首先，是要不要轉換的問題。有些人買房比較早，利率本身就打了折，所以會問：我的利率已經這麼低了，還需要改嗎？大家先明確一點，這次調整針對的是“參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款”，所以說原本約定了固定利率的房貸合同不需要調整，公積金貸款的部分也不受影響。

而如果你原本合同約定的是浮動利率的話，那不好意思，除非你貸款的剩餘時間很短，不然要不要改不是你可以選擇的，你就一定要做這個轉換，銀行接下來會聯絡你的。那麼就有第二個問題了，發生了什麼變化呢？過去，浮動的房貸利率是以“貸款基準利率”作為定價基準的，在這個基礎上上浮或者下浮一定的比例。

舉例來說，在2018年買了一套房，貸款利率是在基準利率的基礎上再上浮20%，而當時的基準利率是4.9%，那麼對應的實際利率就是4.9%*（1+20%）=5.88%。假設沒有LPR的推出，而明年貸款基準利率變成了4.85%，那麼菜導明年的實際利率就變成了4.85%*（1+20%）=5.82%。這就是原來浮動房貸利率的計算方法，非常簡單。但接下來，你有兩個選擇：一是以LPR為定價基準，在此基礎上進行加點；二是約定為固定利率。你可以選擇浮動，也可以選擇固定，完全看你自己的決定，銀行一般也不會強制你做某種選擇。如果是浮動，要加多少點呢？加點的數值應該等於你原來合同的最近執行利率水平和2019年12月釋出的對應期限LPR利率的差值。

如果你沒看懂，可以記住這個公式：重籤合同後的實際利率=最新週期的LPR +（原實際利率-4.8）還是業問的例子，2018年買了一套房，貸款利率上浮了20%，實際利率為5.88%。要算出2021年最新的實際利率，首先得找到2019年12月的5年期以上LPR利率，這個數值是4.8%。5.88減去4.8，產生的差值就是1.08%，這就是菜導這筆房貸的固定加點值了，接下來無論最新的LPR是多少，後面的這個加點值就固定在這不會變化了。當然，如果菜導一開始沒留神選了固定利率呢？那就直接按原合同的實際利率繼續執行，在這個例子中就是5.88%，以後也都是這個利率。

接下來你可能會問：那我到底要選浮動利率還是固定利率？分三種情況來說吧。

第一種情況，原本為基準利率。你最近的執行利率就是基準利率4.9%，所以你的固定加點是4.9%-4.8%=0.1%。如果選擇固定利率，那麼以後利率都是4.9%；如果選擇浮動利率，以後的利率就是LPR+0.1%。當未來的LPR小於4.8%時，就是浮動利率比較划算；當LPR等於4.8%時，浮動利率和固定利率一樣；當LPR大於4.8%時，固定利率比較划算。最新一期公佈的5年期LPR，已經只有4.75%，所以選浮動利率更划算。

第二種情況，原本為基準利率上浮。繼續用上面提到的例子，2018年買的房子，利率上浮20%，實際執行利率5.88%，固定加點1.08。選擇固定利率的話，菜導以後的房貸利率都是5.88%，不划算。選擇浮動利率的話，按照前面的公式，菜導以後的利率就是LPR+1.08。即便接下來央行不再繼續調低5年期LPR了，菜導在2021年將拿到的最新利率會是4.75+1.08=5.83，比之前要少一點！當然，如果LPR後面又調回到4.8了，那實際利率就和之前的一樣，如果LPR大於4.8了，那比之前的要坑。

第三種情況，原本為基準利率下浮。假設2018年買的另一套房子，利率是下浮了10%，也就是打了9折。那麼菜導實際執行的利率就是4.9*0.9=4.41，固定加點是-0.39。同樣的邏輯，選固定利率，那菜導接下來的利率就還是4.41，也不錯。選浮動利率，按照前面提到的公式，菜導以後的利率就是LPR-0.39。同樣，即便接下來的5年期LPR還是4.75，菜導在2021年將拿到的最新利率是4.75-0.39=4.36，比之前要低！如果LPR後面又調回到4.8了，那實際利率就和之前的一樣，如果LPR大於4.8了，那比之前的要坑。看到這裡，你肯定也發現了，4.8這個數值非常關鍵！

所以，如果上面的這些演算法你覺得還是太麻煩，又想搞明白接下來是看固定利率划算，還是浮動利率划算，那就直接看最新的LPR是比4.8%高還是低就行了。如果低於4.8，浮動划算！如果等於4.8或者超過4.8了，固定划算！菜導給大家的建議，是在房貸利率轉換時，一定要選擇浮動利率。因為目前5年期以上LPR已經低於4.8了，未來3-5年內大機率會繼續下調！但房貸畢竟得還好幾十年，短期看是更便宜了沒錯，那3-5年之後呢？會不會又上調？如果調得比4.8高了，那豈不是虧大啦？

答案是：LPR的調整曲線肯定不可能一直下滑，短期下調後難免迎來盤整甚至是回撥的時候，但中長期曲線一定是無限接近與零甚至是負數的！所以這裡再給大家強調一遍：房貸利率轉換時，一定要選擇浮動利率！注意了，這個只能轉換一次，選完了以後就都是按照這個來，沒法再改了。最後一個關鍵問題：選好了之後，是不是利息馬上就能減少呢？不是的，因為轉換當下的利率是保持不變的。什麼時候開始有變化呢？多久變一次呢？這就分別要看你和銀行約定的“重定價日”和“重定價週期”了。從下一個重定價日開始，LPR按照最新公佈的數值去算，每一個重定價週期變化一次。重定價週期最短一年，你也可以約定為兩年、三年。但是因為未來一定是處於降息週期，所以如果你的週期長了，別人利息減少了你還是不變，那多虧啊，所以建議約定為一年。重定價日呢，這個就比較隨意了，你可以自行決定，不過多數人的選擇是1月1日。

給大家舉個例子幫助理解：如果你約定的重定價週期是1年，重定價日是1月1日的話。那麼你做了轉換之後，一直到2020年12月31日，你的房貸利率仍然和轉換之前一樣。從2021年1月1日開始，你的利率可能就有變化了。2021年1月1日至2021年12月31日，你的房貸利率是2020年12月20日公佈的對應期限LPR+你的固定加點。2022年1月1日至2022年12月31日，你的房貸利率是2021年12月20日公佈的對應期限LPR+你的固定加點。以此類推……

lpr利率是什麼意思？很多人還沒搞懂！你一定要看

一、LPR是什麼意思？

LPR全稱為LoanPrimeRat，意為貸款基礎利率，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。日前，對社會公佈1年期貸款基礎利率。

二、到底轉還是不轉？轉了會不會吃虧？

這個問題是很多人都在問的問題，到底轉還是不轉？轉了會不會吃虧？

我們來舉個例子大家可能就明白了

比如我原來是4.9%的利率，那麼轉換後是多少？會不會增加或降低。其實上次新政解讀就說過了，老的個人住房商貸在轉換時點的利率水平應保持不變。 很容易理解，涉及人數如此之多的轉換，肯定就是要穩，所以肯定不會有變化的。如果轉換的時候利率就降了，銀行就吃虧了，那銀行們肯定不幹；如果轉換的時候利率就升了，老百姓吃虧，老百姓們肯定不答應。

所以，轉換時肯定都是你不吃虧、我也不吃虧，利率還是和之前持平的。

不管你是7折、8折、9折買的，還是多少買的，轉換前後，你的貸款利率是不變的，選擇浮動利率以後加息降息跟著變。

三、轉和不轉到底有什麼區別呢？

區別就是，假如你不轉，那你永遠就是固定在了那個利率上，比如你85折買的，4.9%乘以0.85，就是4.165%。不管利率如何浮動，都跟你沒有半毛錢關係，相當於你選擇了一個固定利率！而央行規定的4.9%的基準利率，是永遠不可能變的！

因為一旦選擇固定利率了，那你貸款30年的話，這30年裡就固定不變了，要是你十年前選擇了6.6%的貸款固定利率，現在是不是要吐血？

首先你要搞清楚，你轉換之後，你享受的貸款折扣還是一樣的，你原來7折買的，那轉換之後，銀行依然是給你7折，只不過是換算成了加點，所以轉換前後，你的貸款利率是不變的，選擇浮動利率以後加息降息跟著變。

順便給大家看一下近20年中國房貸利率表，表中可以看出中國的利率大週期是一路向下的。

從上圖看，近20年大概經歷了三個大週期。

一是1991-1999年，5年以上的利率最高是15.3%；

二是2002年-2008年，2007年5年最高利率是7.83%；

三是2010年-2020年，2011年5年最高利率是7.05%，

第三個降息週期，到現在還沒有結束，是經歷時間最長的。

所以該怎麼選擇，就看你們了。