買商鋪比買住宅要考慮的素更多風險更高，那如何判定商鋪是否值得投資呢，主要從以下幾點考量。一、商鋪的型別

1、商業中心商鋪：這種風險很高，如果資金不足直接不考慮。如果想買的話一定不要聽賣家誇的多好，最好的位置就是各電梯或者樓道入口。

2、沿街商鋪：這裡要注意主幹道的風險是大於普通道路的，主幹道雖然人流大，但是主要是做疏導交通用的，人車基本透過的都比較快，那麼兩側店鋪很難吸引人流停下來。非主幹道風險相對較小。

3、小區及學校周邊商鋪：這個就沒什麼好說的了，只要小區有人住那就不愁租，如果是在幾個小區之間那就更完美了。學校的話更不用說了，周邊一直是熱門地段。

買鋪子最重要的就是收益回報了，那麼你按商鋪地段及周邊每月租金計算，多久能回本應該作為個重要考量，一般也是分幾個時間段：

1、30年以上：大部分商鋪收益回報時間都在這個區間，那麼這種的就慢慢挑，選個綜合情況不錯的就可以了，如果有好的位置就馬上出手，沒有也不用太著急。

2、20-25年：這個區間就可以好好研究下了，畢竟都可以選擇，有好的位置再選更好的。

3、20年以內：有的話就不用猶豫了趕緊去搶，資金雄厚就多買幾套。

現在商鋪兩極分化比較嚴重。

有的商鋪門庭若市，日進斗金。有的商鋪門可羅雀，生意清淡，虧損嚴重，面臨著關門的風險。

任何選擇商鋪，是一門很高很高的學問。

主要看租金回報率吧。

回報率在5%以上的就是好商鋪。

投資商鋪，總體來講現在已經不是最佳的投資選擇了，因為從空間的角度來講，之前商鋪是實體空間，大家購物都在商鋪裡進行，而現在隨著時代的發展，網際網路的進步，很多的顧客朋友，特別是80後，90後00後的成長他們的購物習慣和生活方式已經發生了很大的改變，已經將購物的場所轉移到線上和網路上進行。所以說商鋪它代表的是去空間了，而且商鋪是不動產，它的流動性很差，隨著網際網路5g的到來，商鋪的投資效能投資的收益會越來越低，當然，除非是在一個城市的商業核心重心地帶，而且這個地段特別的好，周圍的消費人群特別優質還是可以考慮的，但是絕大多數的商鋪已經沒有投資價值了。

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是“一鋪養三代”的說法已經被戈壁了。

目前大量的企業（實業、礦業、傳媒等）都來湊熱鬧，投資商鋪的風險急劇升高。

就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬於哪種投資物件：

1、老城區商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業街；

4、專業市場；

5、帶租約商鋪：

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（中國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年週期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處於成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規劃一直處於嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：

市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場；

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最後，其實商鋪投資沒那麼火了，至少，一鋪養三代的情況是沒有的。

很多人投資了商鋪只賺自持的，萬達的室外街就是個慘烈的教訓。

另外，多關注旅遊景點的商鋪。

最後，記住，金角銀邊草肚皮，買端頭鋪，風險肯定是最小的。

看地段！看發展方向！看附近建設是否有商業醫院學校市場等一系列生活設施，還要了解政府是如何規劃，有些商鋪這一代都發展不了，只能給下一代作墊基石！

判斷一個投資值不值，最主要就是看投資回報率，這個是衡量一個投資值不值最關鍵的指標，當然。投資商鋪也是一樣。

一般來說，投資回報率在5%以上，說明這個投資比較好，為什麼呢？目前市場上主流的理財產品，包括各大銀行、支付寶、微信等推出的理財產品，年化收益率基本上在4%到5%，如果一個投資回報率能達到5%以上，說明這個投資高於主流理財產品，是值得的。

那麼我們來看下，假如投資一個店鋪，花費100萬，如果一年的租金不到5萬塊錢，那麼這個店鋪不適合投資，因為你把這100萬，全部投入到購買銀行穩健理財產品，一年收益都有5萬，而且沒有風險。有些人會說，店鋪會升值啊，除了租賃，升值後也有可觀的收益，這種情況在以前很常見，現在就難了，首先，店鋪很難再往上漲了，猶如房子一樣，電商的衝擊，以前“一鋪養三代”的時代一去不復返了，其次，現在店鋪交易要繳納高額的稅金，估計上漲收益都達不到稅金。

這裡要說下，有些朋友從銀行貸款去買店鋪，再去出租，除非你的投資回報率能達到10%，否則這是很不划算的投資，為什麼？一般銀行貸款利率在5%甚至更高，如果你貸款100萬去買一個店鋪，一年租金只有5萬，估計只夠付銀行貸款利息了，哪裡有回報率，除非你認定這個店鋪以後價格一定會上漲。

判定一個商鋪是否值得投資，要研究它背後的邏輯才是最重要的，這些背後的邏輯，和金融有關，和生意有關，和人性有關，和能力有關，有關係的方面有很多，但是簡單來講，一方面是收益率，另一方面就是做什麼生意，怎麼做生意，只有租你房子的人生意做得好，才能夠支撐你的收益率。

首先講收益率，一個商鋪，假如你在市場上新買的商鋪，能做到4%的收益，都是在唸佛，所以能遇到4%以上收益率的商鋪，就非常值得，前提是他都是，真實的資料，沒有任何人添油加醋，理論上這樣的商鋪，產權還有30多年，買下來以後，經過後期的一些房租增長，可以理解為是一個非常值得投資的物業，但是，你要取決於生意模式。

其次，我們來講一下生意，大家都很清楚，你投資的一個商鋪要租出去，想要獲得高租金，那麼你就得選一個好的行業，有些商鋪就在商業街，那麼，這些商業街有沒有前途，你要好好分析，或者說你出租出去這個商鋪，要租給誰，做什麼生意，他的聲音能否支撐這麼高的租金，他說他的生意足夠好，才能給你有漲租金的可能，否則，你的租客經常換來換去，中間會有空擋，慢慢的生意也就不怎麼好做了，所以選擇行業，非常非常重要。

最後，就是要考慮到人性，那就是研究人口流量的購買能力，為什麼購買，透過什麼樣的方式，去吸引到這些人，這些人能夠經常經過你的商鋪，透過什麼樣的方式，可以讓大家生意更好，這些，取決於商業運作，有商業運作能力的業主，我覺得會有更高的商鋪收益率，這才是真正的秘訣。