住宅首先可以從地段和配套來分，有市中心的，郊區的，地鐵口的，靠近名校醫療資源豐富的，同類型的地段越好肯定越高階。

其次從建築形態來分，有別墅、洋房、小高層、高層、超高層，同品質的情況下肯定起前面的高階，畢竟密度小，住起來舒服。

最後就是看小區細節，比如外立面材質有剛掛石材、瓷磚、塗料等，小區綠化率，人車分流，物業管理都是很重要的參考因素。

商品房也具有商品屬性，自然而然地就有高、中、低檔的區分。

目前市面上的樓盤都標榜自己是高階社群，尊享品質，而實際上良莠不齊。

那麼商品房檔次具體體現在哪些方面呢，我們一起來看一看！

匠心

匠心，是高檔住宅最重要的評價指標。高檔住宅在很多細節上都能體現出設計者的人文關懷，他們有時候不體現在工程造價上，只體現在使用者感受上。他更多的是個概念,，是開發商人為的賦予了產品更多的人性化、奢尚元素。

相對而言，中檔住宅和抵擋住宅注重的方向是產品的功能性，即產品能滿足住戶生活即可。

舉個小例子，雨水井蓋的設定：

低檔：根據室外管線要求佈置，沒有特別設計。

中檔：根據室外管線要求佈置，並充分考慮室外道路，單元門入口位置，讓雨水井蓋不在道路和單元們路口上出現，或設定隱形井蓋。

高檔：根據室外管線要求佈置，並充分使用綠植遮擋，綠植層次錯落有致，不顯突兀。

大學生透過作畫為自己的校園“隱藏”井蓋。容積率

容積率是商品房是否高階最顯而易見的評價指標。

什麼是容積率？

容積率是指一個小區地上總建築面積與用地面積的比率，它的計算公式為：容積率=建築面積/用地面積。

不難發現，通常情況下，容積率越高，該地塊的用地強度越大。也就是說，容積率越高，小區的建築樓層就越高，容納的居民越多。同時，共用小區的公共設施、停車位等配套設施的居民就越多，小區會顯得越擁擠。反之，容積率越低，居住的舒適度就越高，對於購房者來說，住宅品質雖然不是和容積率呈線性關係，但一般情況下，低容積率也就意味著小區的高居住品質。

我們一起來看一下容積率數值所對應的業態:

容積率<0.3:非常高檔的獨棟別墅。

容積率0.3-0.8:雙拼聯排別墅。

容積率1.2-1.5:正常多層專案，如果做多層和小高層組合，能做出一定品質。

容積率2.0-2.5：正常小高層專案，規劃合理，能做出一定品質。

容積率>3.0:高層專案，樓間距、綠化面積難以保證，很難做出品質。

容積率較高的專案。景觀

我們都渴望優美的生活環境和優雅的生活方式，在這裡有靜謐的生活空間，一年四季都如風景畫般的美景。而成就著這一切，離不開高品質的景觀打造。可以說，景觀品質就是把高檔住宅與剛需住宅區別開的重要依據之一。

我們對好的景觀的評價，就是人們自身其中可以得到最大限度的身心放鬆，是勞累一天的人們最好的歸宿。

好的品質：依勢而建，步步景異，四時景不同，處處可休閒。

一般品質：堆砌綠植或很少綠植，沒有人們活動休閒的空間。

好的景觀，山水相融，小品細緻。物業

小區的環境和設施的維護以及小區的安保水平，直接關係到業主能否擁有一個舒適的環境，並且還關係到業主的生命和財產安全。好的物業一般會及時處理業主反饋的各種問題，方便業主的生活。

當我們的樓盤具備了高檔小區的硬體設施，那麼物業水平就是使這些硬體持續良好運轉的保障，他們時時刻刻與我們相伴，所以高檔社群的選擇不能只看眼前，也要對後期的物業擦亮眼睛。

我的同事老王對物業水平有一套獨特的見解，他說不用進入小區就能對小區的物業水平略知一二，下面根大家分享一下老王不成熟的小經驗：

好的物業：保安年輕有活力，對業主熟知且熱情，陌生人禁入，訪客進入流程規範。

一般的物業：保安多為中年人，對業主很熱情，對陌生人似乎也不怎麼嚴格。

不好的物業：保安為老年人，相比來來往往的人，他們覺得收音機和下棋更有趣。

年輕的物業團隊，每天微笑服務。

其實影響住宅品質的還有很多，比如外立面材質，電梯品牌，小區智慧化系統等等，不過這些條件雖然能影響我們的生活品質，但最舒適的地方永遠是自己的家，無論他是怎樣的品質，有家人的地方就是最好的家！

如何劃分房子的檔次，有兩個層面的說法：

一是官方的定義，是從使用功能和稅收角度，按照房屋的建築面積來區分的，60平方米以下為經濟適用房，60～144平方米為普通住宅，144平方米以上為高檔住宅。

二是百姓認知上的定義，是從居住體驗角度來說的，也就是通常談論的房子的檔次。

從概念上來分，低檔住宅一般包括房改房、解困房、安居房、回遷房、安置房等；中檔住宅一般包括經濟適用房、小開發商的樓盤等；高檔住宅一般包括別墅（獨棟、雙拼、聯排）、疊墅、知名品牌開發商開發的商品房小區。

從小區規劃方面來分，低端住宅一般結構設計簡單，小區不封閉，幾乎沒綠化，沒有物業，房屋質量相對比較差；中端住宅一般戶型設計較為合理，面積適中，較少大戶型，建築密度稍大，小區綠化還可以，沒什麼景觀，配套一般，物業服務費比較低，服務一般，小區管理的鬆散，房屋質量一般；高階住宅則小區規劃好，戶型設計講究舒適性，綠化面積大，建築密度相對低，景觀較多，配套齊全，物業費較高，服務到位，小區管理嚴格，房屋質量好。

簡單地說，住宅的檔次取決於戶型設計、房屋質量、小區環境和物業管理水平 ，而後兩點是最主要的、也是最直觀的判斷方法。房屋所在區位不是判斷住宅檔次的依據，而是影響房屋價值的因素。至於交通條件與房屋檔次無關。

現在的房地產市場，在高中低檔的分別取決於業態、地段、價格、品牌、產品類別、戶型大小及社群的配套設施等方面。

在房地產業態產品類別主要分為：兩大部分，一是持有型物業：辦公樓、大型商業（shopping mall）、酒店等；二是銷售型物業：住宅、公寓、別墅（towmhouse）、商業街及店面（小商業、門臉房）等（商業形態）等。

先說說銷售型物業，由於招拍掛的政策，使各地開發商對住宅地塊及土地儲備的需求，造成某些好的區域地段的價格居高不下，使得土地成本的增加，而只能做高檔的專案。

簡單的分，要看在什麼城市？如在北京、上海、深圳一級城市，綜合上述原因，普通住宅、公寓類均價每平米為5萬元以上的為高檔（不含豪宅、別墅）、

二級城市（省會）普通住宅、公寓類均價每平米為2萬元以上的為高檔、三級城市（地級市）普通住宅、公寓類均價每平米為12000元以上的為高檔。（也因地制宜，需要調整）

何為中檔？大部分的住宅產品皆是此類，以普通住宅為例，（普通住宅定義：未採用標準高的建築裝修，無空氣調節系統；因為高階住宅應該是同時具備“建築裝飾標準高”和“空氣調節系統”的住宅，一般指公寓類），以北京為例，在2000年前有外銷房和內銷房的分別，其最大差異為公寓類有消防噴淋的要求，大部分為精裝修房，有中央空調的裝置(多聯機也算)。

但是，結合市場購房者的心態後，營銷的同業們，來個“中高檔”的檔次，聽起來高大上，因此很多撲天開地的廣告語就出來了。其實就是要滿足老百姓的往富人靠的心態，這個社會現在充滿此氣息。

低檔：經濟適用房、安置房、廉租房（公租房）等，無產權的產品（如農莊）

持有型物業：一般大部分都是高檔或是中高檔，因為開發商既然選擇持有，就希望該物業在未來能增值，而且所處的地段都是在該區域的好位置，較好位置，因為良好的經營，也利於開發商未來的融資。

還有一些房地產產品，如旅遊度假產品（萬達的長白山和麗江專案）、養老地產（雲南西雙版納拜蘭水城）、工業地產（華夏幸福基業的孔雀城、固安工業區）、城鎮化建設等等，這些不好評價什麼是高檔、中檔等。

房地產專案的檔次還取決於社群配套等，是結合多方面因素綜合考慮，進而界定檔次之分。