首先要清楚業主管理委員會的職責。

業主管理委員會是由社群支援，全體業主投票，公開選舉出來的代表全體業主權益的業主團體。主要負責事項是：1.對物業費使用進行監督。2.協助物業和社群對欠費業主進行批評教育。3.蒐集業主意見和問題，與物業開會解決並將結果反饋給提出問題的業主。4.就小區出現的問題及時召開全體業主大會，向全體業主傳達並投票決定解決方法。5.對不作為物業召開全體業主大會進行辭退及重新招聘（並需要制定新的物業服務合同）。6.對小區公共收益進行監督管理。7.協助社群對小區進行公共事業的傳達。8.在需要重大維修專案時（五年後不歸開發商管理後），召開全體業主大會或挨家挨戶徵集使用公共維修基金對專案進行維修的工作，並將徵集意見的結果以書面形式上報給社群稽核，由社群上報街道稽核，由街道上報給住建部們稽核並下發公共維修基金用於維修，並對維修單位進行招標。

以上這些工作，有部分是由物業在做的，業主管理委員會其實是在物業手裡搶活，並搶奪盈利用於服務全體業主。還有一部分工作是除了業委會誰也辦不了的，比如動用公共維修基金。

現在有很多業委會沒有透過全體業主投票由開發商或者物業直接決定成立了，作為業主可以聯合超過20%以上的業主去社群要求重新召開全體業主大會（由牽頭人自己聯絡其他業主）在全體業主大會上對業委會工作進行彈劾，重新選舉業主心中的業委會成員。

物業成立向著自己的業委會其實是惦記全體業主的公共維修基金。一棟300戶的樓公共維修基金就有240萬呢，比物業費來錢快，所以業主不繳納物業費物業一點都不著急。等公共維修基金用完了，以後業主再想修房頂，修下水主管道，電梯大修或者更換就需要自己掏錢均攤維修了。

昨天時間太匆忙，下面是對昨天回答的補充。要形成物業管業主，業主管業委會，業委會管物業的三方制約形式，然後社群及屬地派出所對小區三方進行監督及協調。

物業管業主：

1.真正合格的小區應該是由全體業主召開業主大會選舉出自己喜歡的業主管理委員會。成立業委會後由業委會對小區物業進行招標，將招標結果以召開全體業主大會的形式告知業主，由業主集體選出想要的物業公司（召開業主大會的時候可以要求參與招標的物業經理一起參加，現場解惑或者修改物業服務合同）。

2.新物業進駐後執行一段時間（個人建議是3個月免費服務，讓業主看看服務質量，然後再進行收取物業費的工作），3個月期間由業委會在全體業主例會（每年召開兩次的全體業主大會，一般是年中和年末，業主不到的可以寫委託書讓其他業主代表自己投票）。對小區的管理進行評議，例如文明養狗，隨地大小便，擾民等問題大家投票決定處理辦法，將處理辦法告知物業，讓物業對小區內的不文明行為進行管理。

3.對不繳納物業費的業主，可以由業委會承諾，欠費達到兩年的由業委會及業主配合物業對不繳費業主進行起訴（不繳費業主最大的訴求只有兩項，自己的房屋得不到維修及公共環境不達標。可以由業委會及業主出具物業服務證明，證明小區物業工作到位，業主滿意）這樣欠費業主是100%敗訴的，然後就要補交物業費及違約金。

業委會管理物業：

4.業委會負責小區公共事業部分的收取（如停車費及廣告費），在貼補（暫借）物業費收取不上的部分業主（再好的小區也有不交物業費的，這個是公共問題）剩餘的用於支付業委會委員的工資及居民日常活動的經費。年底還有剩餘的可以根據繳納物業費業主的總平數平攤，返還給繳費業主（不建議留存這筆資金作為應急金使用，因為業委會是沒有賬戶的，存在誰的名下都有可能被挪用，貪汙。而且存起來會產生利息，結算的時候可能會出現收支不平衡的情況，讓業主對業委會不信任）。

5.業委會每年年底對物業收取的物業費使用情況進行稽核，將稽核結果向業主公佈。物業是服務公司，公司的性質決定物業是要盈利的，個人建議盈利佔比為10%-20%之間最好，盈利多了就由業主提議，業委會與物業協商降低物業費。盈利低於10%，每兩年（物業起訴業主的同時）對物業費虧損進行評估，按平均差額提高物業費或者由公共區域收費補貼物業，再將剩餘的公共區域收費返還業主。這裡重要的是要將欠費業主的物業費減出來，這部分費用是從公共區域收費裡借給物業的，等於是從要返還給業主的錢裡挪用（流動資金）。這也是現在國家最新精神，對物業費收費標準不於制定，由市場定價的核心部分。

業主管理業委會：

6.業主有義務按時繳納物業費，並對小區物業服務進行監督，對不滿意的專案告訴自己信任的樓長或者業委會委員，由業委會委員在例會時在會上提出，投票表決，再聯絡物業協商解決，重要的是要將處理結果及時回饋給提出問題的業主。

7.業主對業委會或者物業不滿人數比較多的時候（對物業不滿代表業委會工作不到位，沒有及時溝通協商解決，這個必須是大多數人都不滿意），可以由超20%業主去社群提議召開臨時業主大會，對業委會進行投票罷免並重新選舉出代表自己說話的新業委會。新業委會成立後蒐集業主提出的問題要求物業限期整改，如不整改的要限期撤離小區，由新業委會重新對物業進行招標，將業主感興趣的問題補充到新的物業服務合同內。

只要達到三方相互制約，相互協作的良好態勢，社群及屬地派出所積極配合，就能讓小區向一個好的方向發展下去。肯定會遇到各種各樣的問題，遇到問題就解決問題，這裡重要的就是業委會的工作，關係到小區大多數人利益的時候不能內部就決定了，一定要以召開全體業主大會的形式讓業主決定如何處理。

所以業委會在小區工作中非常重要。

物業管理區域內目前實行的業主大會和業主委員會制度。是國家頂層設計，是為了保護業主在小區物業管理活動的權利，是小區業主自治管理的體現。為了規範物業管理活動國務院還頒發了《物業管理條例》，為了讓條例更好地適應社會的需求，還進行了三次的修改，這一切都說明國家對這個管理模式的重視。

小區沒有業主大會和業主委員會，業主就無法組織起來與物業服務企業共同坐下來商量小區有關物業管理的事情。業主民主自治管理自己小區就不能實現，業主委員會的職能之一就是監督《物業管理服務合同》在小區內的實施情況。成立業主大會和業主委員會，業主才能更好行使自己的權利。例如選聘和解聘物業管理企業；制定小區《業主大會議事規則》和《業主規約》；決定小區住宅專項維修資金的籌集和使用；決定小區業主共有和共同管理的重大事項。這一切都是離不開業主委員會辛勤的工作，可以這麼說沒小區沒有成立業主大會和業主委員會，小區的業主就像一盤散沙，任由物業服務企業宰割。只有成立了業主大會和業主委員會業主才能當家做主，對小區的重大事項行使自己的權利。

當然在現實中，業主委員會里也有敗類，他們與物業服務企業共同勾結侵佔小區業主利益，貪汙腐化，做出濫權和越權的事情，嚴重損害了業主委員會在業主當中的形象。讓小區業主對他們失去信心。這也說明業主委員會的監督和管理還有很多漏洞，業主委員會同樣是需要接受全體業主監督的。

但是無論如何在小區成立業主大會和業主委員會，對小區業主來講是一件好事。任何一件好的事情都是要經過風浪的考驗，在現實中修正和前進。業主委員會工作也是一樣，需要在實踐中不斷總結和提高。

業主委員會是需要的。但還是必須制度規範和監督業主委員會的權利。不然又變成一個斂財和物業穿一條褲來坑業主利益的。

就是說，這個一個根本的性質問題，是不應該有任何爭議的。

至於現實中有的小區因為成立業主委員會，在過程中會引起一些混亂，那又是一個方法論的問題，也是一個能力的問題，學習提高和組織動員的問題。兩個問題是根本性質的問題。

方法不對，可以透過學習提高找到好方法。組成人員不對可以透過換屆選舉選出恰當的人選。但是，業主不當家做主的小區，卻是一個性質的問題。

就以一個家庭為例，現實生活中，別人為一個家庭當家做主，有可能會讓這個家庭的日子過得比自己家人當家做主時過得更好一些，但那終歸是極少數的情況，況且又有哪家人是希望別人來給自己當家做主的呢？

如果把小區縮小為一個國家或者一個地還，沒有業主委員會的小區就相當於別人的殖民地，就如同現今的香港一樣，總有極少數人還想著讓英華人來當爹。