第一個階段是指簽訂《前期物業服務合同》階段。這個前期是指業主委員會成立之前、業主大會正式選聘物業服務公司之前的階段，這個階段，購房後，大部分業主還沒有入住，只有小部分業主入住，但也需要有人管理物業。

根據房地產開發與物業管理相分離的原則，房地產開發商是不能直接管理物業的。為了規範前期物業管理工作，《物業管理條例》第21條規定由建設單位透過招標方式選聘具有資質的物業服務企業，並簽訂書面的《前期物業服務合同》。

《合同》應包括協議雙方基本情況、物業情況、雙方權利義務、物業服務範圍內容、服務質量、服務費用、違約責任、服務期限等條款。

物業服務企業與建設單位簽訂《前期物業服務合同》後，還應與已經入住的業主簽訂《前期物業服務合同》，約定雙方權利義務，業主簽訂合同後，即表示接受物業服務企業的服務，應當履行繳納物業服務費等義務。

第二階段是指業主大會選聘物業服務企業，並簽訂《物業服務合同》階段。小區業主大部分入住後，可以召開業主大會，成立業主委員會。由業主委員會組織協調召開業主大會，決定選聘物業服務企業，並與選聘的物業服務企業，簽訂《物業服務合同》。

為保障合同雙方的合法權益，國家相關部門制定了規範、完善的物業服務合同範本，內容包括物業基本情況、雙方權利義務、物業服務範圍內容、服務質量、服務費用、違約責任、服務期限等條款。在以上內容的基礎上，業主委員會與物業服務企業也可以根據實際情況，經平等協商一致補充相關內容。

需要注意的是，要做好《前期物業服務合同》與正式的《物業服務合同》的銜接。在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與物業服務企業簽訂《前期物業合同》應約定服務期限，約定期滿，合同終止，但沒有新的物業服務企業接管前，原物業服務企業應提前續簽《前期物業服務合同》，確保物業服務正常執行。

如果《前期物業服務合同》期限未到，業主大會就另外選聘了物業服務企業，並簽訂了《物業服務合同》的，根據《物業管理條例》第26條規定，在業主委員會與新的物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效之時，《前期物業服務合同》終止。

當然，如果業主大會還是選聘前期的物業服務企業，簽訂《物業服務合同》，原物業服務企業繼續提供物業服務並收取物業服務費就順理成章了。

必須百分之九十八以上業主簽字，合同有效，否則無效，這樣可以避免避免，在物業操縱下成立的虛假的業委會，代表我們，出賣我們的利益。避免不平等不合理的條約。如同漢奸賣國賊。在物業操縱下成立虛假的業委會，這才是問題的關鍵，他時常代表我們出賣了你，你怎麼辦？業主都是通情達理的，如果你在合同約定收費非常合理，難道我們不同意嗎？大多數業委會都是在物業操縱下成立虛假的業委會，是個傀儡，代表我們出賣了我們的利益。跟物業穿一條褲子。這樣才能切實保護業主利益。

看了好幾個回答，總是感覺到有些缺憾，似乎都不完全，甚至還有部分是引起歧義的解釋。

這個提問看到有兩天了，本來不想答這個問題，但是還是說一說。

老生常談，說一說業主這個詞。有一位答友就這個提問中的關鍵詞理會對的。提問中的“業主"，指的是房地產開發公司和小區所有的房屋買受人或大部分買受人，不是指單個有名有姓的房屋買受人，也就是常說的小業主。

一、物業服務合同的種類

物業服務合同分為兩類，《前期物業服務合同》和《物業服務合同》，更有早版本的名稱也有稱《物業管理合同》，內容基本一樣，只是合同名稱改了兩個字。

有人提到另外一個與業主簽訂的檔案，這個檔案行內叫《前期物業服務協議》，請大家注意這是協議，與《前期物業服務合同》只是兩個字的差別，這只是部分地方為了給物業管理方和小業主的便利提出的一個《前期物業服務合同》的強化追加版檔案，也就是，內容全部複製於《前期物業服務合同》，房屋買受人除了簽字外，不可增減一個字。

這個協議，所有的準業主是沒有權利在協議條款上討價還價的，如果房屋買受人不簽字也沒有多大關係，物業管理公司憑《前期物業服務合同》一樣主張自己的權益 ，可想那個協議的有效性，可有可無。

二、簽訂物業服務合同的雙方是誰

簽訂《前期物業管理合同》和《物業服務合同》的甲方的主體是有差異的。前一個毫無疑問是房地產開發公司，後一個是業主委員會。至於有人說什麼房地產公司簽字無效什麼的，純粹是胡扯，連“江湖老軍醫”水平也不及。小區的房子還沒影子呢，房地產開發公司是唯一的業主，只有它有資格籤合同！

再說業主委員會，是《物業服務合同》的甲方，這個很多人回答正確，但是也有個別人，扯脖子亂說:什麼業主委員會簽字無效，要98%業主（實為小業主）簽字才有效！ 這說話口氣讓人哭笑不得！ 98%怎麼來的？為什麼不是97%或是99%， 傳銷的人才說這種不靠譜的話，笑笑算了。

小業主從來就沒有在物業服務合同之簽字權！

國家在物業管理方面的法律法規已夠用了，無需現時再增加什麼法規，現在物業管理現狀不令人滿意是一個社會綜合問題，不是簡單地怪物業、業委會或小業主可以說得過去的。（此處不解釋）

兩個服務合同的乙方，都是物業公司這是肯定的，但一個小區的兩個合同是不是同一個公司那就不一定了。

三、怎麼簽訂物業服務合同

這要分幾個部分來說：

1、有效期的問題。在網上，有多個人說《前期物業服務合同》是有三年有效期的，可能有這樣的約定的，但我沒看過，這種約定有效期的《前期物業服務合同》，地產公司簽訂了就是給自己埋了一個釘子。明明知道小業主與物業公司將會與物業管理公司發生矛盾，三年一到，地產公司將會被無辜牽扯進來，現在還有這種合同真是傻的可以（如果當地法規有要求另論）。

現在普遍的約定的有效期是：至《物業服務合同》生效之日起失效。這個就有效地做好了前期物業與後期物業管理的銜接問題。這有兩個好處：

1）根絕了別有用心的人用三年有效期作文章，引起小區混亂。

2）防止三年到期，新物業未定，前期物業卻堅持撤場！（這不是不可能，與地產翻臉的公司、小區矛盾較大的物業公司，會利用這個合同漏洞）

2、合同的內容。 這部分不多說，也與其它合同要求差不多，權利、義務，服務標準（附件）、有效期、違約責任等，這裡的約定有效期可以明確日期，一般為三年，要是短期約，來投標的公司肯定少。

合同內容越細，意味著對物業公司約束越多，這意味著投標的服務價格也高，這是一把雙刃劍，希望要用好。

這個合同需要扣字眼。合同的意見稿制訂的參考範本可以多選擇幾個，投標的物業公司參考版本也可以，從中摘取精化，根據專家的意見充實業主方的薄弱的環節。

4、合同的服務標準的量化 很多物業服務合同的約定含糊不清，特別是服務標準方面。許多業委會對於物業公司的監督無法量化實施，就是對於標準沒有量化，有的業委會使用的是物業公司的版本，自己又沒有細看，這是要命的。

寧可在簽訂合同前斤斤計較而不要在矛盾爆發時相互無謂斥責。

5、合同制訂的程式性、有效性 合同的意見稿出來了，需要在小區公示欄、業主群中公示，廣泛徵求意見，再根據業主意見合理修訂，對於未採納的意見要給予解釋。

對於《物業服務合同》表決稿也要在業主大會召開會議前進行公示，最後由大會表決通過後，才能進行招投標，一旦中標物業企業確定，業委會根據大會表決同意的合同（表決稿）與物業公司簽訂。

業委會私下籤訂的物業服務合同未經業主大會表決是沒有法定效力，這是所有業委會操辦此事時要注意的。

希望廣大業主積極參與到小區物業管理中，就從小區《物業服務合同》的範本開始，維護自己權益！

你的問題沒法回答，物業公司有前期物業和業主選取的物業，前期物業合同由開發商與物業公司簽訂，業主選取的物業需要經過招標程式，招標書的內容基本就是物業服務合同的內容。

你的問題前提不清，涉及程式問題和合同條款問題，無法確定命題。

前期物業服務合同的話，一般在業主與開發商簽訂購房合同時，開發商便會代替所聘的物業公司與業主簽訂物業服務合同。有統一的格式文字，並不複雜。

如果是前期物業服務合同到期，或成立業主委員會後聘用新的物業服務企業，依據物業管理條例，應由業主大會委託業主委員會與所聘用的物業企業簽訂物業服務合同。

合同文字應採用《物業服務合同》的格式文字，具體條款雙方協商約定。