導讀：隨著拆遷的時間越來越長、範圍越來越廣，拆遷中存在的各種情況和問題也都陸續凸顯出來。不管是什麼樣的情況或是問題，都會或多或少的影響到被拆遷人的補償利益。這裡面最為明顯的莫過於是“住改非”的情況。

當拆遷中遇到“住改非”，拆遷補償是按住房的標準補償，還是按商鋪的標準補償，二者最終的拆遷補償差距是非常懸殊的，對被拆遷人的影響巨大。而對於被拆遷人來說，所有的都希望按照商鋪的價格來計算拆遷補償。而所有的拆遷方，都只想給住房標準的補償。那到底該按住房標準，還是按商鋪標準呢？下面由北京在明律師事務所拆遷律師來為您講講“住改非”的補償問題。

什麼是住改非？

住改非，也稱住改商。是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證實並有納稅記錄。

通俗點說，就是指在當事人的所有權證上標明的用途依然為住宅性質，但是也依法取得了營業執照等經營手續，稅務登記證也有繳納的記錄。

這在現實中表現出來的現象是：一些臨街的房子，前面用來開超市、開茶樓等，或是作其他經營，後面用於居住。或者是直接將住房改造成商鋪，用於經營。像這樣的情況，在現實中是有很多的。當面臨拆遷的時候，拆遷方和被拆遷方就會因到底按什麼性質的房屋進行補償而發生糾紛。

遇到拆遷，“住改非”有補償嗎？

根據相關法律規定，如2003年9月，國務院辦公廳釋出的《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》，明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況，經營年限及納稅等實際情況給予補充。在其他有關條例裡也有規定：被拆遷房屋性質和麵積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準，各地對被拆遷房屋的性質和麵積認定有特別規定的，從其規定……

從上述規定可以看出：“住改非”遇拆遷，是應該有補償的。具體如何補償，目前尚沒有一個全國性的統一規定，要根據各地方的具體政策而定。

“住改非”，該怎樣補償？

上文提到，“住改非”的具體補償要根據各地方的具體政策而定。但即使是要根據地方政策定，也必須遵循合法、合理的基本原則。在明律師根據多年的代理經驗總結出在拆遷實踐中，補償“住改非”所要依據的一些基本規則（僅供參考）：

（一）大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定

（二）也有地方規定住改非可以享受商業用房補償政策

對此，有的地方表述為按照房屋的實際用途補償。，也就是說能夠具體認定房屋確實是用於經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

（三）參照商業用房估價，並且根據是否沿街標準有所不同

即：對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償採用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確

（四）一定時間之後的住改非完全按照住宅性質進行補償

……

總的來說，“住改非”的拆遷補償即使不是太高，也不會很低。至於到底能高到多少和低到多少，除了地方政策的影響，更重要的是看被拆遷人的談判協商能力和其代理律師的專業能力了。如果被拆遷人在面臨拆遷補償不滿意的情況下，要及時透過法律手段維護自身的合法權益，而且平時一定要注意保留工商、稅務等證明實際經營及營業業績等方面的證據。

您好，根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第14條之規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。實踐中，各地方政府在“住改非”徵收補償時，會基於區域特點與社會穩定兩方面因素綜合考慮，以自身經濟水平狀況制定相應的“住改非”房屋補償政策，筆者針對幾個地區的補償計算方法，簡要地作如下歸納：

（一）上調補償浮動型

以河南省新鄉市為例，根據《新鄉市中心城區棚戶區（城中村）改造房屋徵收與補償暫行辦法》規定，被徵收房屋原為住宅，但實際長期用於商業經營的，經房屋所有人申請，可由所在區政府、鄉（鎮、街道辦事處）、村委會（社群）認定為“住改非”房屋，按照評估價格適當上浮給予補償。

被認定為商業房屋需滿足以下條件：

（1）實際用於商業經營且正在營業；

（2）依法取得工商營業執照、稅務登記證，並連續一年以上依法納稅的；

（3）營業執照和稅務登記證記載地址與實際經營地點一致的。

（二）混合型

以吉林省吉安市為例，根據《吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋徵收與補償暫行辦法及吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋徵收評估技術細則》規定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續的住宅房屋，擅自改變住房用途後作為店面使用，並依法辦理了營業執照、稅務登記並持續營業至政府作出房屋徵收決定之日超過1年以上的房屋。徵收“住改非”房屋時30平方米內參照非住宅房屋予以評估補償。

營業用房進行評估時主要運用市場比較法、成本法、假設開發法綜合估價以達到合理評估的標準。

（三）分類補償型

以江蘇省宿遷市為例，根據《宿遷市人民政府辦公室關於印發宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則（試行）的通知》規定，“住改非”房屋評估的方法，根據其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

（1）對沿街的“住改非”房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

（2）對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業部分的拆遷補償採用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。

（四）按比例補償型

以湖南省張家界市為例，根據《張家界市中心城市國有土地上房屋徵收補償及獎勵補助標準》規定，對徵收範圍內房屋產權性質為住宅或者其他非經營性用房改為經營性用房，有經營現狀且已依法取得營業執照、照章納稅並連續經營3年以上的房屋的徵收，按現狀用途評估值的70%補償。

住改非房屋的補償：

實踐中，房產證上寫的是住宅，而實際上用作經營的情況下的補償，主要依據2003年《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出的規定：對拆遷範圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

另外，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條規定：被徵收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。

根據上述規定可以看出的是，法律並未對“住改非”房屋補償作有具體的補償標準。實踐中，由於各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：

1、按照房屋的實際用途補償，也就是說更夠具體認定房屋確實是用於經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用於經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用於經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用於經營使用的時間較短，尚不支援作為非住宅補償的。

5、住宅房屋部分用於經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其餘部分按照住宅的補償標準補償。

非住宅一般比住宅補償的多，因為多出了停產停業損失。

非住宅要補償的話，需要證明不是住宅，從事了生產經營。比如說，納稅證明，營業執照等等材料。否則肯定不能按照非住宅補償的。各地對於這種情況有相應的細則出臺，可以具體查詢一下。