做生意年收入幾百萬，最少也幾十萬，那你是高收入人群啊（還在幾十萬的後面打上感嘆號，你讓我們這些工薪階層情何以堪哦）。

作為高收入人群，還在想著投資房產，真是越有錢越算計，不過也可以理解，畢竟誰的錢都不是大風颳來的，放在手裡會貶值。而在當前經濟環境下，的確沒有更好的投資渠道，選擇房產類投資也算比較穩妥。

之所以說投資商鋪不合適，是因為目前市場上的商鋪產能嚴重過剩，真正能賺到錢的商鋪很少，除一線城市及部分二線城市，其他大多數城市的商鋪都已經沒有投資價值。具體表現是：回報率低、回本時間長、不易出租，租金收益沒有保障。

買商鋪是一種長線投資，前期只是收回成本，後期才是賺錢機會，而商鋪的土地使用權只有40年或50年，這就要求商鋪要有一個固定的回本年限。現實情況是，城市建設速度太快，商圈、商街不斷出新、位移，沒等你的商鋪回本，商業中心已經轉移別處。

正是因為有回本時間限制，所以要保持穩定達標的年租金回報率。個人認為，回報率在7%以上，回本時間15年之內的商鋪，才是一間合格的商鋪。否則投資年收益連銀行理財產品或大額存單都達不到，投資就失去意義。而目前市面上的商鋪很難達到這個標準，多數商鋪回報率不超過4%，如果再計算本金貶值損失，投資者大多數虧本。

以你準備投資的這間商鋪為例，總投資150萬，年租金6萬，那年租金回報率就是4%，回本時間需要25年。單獨從回報率來看，目前銀行保本理財產品收益也在5%以上，三年期按月付息大額存單收益也在4%以上，這兩項投資都無法跑贏通脹，你的投資收益就無需多言。

想靠商鋪增值幾乎沒有可能。目前房產類商品都處於產能過剩狀態，商鋪特有的商業性質，決定其只具有商業功能，轉手時過戶契稅很高，150萬的商鋪過戶費接近30萬，需要用5年的房租才能賺回，試想下今後誰能多出這幾十萬去接盤？

與商鋪不同，商品房的受眾人群更廣，小孩上學，年輕人結婚，改善型需求、外來人員需求等等，都是購房物件，今後轉手容易多了。貸款145萬，總價就是200萬出頭，這樣的價格如果在三四線城市，可以買到位置很不錯的房子，不愁找不到下家。

需要注意的是，商品房價格虛高已經非常嚴重，特別是三四線以下城市，房價有很大的下調空間，之所以目前沒有出現下降甚至存在微漲現象，是貨幣化棚改沒有結束，一旦棚改結束，供過於求矛盾將會顯現，投資能否成功具有不確定性。