物業管理起源於19世紀60年代的英國。當時正值英國工業革命的大發展，大量農村人口湧進工業城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。

物業管理是一新興行業。一般認為，物業管理在中國僅有20年左右的發展歷史，首先發端於沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。

從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、瀋陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建築，在上海，出現了28座10層以上的高層建築。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衛生，保安服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是中國物業管理的早期形式。

20世紀80年代初，隨著中國改革開放的國策實施，市場經濟的產物之——物業管理才由香港引入。深圳是公認的中國物業管理的發源地，在中國物業管理的程序中，創造了無數個第一，深圳物業人是中國物業管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業管理在國內仍然是高水準的，其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標誌性的事件有：

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是中國國內物業管理邁出的第一步，標誌著這一新興行業的誕生。

1993年6月30日，深圳成立了國內物業管理協會；1994年深圳市頒佈了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。

1994年4月建設部頒佈了33號令，《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。

2003年9月1日，中國第一部《物業管理條例》正式施行，對規範物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

物業誕生這個問題，我給你總結了一下！

在20世紀20年代初期，中國沿海及內地大城市的房地產業蓬勃發展，高樓林立。房地產

業的發展帶動了物業市場的發展。當時已經出現的代理經租、清潔衛生、住宅裝修、服務管理等經營性專業公司，形成了中國現代物業的雛形。

1949年新中國成立後，城市土地及房屋逐步轉為國家和集體所有，住宅基本上由政府

出資建設，房屋也是作為福利品分配給職工。內務部、城市服務部、國家城市建設總局等好幾個部門先後成為中央政府房地產管理的職能部門。而具體管理一個城市住宅生產經營及維修保養活動的地方城市房管機構也經常變化，這些房管部門政企不分，用行政管理的辦法代替商品化的經營管理。因此，房地產經營活動基本停止，物業管理隨房地產市場一度銷聲匿跡，存在的只是政府有關部門對房屋的生產和維護保養，不帶商業色彩。

改革開發以後的物業管理分為三個時期：物業管理的起步期、物業管理的發展期、物業管理的規範期。

第一階段：中國物業管理的起步初期

1981年3月10日，深圳市物業管理公司誕生。該公司以管理商品房為主，在經濟上

獨立核算、自負盈虧。他們借鑑香港先進的管理方法和經驗，並結合特區的實際情況，對舊體制進行改革，由單純的管理型公司向服務經營型企業轉變，按照商品化、企業化管理房產的原則，建立起“綜合收費，全面管理服務，獨立核算，靠企業自身經營運轉”的商品化房管體制。

1985年底，深圳市房管局成立，對全市住宅區進行調查研究，肯定了物業管理公

司專業化、社會化、企業化的管理經驗，並在全市推廣這種做法。深圳是房管局還進一步從財務管理、監督、專業隊伍的組織、目標承包管理責任制的推行等方面予以調控，

以加快住宅區管理向規範化、制度化、專業化方向發展。到1988年，由企業實施管理，房管局進行監管的住宅區管理體制在深圳市已基本形成。

第二階段：中國物業管理的發展期

1993年6月，深圳市物業管理協會正式成立，它表明中國物業進入了一個新的時期。

1994年4月，建設部33號令頒佈《城市新建住宅小區管理辦法》指出“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。”從此，上海、廣州、深圳等物業管理市場初步形成。1996年2月，《關於深入住房制度改革的決定》出臺，提出“加強售出房維修管理服務，發展社會化的房屋維修市場·

·改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務。

1996年9月，建設部發文《關於實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》規定了物業管理企業管理、服務人員實行培訓持證上崗。

1998年，中央三號檔案規定：“取消各種不合理稅費，降低住宅造價，提高建房質量，並加強物業管理·同年三月，李鵬總理在全華人大九次代表大會上所作的政府工作報告中明確提到：“發展投資少、見效快、社會急需的社群服務、物業管理和家庭服務業等。”

1998年7月，國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》中明確指出：“加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治和物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

第三階段：中國物業管理的規範期

2003年6月國務院常務會議通過了《物業管理條例》。該條例正式提出國家提倡業主透過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。該條例的頒佈實施是新時期物業管理行業的綱領性檔案，是物業管理的法制建設更加完善，行業方向更加明確。

中國物業管理的發展現狀

1、物業管理活動主題趨於理性和成熟

2、管理服務水平正在提高

3、湧現了一批大型物業管理企業

4、境外物業管理企業參與國內市場的競爭

5、物業管理的內涵愈加豐富

6、物業管理立法有一定的發展，逐步走向法治化、規範化

中國物業管理興起和發展的原因

●房地產業發展的結果

●住房制度改革的結果

●住宅建設發展的結果

物業公司，前身是房產維修站，或是房產維修段，從有開發商建房以後，物業管理一點一點的起步，至今有20多年了。

物業，成披著合法外衣的黑幫黑社會組織。它具有小區的電價、水價、天然氣、熱力、網路運營商進樓等等各種攤派費用的壟斷權，具有強權專橫的地位。一些物業大量僱傭社會閒雜人員，武裝化！名曰保護廣大業主，實際是對內專制鎮壓工具，一旦遇糾紛，指派所謂的保安進行騷擾、恐嚇和威懾，惡性事件層出不窮。所謂的物業又是頂層設計的一大敗筆，它並不是業主的僕人，只是開發商豢養的惡狗，它只追求本集團的利益最大化，服務拖拖拉拉，整天絞盡腦汁提高收費或增加五花八門的收費專案，強制性的抬高百姓的生活成本，成為和業主對立的社群惡勢力組織。

物業，最擅長的什麼呢？答案是“卡脖子”，老百姓大多數深有感觸，卡脖子壟斷就是黑社會組織的最基本的手法。

要想解決物業病根問題，首先要解決社群自治權的體制性問題，沒有自治權就沒有自己的組織，一盤散沙，任人宰割。掌握了社群自治權，廣大業主組織機構就能有權聘請或驅逐物業，或成立自己社群服務組織。有的社群自治組織還乾的有聲有色，比如不斷有社群自治組織用年底經費結餘請廣大業主吃團圓飯聯誼活動的新聞，成為讓人羨慕的美談佳話！吃飯事小，社群鄰里和諧事大！彌合了一點城市中人與人之間“進屋關門”冷漠孤島的社會現象。也有一些社群自治後自己搞的沒人管、髒亂差的現象，可因地制宜，自己搞不好那就自己聘請服務質量好的物業公司進駐嘛！

關於自治權，中華民族有幾千年的傳統經驗可循借鑑，皇權不下縣。