首先說一下，降準不是降息，只有降息才會降低房貸利率。所以說，央行降準不會降低房貸利息。

降準是降低存款準備金率。中國的所有商業銀行每吸收一筆存款，都要將這筆存款的一部分存入到央行的賬戶。這部分存入央行的資金佔這筆存款的利率就叫存款準備金率。目前存款準備金率為：大型金融機構14.5%,中小型金融機構12.5%。

降息就是降低貨幣的基準利率。一般包括存款利率，貸款利率，當然包括房貸利率。降準和降息都是一種釋放流動性的操作。說明社會經濟活動缺乏資金，大家都沒有或借不到錢搞生產和建設。央行就把凍結的一部分錢釋放出來或降低貨幣使用成本。降準是加大貨幣投放，降息是降低資金使用成本。從兩個手段的使用效果來看，對於緩解流動性，降息要比降準作用大。因為降息對應的是資金面光，降準只針對準備金這個池子裡的部分資金。

所以說降準是不會降低房貸利息的。只有降息才會降低你的房貸利息。不過有了降準就有降息的可能，就有降低買房利率的可能（房貸利率打折），對於降低房貸利息期望會更近一步。

朋友們好！買房，除了祖孫三代齊上陣，主要靠貸款！銀行的貸款動輒上浮20%甚至30更高的利率，壓的朋友們喘不上氣兒…要能降一些多好啊！幾十年的房貸，算下來可是能節省一筆不菲的費用！明確的和朋友們講：降準釋放的資金，主要改善短期的流動性，很難影響房貸利率的走勢…先了解什麼是準備金！咱老百姓大白話，就是銀行吸收的存款，然後去放貸，賺差價，但是也有風險…同時國家為了調節市場的資金供給，就讓銀行按一定的存款比例拿出來交給央行，這就是準備金！而央行可以透過，增加或者減少準備金的比例調節市場貨幣供給！

房貸利率受多種因素影響！例如房產價格水平，利率週期，剛需供求關係等等！1，當房地產價格走高，或者處於相對高位時，房貸的利率將會上升很難下降！高房價意味著銀行的高風險…

2，國際加息週期！九年美聯儲仍將有可能三次加息，我們沒有加息，銀行上浮利息攬儲，壓力較大，成本高，房貸利率鬆動或者回到基準的可能性不大…

3，目前房貸利率，處於歷史的中低水平！向下沒有空間！

4，降準釋放資金有限，只能在短時期，一定範圍起作用！影響力有限！

綜合分析，目前的降準影響力有限，結合國際加息週期，銀行上浮利息攬儲成本提高等等因素，不會對房貸利率產生大的影響！目前房貸利率處於歷史上的中低階水平！結合降準，放水反而會增加房地產市場的資金，促使房地產價格更穩定…可以判斷短時期內，甚至一年內，很難下降，或回到基準！但會保持相對的平穩！

國家降準的目的是釋放流動性，讓銀行有更多的信貸資金去支援實體經濟，特別是小微企業發展，而且針對小微企業貸款的降息從去年就開始了，但要降房貸利率，那是不可能滴，我只能說你想多了。

在2019年元旦後第一週的最後一個工作日，我們迎來了央行的全面降準。與前四次定向降準不同，本次降準實際上為全面降準，力度很大，基於目前對經濟基本面的一致預期，這也引來了市場對於大幅放鬆貨幣政策的猜想。

目前市場上有一個猜測：2019年會不會降息？我先說自己的結論：目前來看，繼續下調公開市場操作利率、中期借貸便利（MLF）利率等是趨勢，但是不太可能（也沒有必要）調整存貸款基準利率。

本次降準被調侃為“所有人都預期到的一次降準”，基本上出訊息後，所有賣方分析師都紛紛截圖表示自己在此前報告（的某個角落）中預測到了本次降準。大家都在傳一個段子：整得像去年沒降準一樣。

雖然這次降準是“正如大家此前所預料的那樣”，但是仍然有一些要點需要大家釐清：

1.本次降準是用來置換MLF投放，相當於直接降低銀行的資金成本。不管是MLF和TMLF都是有3.15%~3.3%左右的資金成本，已經跟目前的十年期國債利率差不多了，銀行持有MLF的意願越來越低，甚至是負擔。而降準釋放的資金幾乎是0成本，央行也說了，此次降準置換中期借貸便利每年還可直接降低相關銀行付息成本約200億元。從這個角度講，降準對於銀行是直接利好，直接把之前從商業銀行收走的利潤釋放了出來一些。由於MLF的餘額還比較多（2018年12月有4.9萬億餘額，扣除這次置換的1.2萬億之後還有3.7萬待置換），所以幾次降準置換是不夠，故而預期未來還會有更多次降準置換，或者其他貨幣政策工具來滿足基礎貨幣投放需求。

2.本次降準是2016年4月以來的首次全面降準。雖然去年的1月、4月、7月、10月華人民銀行四次降準，但面向的機構十分有限。

2018年1月第一次降準：據測算覆蓋全部大中型商業銀行、約90%的城商行和約95%的非縣域農商行，屬於普惠金融定向降準，作用十分有限（這一次比較特殊）；

2018年4月第二次降準：面向大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行定向降準；

2018年7月第三次降準：面向國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行定向降準；

2018年10月第四次降準：面向大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行定向降準。

2019年1月的這次降準則面向全部金融機構，雖然央行有關負責人表示“此次降準仍屬於定向調控”，但其實是為了強調這並非是大水漫灌。與上次降準相比，準備金率下調的機構增加了郵政儲蓄銀行、農業發展銀行、縣域農商行、農村合作銀行、農村信用社、金融租賃公司等。

3.本次降準主要解決的短期問題是春節前後季節需求高峰。春節期間居民持有現金意願變強，比如發紅包、企業發工資、返鄉購物等，這給商業銀行帶來了臨時的現金需求，所以在春節前降低存款準備金率有助於滿足銀行體系的跨節資金需求。但請注意，春節取現的需求只是臨時性的短期需求，為什麼使用了永久降準的方式？要知道，我們在16年是年初是投放了大量的逆回購渡過春節，而17年央行創造性使用TLF提供28天臨時流動性，到了18年年初，央行透過CRA投放了30天臨時流動性。這就說明，本次資金需求相當剛性，也說明基礎貨幣缺口之大。

此外，1月是繳稅大月，從歷史上來看，繳稅季大概會產生4000~5000億的流動性缺口。由於是置換式操作，也不會造成流動性氾濫的問題。

M0=流通中現金，指銀行體系以外各個單位的庫存現金和居民的手持現金之和。從上圖可以看出，M0具有每年一次的季節性高峰特徵。

4.本次央行分兩步下調存款準備金率，在2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。這是央行首次進行兩次降準安排，主要還是平抑流動性波動，如果一次性降準1個百分點，而MLF尚未到期，則溢位的流動性將會導致貨幣市場利率大幅下降後再大幅上升，甚至引發國債利率暴漲暴跌，不利於銀行間市場的穩定。

為什麼全面降準效果好於定向降準？因為很多大行並不缺乏流動性，只有全面降準才能覆蓋到流動性不足的小行，真正解渴。

最後說下降息的問題，這也是大家今年一致預期和分歧點。一致預期是，央行公開市場操作和MLF會降息，分歧點在於央行會不會調整存貸款基準利率。

央行下調公開市場操作和MLF利率這個猜想已經被證實了一半，即央行前段時間投放的TMLF降息了15BP，這被認為是央行在調降貨幣政策工具的利率，未來隨著貨幣市場利率進一步下行，公開市場操作和MLF降息也很有可能。

而央行調降基準利率的猜想，從去年年初到現在就沒停止過。去年年初是關於不對稱加息的爭論，很多人一針見血指出：加息都不可能，更不會進行不對稱加息。實際上，目前利率走廊已經差不多建成，商業銀行存貸款浮動上下限已經開啟，還有什麼必要動基準利率？如果真要動基準利率，那也更多是一種釋放寬鬆的訊號，類似於前期央行微量投放再貸款和再貼現一樣，是一種寬鬆預期，並不一定會轉化成真寬鬆。且央行已經定調穩健的貨幣政策，不搞大水漫灌，所以即使經濟下行有壓力，也不見得一定要透過寬鬆來解決。目前貨幣市場利率已經處於低位，中美利差趨勢已成，基準利率的調整應該更為謹慎。故我判斷今年央行並不會懂存貸款基準利率。

本文不作為投資依據。