2018就將是房地產市場拐點的開始，進入2019樓市的直降通道，隨著各大企業公司的裁員，斷供的將會越來越多，美元的加息會讓許多企業舉步艱難，現在差的一層窗戶紙沒破，讓我們拭目以待

房地產是國民經濟的重要支柱，無論經濟緊縮還是通貨膨脹，房地產始終是經濟的穩定器。房地產的的波動與貨幣政策、貨幣供求密切相關。

誰也說不準房產市場的拐點，總之政策決定走向！

中國的房地產就沒得拐點一說，由於房地產已經成功成為了地方政府唯一拉動經濟資料的動力，無論如何都不會允許有拐點出現的。不是沒有，是不能也不敢讓其出現。

無疑房地產已來到新的拐點，各項資料已觸底。年終中央對明年經濟部署，穩地價，穩房價，防風險。經濟形勢不容樂觀，消費投資均創下歷年來新低。2018房地產的過熱勢頭得到有效遏制，去庫存目標基本完成，“房住不炒”深入人心。明年關鍵一個“穩”字，不能把來之不易的成果付之東流。

菏澤年底取消限售，引起市場和大眾的極大關注，一是自媒體時代傳播效應快，聚焦效應大。二是大家對房地產的極大關注，可見一個房子牽動著多少人的心。三是房地產市場目前太冷了，急需來自政府的刺激。當然目前經濟不景氣不光提現在房地產行業。

“因城施策”肯定是明年尤其對於二三線城市來說緩解財政壓力的基本策略。房價不能再漲了，同時也不能出現大跌，否則同樣影響千千萬家庭，甚至出現債務危機。

目前人們都在觀望，越是這個時候，風險與機遇並存。拐點已來。大家在把握機會的同時也要考慮隱藏的風險。

房地產最可能的拐點，就是股市上升通道開啟時。現在房價僵持，不只是國家操盤的結果，也是大家投資無門的表現。錢無處可去，只能賴在房子裡。

每次認真談房子，一位同事都會後悔當年因為每平米300來塊的差價，沒買隔壁那個更好的小區。這不光是因為當年300來塊的差價如今已變成了2萬多，更因為他每天都要生活在一個比較起來簡直是天壤之別的環境。

這樣的情況並非個例。

【1】

雖然一些地方的房價還在瘋漲，各種搶房的奇葩現象仍在上演，但真正有遠見的人，已經開始更清醒地看待和規劃房子的未來。

首當其衝的是對市場更敏感、也更有市場影響力的龍頭開發商。

比如，萬科將自己由“城市配套服務商”升級成了“城鄉建設與生活服務商”，恆大也開始以高質量增長為首要目標。

一些二線、三線地產商也比過去更加焦慮和只爭朝夕。媒體上，三天兩頭就可以看到他們的各種新口號。

無論龍頭，還是二、三線開發商，大家都不再只是強調地段和房子有多好，美好生活，居住品質，生活方式……成了大家爭先恐後使用的關鍵詞。

這麼步調一致地強調這些關鍵詞，是因為大家都真正感受到了市場的變化：喊了好多年的消費升級，已經成為房地產市場演變的主旋律。

這個主旋律之下，無論是首套剛需，還是改善型，甚至炒房人，大家都對居住品質有了更高的要求，這也是地產下半場的核心特徵。

而美好生活，居住品質，生活方式，都必須依賴於一件事：

物業服務與管理。

【2】

物業服務與管理不但決定居住生活品質，還決定房屋價值。

中指院的資料顯示：2016年，全國物業管理百強企業在管的住宅，平均二手房價比周邊高出11.45%。高出的關鍵，是百強更好的物業服務與管理。

範圍縮小到十強、首強，差距更明顯。

2016年末，一份針對全國15個大中城市、近1.5萬平方米、10年以上住宅專案的抽樣調查結果顯示，同類型、同時間、同開盤價的專案中，98.3%的萬科物業在管住宅價格高於周邊專案，整體溢價高達驚人的26.77%。

優質物業溢價的背後，是中國物業整體水平的亟待提升。

中國的房價貴冠全球，但物業服務整體水平連中等發達都趕不上。房屋短缺年代，開發商和購房人的重心都在房子本身，服務普遍被放在次要的位置。

但這些年，開發商和購房人的共同進步，讓物業服務愈發重要。在萬科等先知先覺的開發商帶領下，好物業和壞物業的差別日益顯現，而且差別兌現成了價值。

當這種價值差異不斷上演並被體現到房價上，即便過去對物業重視不夠的開發商，也都不得不慎重地面對一個問題：

如何提升物業，讓房子更有價值。

【3】

中國的物業管理公司主要由兩部分構成：一是開發商自建的物業管理公司，二是獨立於開發商的物業管理公司。

無論哪一種，在物業管理價值不夠顯現，本身欠缺贏利性的環境下，絕大多數公司都是相對消極的經營，行業也因此整體水平停留在低端，並且高度分散。

▲2016年全國物業管理15強企業

但最近這些年，形勢有了比較大的改變。

一組資料是，2013年，全國百強物業的市佔率只有16.28%，但到2016年年底，這一數字已經攀升至29.44%。而且，百強企業之間的頭部效應也在加劇，過去10年，百強企業在管面積平均增速為10%，但前10強的平均增速高達38%。

變化的背後，有頭部公司的主動出擊。

比如，港股上市公司彩生活、中海物業、綠城服務等5家公司，均不同程度加快了兼併收購的步伐。萬科物業則透過股權合作、全委等模式，從負責萬科自身的物業管理，大步獨立開放向其他開發商提供服務，協助其彌補物業管理的短板。

這些頭部公司的努力，也讓物業管理的價值在開發商層面更加顯現。

國內百強開發商與百強物業公司的相關資料顯示：那些真正靠產品獲得競爭力（統計物件僅限百強開發商）的開發商，背後均站著成熟的物業管理公司。

優質開發商憑藉物業管理優勢提升品牌價值與利潤空間的同時，一批開發商則因為物業管理而價值受損。曾有分析指出：國內數家大型開發商的口碑，與其規模、地位極度不匹配，已經成為制約其未來發展的隱患。

導致其口碑不佳的關鍵因素，正是物業管理的欠缺。

但對這個欠缺，開發商們也有委屈，因為他們的專長，甚至責任，都只是蓋好房子，後期的業主需求、社群文化、設施維護和修繕等，全部都是物業的工作，但很多開發專案的物業公司並不屬於開發商自己。

可業主不會理會這些，社群催生的好名罵名，最終全部要由開發商承擔。

過去，罵名也就罵名了，房子照賣，錢照賺。而現在，罵名直接影響到樓盤的價值、開發商的利潤，甚至是命脈，這讓開發商不得不加倍重視。

一場開發商主導的物業管理革命，也因此發生。

革命的核心是，開發商掀起物業高配的大升級：要麼提升自有物業公司的物業管理水平，要麼更高標準地選擇物業管理公司，更好地匹配自己。

已經領跑的萬科、中海、保利等優質物業管理公司，因此迎來一個史無前例的大機會。

【4】

放在萬科等領先者面前的，是兩個萬億級的市場：

據“中國房地產業中長期發展動態模型”推算，未來4年內，全國物業管理面積至少為235億平方米。這意味著，按照行業平均物業服務費計算，僅基礎物業服務，就將形成1.2萬億的龐大市場。住宅之外，商業、產業園區、辦公、公共設施等高物業服務費專案的相關需求，也會同步上升。

除基礎物業服務收入外，物業管理公司還直接掌控著社群增值服務。2017年，全國社群增值服務的市場規模約為4500億，按照過去3年28%的平均增速計算，2020年，該市場的規模也將突破萬億，甚至超過物業服務收入。

以萬科為代表的頭部企業，也在用業績證明著其中的巨大機會。

萬科物業2015年開始市場化運作，2016年實現營收50億；2017年，營收激增至80億。更重要的是，截至2017年11月，在不到3年的時間內，萬科物業全國2287個在管專案中，已有52%不是萬科地產所開發，26%不是住宅專案。這也意味著，它已徹底告別依賴萬科的成長軌跡，融入2萬億市場的汪洋。