2018 年，一個神奇的年份。遇上了十年一次金融危機預測的年代，再加上2017年房地產市場調整所帶來房產價格下跌帶來的影響，可以說18年的房地產市場前景撲簌迷離。2018年怎麼投資房產？

房產市場一直有需求，華人的置業理念一直沒有改變。有需求就會有市場，去年一年的時間可以說需求被釋放了大部分，今年仍有需求，不過感覺需求被壓制了，是因為房貸利率的增長。今年一年的房價走勢應該可以認為，一二線城市房價穩中有降，但是量不會很大，三四線城市將成為房產需求的生力軍，但是房價也不太可能會出現大幅度增長，畢竟國家政策不允許，房價上漲的基本面不太充分。

2018年，想利用房產投資獲得收益變得艱難，近幾年也是，因為中國房地產市場已經進入調整期，炒房已經被國家所遏制。將來是剛需的時代，所以筆者並不建議今年進行房產投資。

要回答這個問題，先要了解國家的房產調控政策及其對房地產市場產生的影響。調控政策隨著經濟週期波動，幾年一個輪迴，市場貨幣增量太大時，政府就信貸開閘從松從速放貸，各種限購政策放鬆，比如繳納社保要求5年變2年，首付成數降低，貸款利率打折，各種刺激後，之前被抑制的市場需求就像潮水一湧而出，房價就一波翻江倒海的上漲，市場最後趨於瘋狂，被信貸大水漫灌後的市場，房價都高的讓人無法相信，緊接著國家反向調控政策出臺，市場驟然變得冷靜。當市場貨幣量趨緊，就收緊貸款，各種限購限貸政策都收緊，購房需求受到抑制，房價穩定微漲或微跌，直到下一次放鬆的輪迴。這個輪迴3-5年就來一次，房價也是隨經濟增長越調越高。政策不是很鬆就是很緊，市場不是火熱就是冰涼，市場發展的一點也不健康，像神經病有沒有。顯然，把握好國家政策的變化，在適當的時間節點進場交易，會使收益最大化。在政策放鬆初期加槓桿進場買入，在政策收緊初期賣出能獲得最大的短期收益。再踏準不同地區的差異化的調控節奏，還能連續獲得高收益。比如14年底15年初，一線城市放鬆調控，進場買入，一年房價翻倍，16年中期政策收緊賣出離場。立馬轉戰海南三亞進場買入，一年房價翻倍，18年初海南賣出離場，3年時間翻4倍，加上槓杆完全可以獲得8倍的收益，相當給力。買房短期看金融，中期看土地，長期看人口，2018年經過全國性的一輪房價輪動上漲之後，現在處於收緊政策後的中期，短期已經沒有獲利機會，長期還是有機會，抓緊區域性熱點區域可以看未來3-5年。自住可以隨時入市，純投資可以先等等。在下次進場之前，準備好資金，繳納好社保公積金，做好工資流水，等機會來臨，再重裝出發。現在是資本經濟和階層固化的年代，房價的一輪上漲，就是一輪階層調整的機會。錯一次就是幾百萬上千萬的差距，你怎麼用工作收入來彌補？具有較強金融屬性的優質房產，絕對值得投資。

一提到‘房地產’這是中國過去十幾年最熱的話題了，其中最重要的原因就是如果你在一二線城市，甚至三四線城市買了一套房子，那麼十年之後你就變成了百萬富翁甚至是千萬富翁了，這得益於中國過去十幾年的城市化程序的加快推動的房價的一路上漲。

那麼，房地產價格未來該何去何從？2018年如何投資房地產呢？

你為什麼要買房子？如果作為剛需用房，也許你什麼時候買都是對的，因為你是急需住房的，不然結婚，孩子上學等問題會接踵而至。那麼如果作為改善住房的話，那你考慮現在買房後會否影響您現在的生活品質和現金流問題。

如果你知道未來10年房價每年最多漲5%，你還會買房嗎？很多人看到身邊的人在哪裡買了房，不需要幹活，身價漲了幾倍，自己也想買房投資，但是你要知道那是過去了，那麼現在你買房投資如果每年漲5%你還會買嗎？如果按現在銀行貸款利率4.9%來算，基本和房價上漲5%抵消，加上每月的還貸壓力，各種賦稅等，權衡下自由答案。

打著“投資旗號”，實質是投機行為，他們更看重的是房地產未來的升值預期，以更高的價格賣給其他人，而並不在乎投資中的“安全邊際”！

最後，用羅伯特清崎的觀點來作為結束語：對於大多數人來說，房子並不是他們的資產，而是一項負債，因為它每個月都在從他們的兜裡拿錢出去。

2018年如果一定要投資房地產吧，我給出你幾條建議吧

1.地段，地段，地段，就房產而言一定是首要的，在經過2015年絕大部分房地產爆發期之後，還要想投資房地產，那一定要會選了！首先資金允許的前提條件下我一定會排除三，四，五線城市，而選擇一二線！一線不用說了，閉著眼睛買吧，只要你有資格！而二線的話建議可以圍繞一線周圍買，比如離上海周邊1小時內車程的就可以考慮！畢竟以後上海規劃是控制人口在2500萬，那麼勢必許多打工人員就得往外定居！

2.人口，人口，人口，哪裡有人哪裡的房子就會漲，目前看來重慶是一個好地方，按照2017年釋出的人口密集度調查，重慶人口已經超過了上海，達到了第一，再加上重慶的GDP等收入都是非常不錯的 ，所以值得投資！

3.海南三亞的房產，不要懷疑，還會漲，中國就那麼幾塊好的海邊城市！而中國的老齡化又特別嚴重，所以海景房是一個不錯的投資，一來可以出租，二來可以自助！並且現在越來越多的人開始喜歡去三亞旅遊，真的不錯！

2018年房地產走勢明顯轉向，房地產步入小年，在這樣的背景下越來越多的人已經不看好未來的樓市發展了。那麼在這樣的背景下怎麼投資房地產成為了一個重要的問題。

一、搶佔地段。買房其實就是買地段，房子本身的價值並不高，就是一堆水泥磚頭堆砌起來的東西而已。真正值錢的是房子背後的資源，而地段就是決定房子背後資源大小的重要因素，所以地段越好能享受的資源就越多。

二、儘量在大城市買房。邏輯很簡單，越是大的城市就越能吸引人口的流入，在這樣的背景下大城市永遠比小城市具有優勢，而且在城鎮化推進的大趨勢下，大城市的人口會越來越多，這樣一來大城市的房價就算不會大漲，也不會出現下跌。

三、選擇好戶型的房子。未來買房的人都是一些剛需和改善型需求，這些購房者對房子的戶型要求十分高，所以在投資房產的時候一定要選擇一些戶型好的房子，不要選擇那些面積過大的房子，這樣的房子很難交易出去。

2018年是個很特殊的一年，特別是房地產市場。

剛剛經歷過2016年和2017年的暴漲，讓很多人賺得盆滿缽滿，也讓很多沒有及時買入的投資者後悔不已；但是隨著2017年“3.17”新政等一系列的樓市降溫組合拳出臺，樓市出現了急剎車的現象，限購限貸限售限賣限離等政策也套住了不少投機者。

2018年我們看到房地產調控再一二線城市初見成效，但是在三四線城市卻出現了暴漲的現象。這裡要注意了，三四線城市的這波上漲有嚴重的泡沫，一是去庫存的結果，二是一線城市的政策太嚴，投資者把資金轉移到相對寬鬆的三四線城市，但是隨著各大城市特別是一二線城市情人大戰的開啟，三四線的人口將會再次流入機會更多，基礎設施更好的一二線城市，所以三四線城市的房子就沒有足夠多的購房者接手，熱度也會隨之下來，甚至會再次出現無人接手，空置，爛尾等現象。所以2018年，一定不要再去三四線城市做房地產投資。

但是其他的城市，特別是一二線城市投資也需要謹慎，最近我們看到樓市出現瞭解凍的現象，比如央媽發紅包，大幅降準1%，1.3萬億的流動資金助推貸款等更加寬鬆，隨之就出了工商銀行領航“房奴”大戰，將貸款人年齡限制提高至75歲，貸款人年齡加貸款年限之和提高至70，同時解決了貸款難，排隊難得問題，一個工作日稽核，多家銀行表示最快可以一天放款。這些都是樓市解凍得跡象，不過同時要注意，即使有鬆動也不要忘記“房主不炒”的主線。

在這個時候要找一下有投資價值的城市，比如像深圳。深圳經過幾輪降溫，樓市已經降到冰點，房價已經有不小幅度的下跌，同時深圳又是大灣區的核心，有優越的地理位置優勢，同時又有政策傾斜，未來的發展空間巨大。但是像雄安，海南這樣的已經有明確的加碼政策出臺的地方，就不要想著鑽空子了。

2018年的房地產投資不是沒有機會，但是不會再像之前一樣出現暴利的可能了，大家可以根據風向，謹慎投資。

我研究過日本房地產泡沫，只要你的房子貸款少，就不可怕。而且首都和經濟發達的地區房價，至今還保持的不錯。其他地方都是一地雞毛了，因此2018還是要關注北京上海的房價