商品房交易面積與金額增勢較猛

近年來，中國商品房交易面積與金額整體呈上升態勢。除2008年、2014年出現短暫下滑，各年份均呈現較穩的增幅。據統計，2017年，中國商品房交易面積達169408萬平方米，銷售額達133701億元。

圖表1：截至2017年中國商品房銷售面積與銷售額（單位：萬平方米，億元）

各地商品房銷售額貢獻率有所波動，三四線城市成大房產商佈局重點

據相關調查，近十年來，一線城市商品房銷售額貢獻率由20%降至不足10%，核心原因在於，土地開發強度接近極值、價格飆升脫離購買力，導致需求或大量外溢至周邊，或被價格層次更鮮明的存量房市場替代；三大城市群（除一線）貢獻率上升近10個百分點，已成為拉動成交規模增長的核心引擎；非三大城市群的二線城市貢獻率穩定在四分之一，發揮重要的維穩作用。

圖表2：2008-2017年各地區商品房銷售額貢獻率（單位：%）

在2017年商品房銷售額TOP40房地產企業中，各線城市的土地成交情況不一。從成交量來看，一線城市的成交規劃建築面積同比增長42.0%，遠低於全國一線城市成交量的增長速度94.5%；二線城市的成交量同比下降7.5%，低於全國二線城市的成交量同比8.7%；而三四線城市的成交量同比增長77.5%，是全國三四線成交量增速的4倍。由此，2017年全國主要的房地產企業將佈局重點放在了三四線城市，其次是二線城市。

從成交價格來看，一、二線城市成交樓面價同比下跌，而三四線城市同比增長達48.4%；三四線城市的溢價率也最高，達67.3%，土地成交符合量價齊升的規律。房地產市場經過2016年的快速增長後，熱點一、二線城市的土地拍賣政策相繼出臺，土地市場受到了嚴格的控制，所以2017年，三四線成為知名房地產企業重點佈局的城市，從而推升量價齊升。

圖表3：2017年Top40房地產企業在各線城市商品房經營情況（單位：萬㎡，億元，元/㎡，%）

房企探索新業務佈局，長租、物業成熱點

隨著房產市場進入存量時代，開發商銷售業績必然遭遇增長瓶頸，發展模式亦會隨之而變。品牌房企在北京、上海、深圳、廈門等地已開始轉變發展策略，主要有兩大方向：其一是外拓周邊市場，如廈門萬科外拓石獅、漳州、晉江等，上海保利外拓江陰、常熟、張家港、南通、西塘等；其二是疊加延伸服務及拓展地產子領域新業務，如萬科家裝—萬鏈/美好家、長租公寓-泊寓、物流地產-萬緯等，保利社群超市-若比鄰、社群教育-和樂會、健康養老-和熹會、二手經紀-保利愛家等，碧桂園家裝-橙家、長租公寓-碧家、產業小鎮等。

圖表4：三大房地產企業新業務佈局簡況

未來運營是發展核心，運營細分子領域呈多樣化特徵，各個方向都具備需求規模空間。以長租公寓和城市更新為例，長租公寓作為最適宜品牌化、規模化的租賃細分子市場，其定位及租金水平決定主要客群為中高階人才、大學畢業生及商務人群。當前長租公寓正處風口，房企、資本方紛紛介入，房源、客源的爭奪將更加激烈。目前多數公寓運營仍處前期投入階段，長期持續性發展仍有待品牌傳播、規模集聚和金融端的進一步支援。

當前，核心城市紛紛從“大拆大建”進入“城市更新”新階段，對城市功能重新定位最佳化、存量資產改造升級的需求旺盛，如北京核心商務區辦公空間緊俏，而購物中心線上電商衝擊、經營難度、空置率提升，核心地段湧現出較多高品質商改辦、酒店改辦公等優秀案例。挖掘城市中級差物業，透過重新定位—合理改造—再運營，實現功能的升級最佳化、提升物業價值，存在大量的潛在機會點。

圖表5：新業務佈局中城市更新關鍵要素

以上資料來自前瞻產業研究院釋出的《2018-2023年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

日前，中國指數研究院根據企業公佈的業績統計顯示，今年上半年，共有138家房地產企業銷售額超過50億元，較去年同期增加12家；合計實現銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場份額提升15.2個百分點，達到76.4%，行業集中度進一步提升。有分析人士表示，由於政策調控、信貸限制加強，下半年房地產業分化或加大。

統計顯示，今年上半年，伴隨城市群產業吸聚力的凸顯，房企強者愈強態勢明顯。在上述房企中，銷售額達到1000億以上的超級陣營房企有7家，銷售額增速為32.5%，規模化優勢持續凸顯。其中，碧桂園（4136.8億元）、恆大（3077.6億元）、萬科（3021.8億元）銷售金額分別突破了4000億、3000億、3000億大關，逐步拉大了與其他企業的距離。

品牌房企銷售目標積極，平均已完成年度目標48.1%，部分企業在制定中期目標中更錨定陣營升級。今年，“規模戰”已成共識，重點品牌房企目標進取，銷售額增速平均達41.9%。除萬科、碧桂園明確表示不設定銷售目標外，恆大年度目標定在5500億元，融創、保利、綠地劍指4000億元，龍湖、泰禾期待突破2000億元，其中泰禾預期增長率高達98%；Sunny城、正榮等誓破千億，目標增長超過40%；華潤、中海、龍湖等目標相對穩健的企業，也預期達到20%以上增速。

從上述房企目標完成率來看，大部分房企上半年完成40%以上。中糧、正榮等7家企業上半年把握合理的銷售節奏，完成50%以上，全年目標達成得以保障；另有13家房企完成40%以上，目標鎖定性較強。按目標設定的態度區分，激進、穩健、保守的三類企業平均完成率均在45%~51%之間。部分房企提出了2020年的“小目標”，彰顯陣營突破的決心。如恆大提出到2020年總資產達到3萬億元、銷售規模8000億元；世茂、中海、中南置地目標在2020年達到3000億元以上，中南置地更提出3年後進入行業十強。中型房企多以千億為目標節點，期待向更高銷售陣營實現突破。

除了銷售規模，統計顯示，今年上半年房企融資規模也維持高位，而綜合融資成本較去年提高約1~3個百分點。隨著防控金融系統風險的逐步落實和深入，融資監管更加嚴厲，房企融資規模及渠道加速結構性分化。

從融資成本來看，大型國有房企融資優勢較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信託融資成本較去年提高2~3個百分點。從融資渠道來看，嚴監管環境下整體融資渠道收緊，尤其是非標業務的嚴厲監管對中小房企影響較大。信託與資產證券化規模迅速增長，其中一季度信託新增1826億元，同比增長50.54%；1~5月房地產資產證券化產品總髮行規模688.81億元，同比增長52.8%，成為房企融資重要途徑。

今年以來，房地產調控政策對市場影響逐步顯效，重點城市市場整頓力度繼續強化。近日，七部委聯合出臺《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。業內人士預計，今年下半年，房地產市場熱度將進一步降溫，其中部分三四線城市的市場風險或將顯現，房企在拿地、融資等方面更加謹慎，以充裕的現金流保障企業穩健發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從政策的工具來看，類似限購等政策，該出的其實也已經出了，當前對於既有政策來說，市場基本上已逐步消化，下半年更多會體現在房地產市場交易秩序規範的層面，因此從下半年市場來說，利淡效應反而會減弱。

前海開源基金執行總經理楊德龍認為，目前嚴格調控中，一手房由於限價，對房地產企業來說，盈利會出現下降。加上信貸方面嚴控，也限制了房地產下半年的投資增速。就房價方面，一二線城市核心區域會比較堅挺，但非核心區域沒有剛需情況下會出現回落，房地產業分化或加大。

商業房地產未來的發展應該是向生態，綠色，環保，節能，最佳化，美化，智慧化高質量住宅轉型，向醫養結合的養老產業服務轉型。經濟型和保障型住房及養老由國企和政府承擔。