為什麼說這種包租是騙局，因為誰也沒法預定這個房屋未來能租多少錢，現在對你承諾，怎麼可能一定實現，如果實現了，它就拿錢來貼補你，承諾的沒兌現，自己拿錢來貼，這個就叫騙局；輕度的騙局，基本上能把這個承諾兌付下去，因為市場還沒崩塌；重度騙局就像以前摩爾百盛那樣，租了很多年還收不到錢，最後還被打一頓；真正市場是穩定的，沒有哪個房子需要包租，包租公司存在的作用只是一個管理資產的中間商而已。

長租公寓將來是一種趨勢，發達國家大城市，租賃率較高，達到50%左右。中國國情雖然有所不同，大家喜歡買房住，但大城市的好地段房源有限，租賃的市場始終存在。

長租公寓只要地段好，加上首付和總價低，是一種較有價值的投資。但是市場上便宜的長租公寓一般地段較差，離市中心地段較遠，升值的潛力不夠大或不夠快，這是需要購買長租公寓時應該注意的。

長租公寓關鍵還是看城市規劃和將來的發展潛力，因此選擇時要結合自己資金實力、城市發展長遠規劃，不要期待暴利。

長期來看，長租公寓能在升值較高之前，能夠較好的得到固定受益，因此如果手上的資金有限且不等著急用，暫時又沒找到其他好的投資方向。長租公寓是一種可以選擇的投資方式。I 目前房地產公司和中介都開始介入長租市場，國家政策也是鼓勵的，因此可以一試。

這種其實就是一種投資產品，當成一種產品來看待就很好理解了，你投資進去，這個專案能掙錢，你也就能掙錢，專案長期盈利，你也就長期有收益，如果專案都虧錢了，不會有人拿來倒貼付給你收益的，所以很簡單，要投資這個專案，自行考察這個專案運營的可行性，是否能達到宣傳的那樣的利潤！

長租公寓

“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給需要人士。 國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管

公寓簡介

“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。

運營模式

一是開發運營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”；

二是資產託管，房企將公寓託管給運營服務商進行出租和租後管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取託管費和租客增值服務費；

三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，並且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資產所有者享受資產增值和固定租金收益；

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委託，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房企建築費用，享受資產增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。

發展狀況

2015年，國家開始大力支援住房租賃市場。2016年年底，市場從上到下提出“房子是用來住的”。

2017年，各地密集出臺樓市調控政策，並大力發展租賃市場。九部委發文在廣州等12個城市試點，廣州率先打出“租售同權”，緊接著深圳、武漢等50多個城市出臺發展租賃政策。

市場情況

2018年8月，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副Quattroporte胡景暉關於長租公寓的一番言論掀起了租賃市場的一波風浪。就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠在杭州的一家名為鼎家網路科技有限公司的長租公寓公司宣佈破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。

存在問題

在裝修汙染問題上，目前對於長租公寓應該採取怎樣的環保標準、使用什麼樣的傢俱和裝修材料、裝修後需要空置多久才能出租，行業內並沒有統一的標準。健康受損的租戶難以維權的現象也普遍存在，一是因為甲醛等汙染物對於健康的損傷難以量化，二是對於這些長租公寓企業究竟該負何責任也難以釐清。

我個人認為很划算！因為這樣的專案公寓我也有賣！投資最划算！全款的話定期回本，返租金！年回報達到8個點！還是很可觀的！不用操心，安心收租，終身託管，十年為一個週期！收益一個季度打一次！而且最大的賣點就是投資回報可以抵扣房款！！！

貸款的話就是以租養貸，首付30萬，每月還款大概2100，租金(跟成交價有關)平均每月3200－3500！每月淨賺1000元左右！也是非常划算的一種投資！託管收租！

公寓類產品投資需要您的慧眼識珠，而大多數投資者都淪為韭菜般被收割的命運。

公寓和普通住宅的區別：

中國法律規定，公寓產權年限40年，住宅為70年，降低了公寓產品的保值率。

公寓只可商貸，無法選擇公積金或者商貸，無形中增加了購買者的利息成本。

公寓貸款年限一般為10年，而住宅可達30年。

首付比例，開發商一般都要求五成。

這兩項又無形中增加了購買者的資金成本。

公寓不能落戶，從而公寓是不配套孩子學位的，享受不到片區內的教育資源。

公寓水電，都是商業，價格遠高於普通住宅。而且大部分公寓是不通天然氣的，只能選擇用電，無形中又增加了業主使用成本。

很多公寓都是做為商用工作室、民宿、酒店等業態使用。可以想象身邊魚龍混雜的人會嚴重影響居住品質。

購買公寓是大約要繳納3%的稅，轉賣時，稅費高達15%左右。按一套100萬的公寓，二次轉賣時，稅費高達15萬，也意味著房價增幅15%以內，這個買賣就是賠錢的。

很多公寓產品，開發商都會承諾包租多少年，而且會簽署違約合同。看似滿滿的誠意，妥妥的穩賺，其實違約合同一般只規定撕毀合同的懲罰措施為幾個月的月租，對比高額的購買總額，簡直不值一提？一旦公寓運營失敗，開發商就會把包袱拋給業主，他們玩不好的房子，您自信會比他們玩的好？

誠然，市場上也有一些有眼光的人，購買了優質地段的公寓，僅靠租金也能過得很滋潤。再加上地段優質，公寓價格水漲船高，也有一些獲利人群。但是，公寓從升值空間上總歸是遠遜於住宅產品的。

你好！只能說以後得趨勢會逐漸變成長租公寓型別的，這種產權主要是適合於投資型的，有專門的團隊管理出租，不僅可以提升整個公寓品質，租金也會提升，而且總價不高，首付也低，接受的人群廣。未來幾年內，長租公寓會越來越多，無論從哪個方面講，這種趨勢都會比較迎合時勢！

考慮幾點吧：

1.產權，要確定這個公寓賣的是所有權，而不只是收益權。說白了就是有這套公寓的不動產證給你的。現在市面上有少數因為某些原因無法辦理不動產證只有使用權的投資物業，承諾給非常高的投資收益，要謹慎對待。

2.收益，就是給你的租金回報，要有一定的投資回報率。一般平均年化收益應該在5%~7之間吧，回報是和銷售價格還有租金掛鉤的。越高越好，但是太高了，就得謹慎了，可能只是忽悠人的。

3.運營實力，主要看運營公司的實力，別執行一兩年就搞不下去了，那你的租金回報有沒有保障啦。所以最好看一下運營公司有沒有成功案例，目前運營的怎麼樣。

感謝邀請，本人在房產行業從事多年，前幾年目睹過這類產品發生的不良事態，保利的一個公寓還是有產權的，返租形式誘惑買家投入，是第三方承包返租，最終承包方是皮包公司，毀約了，所籤合同也是買家敗訴，因為賣的是期房，開發商未交付給買家，買家也無法交付給承租方，承租方在買家沒收樓前跑路，申請破產，不存在違約行為，就因買家未交付，這個案例適合返租形式，更有託管，經營，分工的，都有案例，有興趣私聊。