今年剛把房子賣了，買了一個學區房，學區房需要兩年能下來，暫時租房子住。手裡有點錢在猶豫是提前還款，還是買個二手房過渡一下。學區房對於我來說是剛需，但在買個二手房害怕到時不好出手，在賠錢。座標，吉林省長春市

我覺得是否能買老城區的房子。還要看老城區的價值，這個價值包括兩方面，一方面是居住價值，第二方面是商業價值，所謂居住價值就是它的周邊環境，購物環境，交通環境和生活配套，都很疲累，並且這個市區，老城區是有發展的，那麼這個地段就是有政治潛力的就可以購買，如果這個地段老城區，一般商業價值都很明顯，如果你所住的老城區，它的商業價值非常明顯的話，也可以購買。

因為很多東北城市的老城區，比如像哈爾濱的道外區，他就屬於老城區，它沒有什麼發展前途，他的商業和居住環境都相對來講比較滯後，所以這種老城區就不建議購買。

老城區的房子能否購買，需要看這兩種價值和他的發展前景。

一般來說購買二手房的都是剛需一族，投資二手房的很少，這是為什麼？

第一、投資房產的主要收益其實就是房價上漲帶來的差價，一般來說二手房的上漲空間遠遠比不上新房。為什麼這麼說？一般來說新房都建在新的區域，周邊的資源、配套等都在陸續補充中，比如：學校、醫院、交通等。房價其實本質就是對於周邊資源的一種直接反映，一般來說新房交付使用至少得2-3年之後，而2-3年隨著各種配套資源的完善必然會導致房價的上漲。這也是為什麼新房投資價值要高於二手房的原因，因為絕大多數二手房周邊的資源配套已經完善了，很難有大的增長空間，除非是優質學區房。

第二、如果是因為居住或者子女教育等問題購買二手房這是可以的。相對於來說二手房可以立馬解決居住和未來子女受教育的問題，如果說價格合適，能夠滿足居住和未來子女受教育的要求其實是可以考慮購買二手房的。但是購買二手房的時候，一定要了解清楚到底是學區房還是學位房，對於多數城市來說學位房跟學區房的差別很大，小心買了房最後上不了學。

第三、二手房來說只要位置、資源配套等因素不錯，未來出手不會太難，關鍵還是看位置和資源配套還有房齡。二手房好不好賣除去跟所在的城市有關係外，還與自身配套的資源、環境等有直接關係。一般來說省會及以上城市的二手房還是有市場的（主要是參考人口淨流入情況），只要房齡合適一般來說起碼還得有30年左右的房齡，這樣才能順利辦下來貸款和出手。

第一、“房住不炒”的論調已經在這次中央政治局會議重提，可以說這是國家最高層對於房產未來走勢的定調。大家應該知道，中國房價之所以會經歷這麼快的暴漲，其中炒房和投資因素是主因，尤其是因為炒房帶動的投資風，可以說使得越來越多的老百姓購房成本越來越高。在“房住不炒”的定調下，寄希望於房價出現暴漲是不現實的。唯一可以肯定的是省會及二線以上城市房價保持穩定上漲是大機率。

第二、房產仍然可以作為投資品存在於市場中，但是這種投資屬性會被逐漸降低。大家投資房產的主因其實還是因為房產可以帶來的鉅額收益，但是隨著國家鼓勵越來越多的資金進入製造業等實體企業，加上對於進入房地產行業資金的嚴格監管，可以說沒有大量資本注入的房地產業未來很難有大的作為，在沒有一定收益率的情況下，房產的投資風也會隨之淡去。

綜上，如果說是因為居住或者子女教育等問題購置房產自然是可以的，但是如果寄希望投資房產獲取大額收益是註定不現實的。如果是省會及以上城市的二手房進行購買，未來就算出手難不難不好說，起碼出租出去是很容易的，前提是一點：資源配套要完善。各位覺得呢？歡迎關心城市房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

會問這個問題的人一般都是城市土著，或者有過幾套購房經歷且能夠初步理解城市運營原理的人，買第一套房的外地菜鳥斷然不會把這個當問題，他們中的大多數會坐上嶄新的樓巴去到嶄新的新區購買嶄新的精裝一手。

你指著一棟老房子說，嗯，有歷史有文化有地段，他們會說“這種房子送給我都不要”。不好意思，人家買的是房子，不是歷史、不是文化，至於地段嘛，最多值5塊——沒錯，就是這麼便宜，說的是地鐵票價。

我們必須承認，雖然老城區往往濃縮著一座城市的精華，但二手房市場不認可它，在中國大部分城市，“雙老房”（老城區老房子）的市場極差，有興趣購買這類物業的人，極少，即便有，也是衝著學位咬緊牙關、捂著鼻子入手的。

我們先來說說“雙老房”的劣勢：

1、外觀差。在很多城市叫做老公房，外牆是馬賽克或者石米粒，滿滿的農村即視感；面積往往極小，戶型差，要麼沒陽臺，要麼房出陽臺；樓道不通風，採光差；有的甚至還是磚混結構，銀行不給貸款。

2、物業差。老房子物業費極低，甚至沒有物業費，導致物業管理等於沒有，小區道路坑坑窪窪，雜草遍地，空調滴水，樓梯上貼滿牛皮癬小廣告。

3、圈層差。住老房子的大部分為大爺大媽，或者臨時工租客，看不到城市裡的潮男潮女，想像一下讓你生活在這樣的社群氛圍中，實在是買不下手啊。

4、基礎設施差。老城區一般面臨基礎設施老化的問題，斷水停電水浸街，老鼠遍地跑，因為沒什麼好的稅源，政府也拿不出多少錢來更新基礎設施，整體的居住品質低。

再來說說“老城老房”的亮點，相信我，隨著你的人生閱歷見長，這些亮點會越來越值錢。

1、安全。這一點應該排第一位，非常重要。老城區祖祖輩輩都是用來住人的，至少沒有暗藏毒地，也極少會有汙染性的廠房與倉庫，這比那些舊廠改造過來的一手房，住著更踏實。另一方面，老城區人口密度大，又大多為開放式街區，小商業豐富，人來人往，走夜路時滿滿的安全感。

2、生活便利。老房子雖然住著不舒適，圈層不高階，但是你可以快速地融入城市的海洋，隨便走兩步都是活色生香的生活，幾乎所有日常的生活需求都可以靠走路來搞掂，這些好處是郊區新房的潮男潮女體驗不到的。

3、優質資源。老城區往往聚集了一個城市最優質的教育、醫療、文化等公共資源，而且分別比較均衡，不容易轉移，隨便買一套房子，它的學位都不會太差，至少不用擔心你娃上個村小吧。

總結的話，郊區新房是“有社群而無城市”，而老城老房則是“有城市而無社群”。如果既要社群又要城市，那就買CBD豪宅，當然這種物業是極少數人買得起的，大部分人必須在“城市”和“社群”之間做一個選擇。

優點和缺點已經分別給出，剩下的，就看你怎麼選。自住的話，看個人喜好，可以主觀判斷，允許個性化。投資的話，必須客觀分析。

最重要的問題來了，老城老房的升值潛力咋樣？

我認為不能一概而論，得分城市，也得分階段。前面說老房子的市場極差，其實也不盡然，有的城市例外，比如北京上海的老房子，交易非常活躍，每平米單價甚至與同地段次新房是持平的。而在成都武漢長沙等二線城市，老房子的處境的確是“給我我都不要”，單價極低，而且成交差。

為什麼兩個市場完全不同，這背後的原因是什麼？一個字，貴！

當一個城市的平均房價貴到工薪階層跳著腳都夠不著的時候，大傢什麼矯情、什麼尊嚴、什麼毛病都沒有了，一個房子甭管多差，只要總價還在人類可承受的範圍內，它就有人買。這種城市的老房子，因為面積小、總價低，反而很好賣，單價可以拉到很高，直至與傲嬌的電梯樓持平。

不僅要分城市，還要分階段。當一個城市還有大量的地可以賣，大量的產業可以引進，這個城市就處在擴張期，錢和人都往新區跑。擴張期的城市，老城區一定是沒落的，一定是沒有注意力的，當然要買新區。

當一個城市的地快賣完了，城市的主旋律就變成了舊改，這樣的城市，我們認為它處在收縮期，比如我市的鄰居深圳，正在老城區規劃很多摩天大樓，每棟拿出來都是全國第一。有的城市甚至還在給老房子刷牆、裝電梯、發補貼，這對老房子來說，其意義相當於給郊區新房修地鐵了。

像這樣的城市，我認為它的熱點會逐漸從新區轉移到老區。畢竟，大多數人買房子都是看硬體的，哪裡更新、哪裡的樓宇檔次更高，就會選擇哪裡，這是我舊改中的老城區的信心。

所以，回到文章的主題，老城區的房子，還能不能買？簡單粗暴地來說，一看你家城市的房價是不是足夠貴，二看你家城市的地有沒有賣完。