這3種物業形式想投資都有限定因素，想投資哪個主要看自己是否能破除限定因素。

比如住宅，有很多城市都有限購政策，而沒有限購政策的城市往往都不值得投資，因為這些城市多半都是有價無市賣不出去。

比如寫字樓，這個想要投資需要有大量的資金才可以，而且還需要看這個寫字樓所在的城市、地段、物業、配套等各方面的因素，只有各方面都合適的才能好出租或者轉讓，但是往往各方面條件都比較具備的也落不到普通消費者手裡。

相比來說，商鋪的限定條件要少一些，不需要大體量的資金，也沒有限購，但是就是要考慮收益率的情況，考慮商鋪的型別，一般來說，社群商鋪的靈活性和收益率要好一點，所以真要三者選一種的話，還是商鋪比較合適。

3fang.com整理回答

親身經歷告訴你投資商鋪絕對比投資公寓好，當然了我指的公寓是商住房，不是普通住房，如果是普通住房，那與商鋪來衡量就各有千秋了，但是如果是商住房的公寓，那我勸你不要投資！

和你說一個很實際的例子，我一個好兄弟挺有錢，買了好幾天商鋪和一套商住房公寓，後來發現商住房的公寓不但漲幅少，而且收租遠遠不如商鋪，更別談出手了。目前對商住房的打壓導致了商住房極難出售變現，所以你想要靠漲幅來獲得收益還是死了那條心吧，但是它的租金收益又遠不如商鋪，可付款方式和貸款方式又和商鋪一個樣，出手容易程度也不如商鋪，所以相比之下，商鋪和酒店式公寓一定選擇商鋪比較好！

先來看看房子的產權年限

一般來說，把房子用地分為幾種，一種是住宅用地，一種是商業用地，還有一種是綜合用地。住宅用地就是我們常說的商品房，一般是70年，不過因為開發商建房需要時間，所以一般不到70年，但是也有65年到70年的產權;商業用地就是包括商鋪和公寓房，一般都是40年產權;而綜合用地是50年產權。所以，從產權方面看，住宅用地是產權最長的，值得注意的是，產權是可以續的。

再看看三種房子型別都有各自的優劣處

公寓：公寓和商鋪都是講究地段的，地段好，價格也不低，而且公寓還能出租,租金可不便宜;公寓有一個最大的優勢，那就是不限購不限貸，對於手裡有閒錢的人來說，是一種不錯的投資方式。實際上，我們現在建設的很多房子壽命可能不會到40年，有人計算過，水泥鋼筋的壽命只有30年左右，所以從產權上面來看其實沒有什麼意義;公寓的劣勢也很明顯，拋棄居住費用高，它的貸款成本也高。

商鋪：商鋪也是不限購的，前面的投資成本較低，如果是旺鋪收入可觀，也能傳給下一代;缺點就是商鋪選地址難，做生意也不簡單，特別是現在流行網購，除非是品牌店鋪或者是地段特別好的店鋪，否則生意可能很冷清。

住宅：主要看升值潛力，炒房是萬萬不可的，升值潛力要看地段;貸款成本較低，但是也要分城市分情況;在調控政策下，如今賣不出去的房子也是一大把。

買房子還是買商鋪的區別是什麼?

2、從價格上漲的空間角度來講比較傾向於門面房的投資，只要有潛力的地點和成熟的商圈都是可以有很大的回報的空間。而住宅在國家的調空下交易量明顯下滑，短期銷售可能性降低，後期會不斷的出臺新的政策和保障性住房，對住房銷售的市場都是一種衝擊。

3、門面房則不在調空範圍之內，即使不能短期銷售也一樣會有租賃的收入，建議將資金投入門面房的投資中，住宅這一塊被國家控制的很厲害，所以住宅這的本身基本上不會有大幅度上漲。這是現在已經可以預料到的。

4、商鋪商業是國家的根本，國家是不可能打壓的，反而只會變相的促進商業的發展，如果打壓商業地產的話，等於變相打壓商業，國家的商業不穩定，商鋪的收入主要在租金和頂手費，郊區的鋪就看回報要很久，住宅就是看漲價空間，租金的回報比放銀行低，不過住宅畢竟能住，多個下腳點。

綜上所述：投資的話投資的話還是投資商鋪還是比較好，另外小編告訴大家投資有風險，大家需謹慎。至於投資那塊比較好，我感覺各有各的好處，投資要根據自己所在地區的情況及自己的情況進行投資。投資之前，大家一定要深思熟慮（有需要投資商鋪的課進入西安商鋪網

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投資不在於專案和內容，1.最主要的是長期(起碼十年乃至二十年以上)原值回報率；2.最關鍵的是投資的物業，一定是周圍成本最低、格局最好、最有綜合優勢；3.最重要的指標回報率必須在惡劣的情況下保持8%以上。如果能達到上述要求，都可以投資。90年代的店鋪回報率最高，00年代的寫字樓回報最高，2010年後的公寓回報最高。這三項如果倒軋回報投資，可以長期獲益。住宅投資最具不確定性，不穩定性，大起大落，和炒股一樣誰都知道高拋低吸，但有多少踏準節奏，大多事後諸葛亮，住宅適宜自住，也可以投機，這不是投資屬於短炒，快進快出，但往往追漲殺跌，即便前面賺後面再介入，有可能就本利全套，穩健應該投資而不是投機。

常有人問小藤，現在天津市和平區某某商住公寓，總價才200多萬，物業什麼都很好，是否值得投資啊？

作為一個對您負責任的諮詢者，小藤衷心的勸您，不管您是投資還是自住，遠離P2P，遠離商住公寓，商鋪、寫字樓（以商住公寓為例，其他基本一致）。

今天，小藤先給您算一下，商住公寓的轉讓稅務，保證讓您大吃一驚。

法定稅費

如果您覺得看起來比較亂，那麼我們舉2個例子：

1）某商住公寓 50w買入，出手價格為100w。房東表面上賺了50w（增值）。稅費我也算一算

土地增值稅 ： 25*30%+25*40%=17.5w

增值稅：50*5%=2.5w

個人所得稅：50*20%=10w

印花稅：100*1%=1w

契稅：100*3%=3w

累計稅費（還沒考慮小點的稅的前提下）： 17.5+2.5+10+1+3=34w

34/50=68%。稅務局收走了68%的利潤。

2）某商住公寓 50w買入，出手價格為200w。房東表面上賺了150w（增值）。稅費我也算一算

土地增值稅 ： 25*30%+25*40%+50*50%+50*60%=72.5w

增值稅：150*5%=7.5w

個人所得稅：150*20%=30w

印花稅：200*1%=2w

契稅：200*3%=6w

累計稅費（還沒考慮小點的稅的前提下）： 72.5+7.5+30+2+6=118w

稅務局收走 118/150 = 78.7%

Oh，my god！！！！

這到底是我買的房子還是稅務局買的房子啊。

那麼結論就是：

中國房地產經濟與世界房地產相比還需要一段時間發展，但是隨著經濟的全球化，我們會越來越和國際接軌，使得價格趨於正常。

也就是說，商業房地產雖然還處在起步階段，但是未來的投資前景還是非常好的；而在現階段住宅類投資的選擇也會高些，用途也會更廣一些。

如果投資者是以純盈利為目標，且願意進行長期投資，買商鋪還是較好的選擇；反之如果用途較多，則住宅類更好。