1.交通便利是首要條件，或者公路高鐵等交通設施正在建設。

2.方圓5km內有成熟的生活配套設施，教育醫療條件具備。

3.最好是大中城市，旅遊城市是首選。

2012我去深圳南澳看過

那邊的海景房，不，其實不是海景像，就是村民的房子

當時是打算租下來，做成民宿，如果做真賺錢了，但是我沒有投。

當年租一整棟一般是3~5層，大概就是300-500個平方。一個月，那個時候瞭解到的租金是6000-10000元。

每一棟一般是3個室2廳，如果是3-5層，一般就有9-15個客房。

出租出去，每個房間每晚是200-300的價格。只要每個月能租出15天，就賺大發了

9*300*15=40500元。

這樣有幾個前提：

1裝修要很有風格，這不是錢堆出，是設計的風格

2硬體要過得去

3停車要方便

4當然是要能看到大海，是海景房。

5附近的旅遊資源豐富，遊客要比較多。

同理，海景房想要保值增值，大概也要考慮這麼幾個因素。如果只是商品房式的（3室2廳或幾室幾廳）更不好打理。出去玩，一棟樓十多間房，剛好方便小集體出去旅遊。

說實話，我並不看好海景房的增值保值能力。

因為海景房價格普遍比較高，就拿三亞的房產來說吧。三亞經濟其實並不發達，常住人口也不算多，但房價為什麼能排在國內前五？還不就是因為三亞的海景資源豐富，這裡的房子普遍都是海景房，優質的自然資源推高了當地房價。

但問題是，在房產流通性削弱的背景下，這樣的房子交易起來並不是很方便。還是以三亞為例，資料顯示，2018年5月-9月期間，三亞累計商品房成交面積同比下跌43%。這可以明顯看出來海景房並不好賣，很有可能你現在買了海景房，最後想賣都賣不出去。而房子如果賣不出去，談論增值保值根本就是笑話。

實際上現在市場上買房最重要的不是買資源，而是要買房產的流通性，因為隨著樓市逐漸完善，附加在房子上的資源價值正在慢慢降低。就拿海景資源來說，三亞的海景資源算是全國最好的了吧，但在現在的行情下房子還不是變得越來越難賣掉，更不要說其他城市的海景房了。所以如果有可能的話，想要實現房產的增值保值還是別買海景房了，買一些更容易流通的房子會更好。

其實不僅僅是海景房不好賣，其他的房子也一樣，例如以前被大家熱捧的學區房現在也不好賣了。以前大家為了購買學區，就算價格比普通房子貴上幾十萬上百萬也不怕，但最近一兩年來隨著教育改革，特別是在教育資源分配方面出臺了更多政策之後，現在很多城市都實行多校劃片入學政策，房子跟學校之間的關係被削弱了無數倍，就算你買到學校附近的房子也不一定能上這所學校。這樣一來大家對學區房的熱情自然就消退了，誰還願意多花幾十萬上百萬去買學區房呢？

其實想要實現房產增值保值目標，最好的還是購買一二線中心城市裡總價不高，面積適合居住的房子，只有這種房子才是未來樓市裡剛需首選的房子，這種房子的流通性才能得到保障。

1。決定性因素：位置或地段作為不動產，房子所處的位置對其使用和保值、增值起著決定性作用。房產能否升值，所在的區位是一個非常重要的因素。看一個區位的潛力不僅要看現狀，還要看發展，如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規劃中的各項設施完善之後，則房產大幅升值很有希望。

    區域環境的改善會提高房產的價值，研究城市規劃，分析住宅所在區位的發展潛力，對購房者十分重要。

2。衡量居住區質量的標準：配套所居住區域內配套、公共設施建設等是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標準之一。

  菜市場、食品店、小型超市、購物廣場、金融機構、教育機構等居民每天都要光顧的基本生活配套。  

3。居住環境的硬性指標：綠地率目前住宅專案的園林設計風格多樣，異國風光、Continental風情等有可能是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。

  但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地範圍內各類綠地的總和佔居住區總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。

    居住舒適度標準之一：容積率建築容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該瞭解。小區環境質量標準：區內交通居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。

  目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾。  小區內的步行道兼有休閒功能，可大大提高小區環境質量，但這種方式造價較高。

5。最應判斷清楚的：房價看價格的比較時，首先要弄清每個專案報的價格到底是什麼價，有的是“開盤價”，即最低價；有的是“均價”；有的是“最高限價”；有的是整套價格、有的是套內建築面積價格……最主要的是應弄清所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。

6。與居住者健康息息相關的：日照及採光Sunny入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛生，提高住宅的舒適度。住宅內的日照標準，由日照時間和日照質量來衡量。

  居住小區內的住宅“戶戶朝南”往往是開發商的強勁賣點。但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達不到規範要求，南向窗面積很小或開在深凹槽裡往往使住宅不能獲得有效日照。  

7。

  與採光同等重要的：通風在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。在做選擇時，購房者要仔細區分。

8。

  環保標準：節能住宅應採取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節約採暖和空調能耗的措施。  屋頂和西向外窗應採取隔熱措施。

9。不該有的干擾性因素：噪音噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。

10。購房者應當注意：住宅應與居住區中的噪聲源如學校、農貿市場等保持一定的距離。一般情況下，住宅內的居室、臥室不能緊鄰電梯佈置以防噪音干擾。  尤其要注意的：住宅私密性住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。

  一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米為宜，高層住宅的側向間距宜大於20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，選擇住宅時應予以注意。

11。住宅的結構型別：優缺點要弄清住宅的結構型別主要是以其承重結構所用材料來劃分的。目前的商品房大都是磚混結構的，磚混結構的主要承重結構是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構件，只適用於多層住宅，它的優點是造價低，保溫、隔熱效能好，便於施工。

  缺點是房屋開間、進深受限制，室內格局一般不能改變，牆體結構佔據空間過多，整體性、耐久性較差。  

12。與購房者切身利益相關：公攤係數商品房的銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積；套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積。

  套內建築面積比較直觀，分攤的公共面積則可能會有出入。分攤的公共建築面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。  公攤越小越好。

13。房屋產權及合法性的保障：五證到售樓處需要看開發商的“五證”：房地產開發許可證、國有土地使用證、工程開發許可證、建設工程規劃許可證和商品房預售許可證。

購買海景房，第一選擇人流量大的旅遊區，例如海南的紅色風景旅遊區臨高角，人流量多就能吸引很多商家，商家多了那咱們買點日常的生活用品也方便。第二小區5到8公里內需要有醫院，市場等，第三小區的交通要便利，最好是有車站在小區