繼深圳、杭州等城市收緊調控政策後，中央進一步釋放房地產調控訊號！7月24日，國務院召開房地產工作座談會，總結房地產長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作。

敲黑板，重申房住不炒，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制，保持房地產市場平穩健康發展。

也就是說，在這個訊號之下，房子，對於真正的剛需（買得起+必須買）而言，隨時都可買房；而對於炒房投機客而言，勸你們小心謹慎，敬而遠之吧。

順便讓我們看一下國內房企的財務狀況，Wind資料顯示，截至7月21日，房企境外發債規模已經達到416.32億美元（約合3000‬億元），已超過2017年全年規模，接近2018年全年規模。同期國內地產債的發債規模達3764.63‬億元，同比增幅14.11%。至此，境內外累計發行規模達6675.08‬億元。

同時，房企的償債高峰也已來臨。貝殼研究院報告稱，2020年下半年房企境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。2021年下半年與2022年下半年的到期債券規模也將分別突破5000億元與3000億元。

顯然，當下，國內房企的日子很不好過，特別是中小房企，普遍面臨著資金鍊緊繃的壓力，且發債與償債的難度都很大。也就是說，對房企來說，確保企業安全、資金平衡最核心的問題，只有加大住房銷售力度，才能加快資金回籠……點到為止吧。

總之，中央重申房住不炒，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制，保持房地產市場平穩健康發展。

關注勇談

大家好，我是勇談。國務院副總理韓正24日主持召開房地產工作座談會，其中被座談的城市有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個城市，座談會中重申了牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策的基調。可以說這次座談會中央已經給出了明確指示，藉此機會簡單談談我的觀察。

近10年來房企土地購置費用走勢圖

圖上所示是近10年來房企土地購置費用走勢圖，以2018年為例房企土地購置費用就高達3.63萬億；而經過查詢地方財政收入資料後發現，2018年地方財政收入不過9.79萬億！也就是說我們可以籠統的理解為僅僅出讓土地這一項基本就佔據了地方財政收入的37%左右；如果算上各種跟房地產相關的稅費，有不少人認為的土地財政佔據了地方財政收入50%左右的比例是完全可以信服的。那麼地方為何要致力於發展房地產經濟？其實還是跟過去傳統的以經濟、GDP為綱的發展思路有很大關係。

城市發展

關注經濟資料的朋友應該會記得當2016年的GDP增長只有6.85%的時候，不少經濟學家和財經人士都直呼“不要”，認為國內GDP增速低於7%將會引發一系列的經濟和社會問題。實際情況是此次低於7%的增速可以理解為“故意為之”，畢竟國內想要拉動零點幾的GDP增速只需要丁點刺激即可。為何不願意這樣做？其實就是要避免過多的刺激經濟出現，房地產經濟其實從某種程度上來說就是“刺激經濟”。不過可惜的是，哪怕高層已經定調，甚至全國不少城市都對GDP開始“擠水分”，以GDP為綱的發展思路至今還是主流。這也是為何哪怕高層三令五申不少城市還把經濟復甦放在房地產上的主要原因。

國內普遍月收入過萬的城市還是鳳毛麟角，根據今年兩會的資料來看2019年全華人均可支配收入不過剛過3萬，用總理的一句話說“國內超過6億人的月收入在1000元以下”。這才是國內發展的實際情況，可以毫不客氣的說國內因為一些城市的發展迅速讓一部分人（尤其是地方管理者和經濟學者）迷失了自己，讓自己找不到北了。那麼全國房價普漲的情況下，進一步擠壓其他產業的生存空間，這也是導致國內這幾年市場低迷，消費動力不足的關鍵因素。

近10年來住宅商品房銷售價格走勢圖

圖上所示是近10年來國內住宅商品房銷售價格走勢圖，根據國家統計的資料顯示2019年國內商品房銷售均價為9310元/平米，根據剛公佈的1-6月份房產資料計算後得出截止到2020年6月份商品房平均銷售價格已經突破9600元/平米。按照2019年人均40平米的標準來計算，也就是說按照人均3萬的收入水平來看，要想購買40平米的房產至少需要不吃不喝12年。各位覺得這樣的房價合理嗎？而造成這樣房價上漲的很大一部分因素就是因為“刺激經濟”。其中比較知名的兩個時間點就是2008年的“4萬億刺激”拉開了投資性房產的序幕，2016年以“去庫存”為背景的棚改貨幣安置進一步導致三四線等中小城市房價大漲。

房地產調控從最早的2003年開始到現在為止基本已經定調了“維持平穩健康發展”，城市之間經濟和產業發展水平不一樣，一刀切的調控肯定不合理。給予地方足夠的自主權的同時也是足夠大的壓力，地方必須透過及時科學精準調控來抑制房價過快上漲，保證房地產市場平穩健康發展是主任務。拉動經濟復甦的方法有很多，千萬不要走過去房地產刺激的老路子，事實已經證明“依靠房地產經濟的發展模式走不遠”。

堅持房住不炒不動搖

關注房產資訊的朋友應該知道，進入到4月份後不僅僅是深圳、杭州、寧波等城市的房地產市場出現了活躍度過高的情況，包括全國不少一二線城市都或多或少出現了萬人空巷購房的情況。透過觀察發現進入4月份後全國不少房企開始取消購房優惠加入房價上漲的行列，這也是為何4-6月份全國房價上漲速度突破5%的原因之一。在這樣的時刻開會意圖十分明顯，要維持“房住不炒”的基本原則不動搖，堅決不允許房價不合理上漲。

綜上，中央喊10城開會可以說是今年第一次，由國務院副總理主持此次座談會無疑給2020年下半年的房產走勢定了個基調。希望透過此次座談會房價上漲較快的城市能夠像長沙等房產調控比較出色的城市學習，徹底穩定當地的房地產基本盤，為推動全國房地產健康穩定發展貢獻一份力量。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。