；而現在但凡新建小區，包括商鋪在內的配套設施必不可少，大量商鋪投入市場，同樣導致空置商鋪越來越多，關門轉讓現象成為常態，目前無論大型社群還是中小型社群市場早已飽和，投資者和經營者賺錢都很困難，“一鋪養三代”已經成為過去。

投資商鋪首先要考慮資金回報率，回報率低於7%、回本時間超過15年的商鋪沒有投資價值。目前在三線城市投資一間商鋪，如果位於主要商圈，均價基本上不會低於6萬每平，100平就是600萬，而年租金也就20萬左右，回報率3%多點，回本需要30年；老城區社群商鋪以均價1.5萬每平計算，100平就是150萬，而年租金也就在4萬左右，回報率只有2.7%，回本需要30多年。這樣的回報率與商品房租金回報率相當，並且低於銀行大額定期儲蓄利率，若再考慮貨幣貶值，投資商鋪註定穩賠不賺。

受電商衝擊，實體店生意越來越難做，經營者相互間競爭也日趨激烈。雖說社群商鋪與商業街、商場等其他商業場所相比具有一定投資優勢，但目前社群商鋪經營專案和種類已經飽和。以位於老城區中等以上社群商鋪為例，經營的無非是糧油果蔬、服裝鞋帽、美容護膚、飯店餐飲、菸酒雜食、家裝家政、超市便利店等生活服務類專案，只要你能想到的別人都能想到，而同類型經營專案比比皆是。如此眾多重複投資的專案，想要生存相互間的競爭在所難免，激烈的市場競爭導致商鋪不斷轉讓或關閉，而作為商鋪投資者，如此頻繁的更換租客必然影響租金收益。

總而言之，房價不斷攀升必然會帶動商鋪價格隨之上漲和投資成本不斷增加，商鋪產能過剩也自然會導致市場回報率降低和回本時間延長，而高房價導致居民消費降級和可支配收入減少，都直接或間接影響商鋪投資收益。因此，如果不是迫於生活壓力以自營為目的，而且購買商鋪還需要貸款來支撐的話，商鋪根本沒有投資價值，建議慎重考慮。