在2019年4月19日和7月30日，連續兩次政治局會議重申“房住不炒”，並在7月30日首次直接指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，明確否定了房地產的工具屬性。7月12日，發改委釋出通知對房企海外債用途做出嚴格限制；7月31日，央行明確強調合理管控企業有息負債規模和資產負債率。房企融資難問題再次引發市場關注。從資本的角度出來，如何看待融資困局？融資成本升高，房企是否有新的融資途徑？行業利潤變薄，房企要發展多元化業務還是堅持本心？在《2019中國房地產業戰略峰會》上，研究機構和金融行業專家分別發表自己的見解，共同探索房企的應對之道。

“脫虛入實”——行業向虛，企業向實

房地產是國家經濟的穩定器。近幾年，國家倡導社會資金“脫虛入實”，去行業槓桿，降低行業利潤，削減權重。關於行業後續的發展趨勢，億翰智庫董事長陳嘯天在演講中指出，房地產行業發展已經進入深水區，當前背景下，房企應“迴歸行業本源，再塑企業核心”。必須理解當下行業和國家的訴求以及市場的變化波動，順勢而為。

陳嘯天建議，企業應做好“開門四件事”：一是把握好企業的節奏、方向和路徑。包括中美博弈下的行業節奏、作為經濟穩定器的城市節奏和打造核心競爭力的企業節奏。還有基於地方財政壓力下的土地價格震盪、基於貨幣超發引發的房地產市場的輪動、產業倒逼推動行業雙軌服務（同時服務於國家和人民）、結構的調整推動形實的轉變（即房企很可能從既有規模有有利潤轉變到有規模但利潤慢慢就越來越薄）。

二是打造自己的核心競爭力。頭部企業的競爭將是整個企業生態系統的競爭，不再單一的產品或運營能力競爭。構建自身的生態競爭力，即企業自身的語言體系，也是對主業的強化。

三是存量的最佳化。房企轉型、業務多元化需要資金支援，行業整體利潤下滑，不盈利的多元化業務會拉低集團收益，企業要結合收益適當最佳化多元業務。

四是產業的積累。國家“脫虛入實”，也可以理解為“行業向虛，企業向實”。國家給行業去槓桿，削薄利潤，行業“脫虛”是大的趨勢。企業要“入實”，可以透過打造自身核心競爭力和品牌溢價能力，也可以透過投資實體產業尋找落腳點。

房企應均衡發展，最佳化資本結構抗風險

房企開展業務多元化探索時日已久，但目前並沒有太成功的案例。合景泰富集團執行長蔡風佳在演講中分析了為應對市場變化，目前房企的經營模式和可能存在的弊端，主要有以下幾種：

第一種、快週轉模式。採用快週轉模式執行的房企在過去十年取得很大的成績。但隨著政策調控，去槓桿的趨勢下，這種方式不再可行；

第二種、週期性拿地建設。一些大型的房企，資金充足，可能會囤一些價格較高的地塊等漲價。但是隨著土地熔斷機制的實施，預計未來房價漲幅有限。房價漲幅不足以覆蓋資金成本的可能性很大，這種模式是難以為繼；

第三種、佈局業務多元化。一些大型房企進入礦泉水、糧油、汽車等行業，行業經營模式和房地產差異較大，有一定風險；

第四種、做產業地產。一些企業在文旅地產發力，還有一些企業和一些大的IP合作。 但真正能運營起來、賺到錢的，還是少數。

以上四種模式運營都很困難，代表房地產行業前景悲觀嗎？蔡風佳補充道，並不是。根據國外發達國家的經驗，中國在改善型居住方面還是很大的市場需求，這是對美好生活的嚮往的一部分。還有正在進行的城鎮化建設，龐大的人口基數下，新市民的住房需求足可以提振行業。

近年來，房企多元化業務轉型成為普遍現象，蔡風佳總結道，業務多元化是市場趨勢，目前內地房企業務多元化才剛剛起步，有一些成功企業的經驗非常值得借鑑。如香港怡和集團，旗下有必勝客、迅達電梯、永輝超市等產品，多元化業務發展均衡。蔡風佳建議房企在多元化發展時，有兩個方面特別重要：第一、要有質量的增長。要保證每一個專案、每一棟樓都盈利；第二、打造可持續運營的專案。如新鴻基在上海的專案，地段好，輻射範圍廣，每年租金收入非常可觀。這對運營團隊和資本運作是一個很大的考驗。

商業不動產面臨較好的投資機遇

7月份發改委對房企海外債用途的嚴格限制與央行對房企負債的嚴格管控，可以預見，下半年房企融資渠道將再次收緊。房企尋找資本之路困難重重。在資本眼中，樓市是否還有投資價值？朗姿韓亞資產管理總經理廖志剛在演講中分析道，隨著調控力度加大，傳統不動產增速放緩，房地產高速增長難以持續。從資本的角度出發，在目前的經濟大背景下，相對於住宅，商用不動產是比較大的投資機遇。近兩年市場P2P產品爆雷、破產等債券市場違約事件增多，現金流穩定的資產成為稀缺，投資產品在逐步打破剛兌。商業地產有相對穩定現金流投資標的，在投資者眼裡他吸引力大增。商業不動產具有的優勢主要有：市場無風險利率（十年期國債收益率）下行，大量資產價值重估，商業地產的價值有提升趨勢；目前市場上存在大量低效的商用資產，在城市更新領域存在非常大的業務需求；相比發達國家，中國現今地產業務開發較為單一，如果把發達國家作為未來我們發展的趨勢來看，我們在未來產業轉型升級方面有很大的發展空間。

另外，對資本而言，商業地產退出路徑更加豐富。主要有大宗交易、類REITs或CMBS、公募REITs等。近幾年隨著CMBS和RELTS資產證券化的產品發展，退出路徑增多。REITs能推動商用不動產從傳統的重資產模式向輕資產運營模式轉型升級，對商用不動產投資是一個很好的品種。但當前中國發行的不是真正意義上的REITs，稱為類REITs。客觀上REITs的市場條件已經成熟，且國內市場對公募REITs的預期在升溫，政府推動公募REITs的訊號不斷釋放。若成功落地，這將是商業不動產投資的一個重要退出途徑。

拆分物業在港股上市成房企融資新趨勢

目前國內暫時類REITs稅收優惠政策，類REITs設立環節的稅較重，房企要如何自救？農銀國際總經理鄭健民在演講中指出，物業管理因其輕資產和逆週期的優勢，成為房企多元化佈局中的重要一環。由於宏觀調控以及國家對房地產相關的借貸限制，很多開發商在拓寬融資渠道時，由於物業業務收入比較穩定，現金流強，拆分物業上市融資成了熱門選擇。

鄭健民介紹道，根據以往經驗，在香港上市易於和國際融資市場接軌，港股也比較認可此類拆分物業公司。在港股上市估值時，投行會根據企業存貨做一個三五年的財務模型，然後再折算到當下，得到一個淨值。淨值結果一般會比原始值多出一倍，這對上市成功後的融資非常有利。

另外，鄭建民提醒想在港交所上市的企業，港股審批流程相對透明，上市時間相對可控，前期準備工作完善的話一般一年左右便可上市。港股上市的盈利要求一般是，過去三年加起來盈利五千萬港幣，最近一年盈利兩千萬港幣，第一年第二年加起來盈利三千萬港幣。上市前的企業盡調是非常重要的一環，鄭建民提醒，盡調要包括：第一，公司治理包括同業競爭、關聯交易等；第二，資金安排包括預售資金進入監管賬戶、財務獨立性、專款專用的銀行貸款；第三，五證合規。包括雙合同、施工許可證等。

REITS 是:指房地産信託投資基金，

房地産信託投資基金(RRITS )是房地產証券化的重要手段。房地産証券化就是把流動較低的、非証券形態的房地産投資，直接轉化為資本市場上證券資産的金融交易過程。房地産証券化包括房地産專案融資徵券化和房地産抵押貸款証券化兩種基本形式。

公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信託基金）自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區）發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。

國內重要資訊：

1、中國證監會、國家發展改革委聯合釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》

解讀：利好基建+PPP概念股

2、一季報行業的結構分化很明顯：好於預期的是農業、軍工、銀行。其中，農業、軍工都呈現大幅度正增長，銀行一季報也有5.5%的盈利增長。但休閒服務、計算機、交運，一季報都是比較明顯的負增長，略低於預期。

解讀：必選消費的投資邏輯會在傳統的“五窮六絕”行情中，繼續被強化，注意醫藥股表現。