你好~

這種情況一直在進行，所謂的炒房投資其實就是這樣的模式，以租抵供。房子漲價後再出售！

不過房租上漲同時房價也在上漲，現在說實在的租抵供已經實現不了，因為現在房價上漲的速度已經遠遠的超過了房租的上漲速度，並且現在房子貸款利率上浮30%左右，每個月要多還好多錢的，但是月租呢並沒有上漲多少。

十九大國家政府明確表明“房子是用來住的、不是炒的”所以這句話出來後想要在以租養房真的不容易了，這種現象已經被扼殺在搖籃裡了，再加上現在限購政策名下有房子的人再買房子首付比例提高，銀行貸款利率上浮，出現了買房難啊！

實際情況目前就是這樣的，但是隨著房租不斷的上漲已經買過多套房子的朋友開心了哈哈~畢竟每月多點房租月供就可以少還點~這無疑是件好事啊。

綜合上述情況來說房租上漲是會出現以租抵供的現象~！

“以租養房”早就有了，不新鮮。

在租房需求強烈的城市，以租養房還是很普遍的，但租金只能補貼一部分房貸，大城市的房子太貴了，而租金回報率僅有2%左右，500萬的房子，一個月租金也就1萬塊錢，但房貸卻高達1萬七八。如果算上裝修和其他成本，“以租養房”還是需要自己再掏一部分的。

至於房租上漲的上限在哪裡，我們看看租房需求最強烈的一線城市租金回報率和世界主要國家的大城市對比：

看到差距了吧，我們北上廣深的租金回報率太低了，按照這個租金回報率，誰來搞租房都是倒貼。人們願意參與進來，還是因為房價上漲，房價收益為主，房租收益為輔。

但中國的樓市正在快速向租房市場轉移，銀行也加大了對租房的投入。

幾個月前，建行在廣東推出了按居貸和存房貸，助推租房發展。最近國開行北京分行、建行北京分行、農行北京分行、華夏銀行北京分行開始為集體土地租賃房專案提供融資方案。不出意外的話，租房市場在兩三年內會取得階段性進展，這類房子房租比較便宜，因為沒有土地出讓金。

但更多的用於出租的大產權商品房，這類房子房租就很貴了，特別是長租公寓運營商介入後，房租更是比周邊的普通商品房貴出不少。

總之，目光投向哪裡，資金流向哪裡，哪裡就會熱起來。租房市場就是下一個熱點領域。租金回報率目前太低了，未來肯定會加速補漲，房租自然也會加速上漲，但從絕對值來看，它受房價影響。只要房價漲得不狠，房租在補漲一段時間後，也會逐漸慢下來。

這是一個很有意思的話題，可以好好聊聊。首先，“以租養房”的現象一直都有，但是房租能不能抵足房貸不好說，是非常不確定的事兒。很少有人為了出租房屋而買房（當然一些旅遊地產的確是以租金為主要營收的），所以“以租養房”是一件不得已的事兒，而不是一件目的性的事兒。

但是，當租金漲高漲到可以超過房貸可以受益的時候，那是不是會出現有人為了出租房屋而買房呢？這事兒要這麼看：首先，租金真的高到這個地步的時候，反而會使原本打算租房的人轉而買房，因為租金都超過房貸了，幹嘛不買房呢，這樣一來租房的需求就下降了；其次，會促使出租房屋的行業集中化和產業化，當租金變得十分有利可圖的時候，一定會出現比現在更大更集中的租房服務企業，這些企業會控制房源，並且獲取最大的利益，而個人房東在這裡只能做散戶，把房源交給企業去打理。

顯而易見的是，這兩者這間是矛盾的，只有將租金控制在一定範圍內，才能實現大規模話的租房，否則租房需求下降，不利於租房行業的長遠發展。

以租房養房，是一個無論從以租房養房的理論設想還是實際操作，都不具備可行性。

首先，我們以北上廣深一線城市，三環以內住房為例，我們選擇北京100平方米，房價900萬計。房租按年2%，年租金要18萬元。這種房租讓工薪階層無力承擔。主要是工資包括公務員的收入，是無法保持這種租房結構的成立。

第二，如果根據預測銀行等要加入推進租房制度的進展。如果講租金上升為3%，100平方米的房租就要達到27萬。這和工薪階層工資無法掛鉤。至於租賃市場的上升一定會受工資整體水平的制約。

第三，如果，目前把房子提前租賃下來。戶主一般不會長期出租。原則上選擇一年一租，佔比比較大，和二年出租率加到一起，至少佔到80以上。房屋租賃原則上房租一年內是不會上升的。第二年上升的比例不會超過5%這是租房行業慣例。按照原房房租18萬計算，增加9000元資金，其房屋修繕費如粉刷，還有空租期，年至少有換戶期與接手戶的優惠期，至少要有20天，所以費用還有缺口。

第四，相對與二三線城市的房價相對較低，但是房租也是維持在房價的2%以內。同時工資收入相對較低。也會存在房租空檔期修繕等問題。特別是二三線城市工作跳槽率比較高，直接問題就是租房的不穩定性。是嚴重製約租房市場發展的阻力。

總之，房租租賃市場，先租，再賃是一個風險很大和理論上不太成立的數學公式。需要在實踐中探求的過程，投資需謹慎。

你提出的問題是：房租上漲會使“以租養房”現象產生嗎？

我的答案是不會。

為了回答這個問題，我們首先看看中國房地產市場的政策導向

房地產近幾年一直是中國經濟中最難以預測的因素，也是中國經濟政策調控的重點之一。

以抑制房價的過快增長、防止房地產泡沫為重點的調控是近幾年的政策主流和主導方向。其中，加快房地產租賃市場的發展，強化房子是用來住的是其中重要的內容。

但是在房地產價格控制、加快住房租賃市場的建設時，卻出現了房租上漲的現象，這與政策導向並不一致。所以，房租上漲雖然會使“以租養房”現象有所加強，但是現實中卻是很難做到。

其次，中國的房產租售比仍然偏低，這對於“以租養房”是極其不利的

一般來講，在歐美國家，住房購買價格一般是年房租價格的8—12倍，也就是8—12年的房租可以購買一套住房，也就是租售比8—12%；而中國的房租整體偏低，即使是目前房租有所上漲，但是仍然偏低，以前一線城市的租售比為1%，也就是說要靠租金養房收回成本需要100年，而你的房產的期限才70年；現在有的地方租售比達到了2%，也需要50年的租金才能收回成本。所以以租養房在成本上是不划算的。

其三，是中國的目前房地產調控政策不支援

第一你要有購房資格，沒有購房資格不可能去做“以租養房”

第二你要有巨大的資金投入，即使你有在購房資格，那麼第二套售房的首付50—70%,你的資金投入是巨大的

第三是如果你需要貸款，那麼現在的住房貸款利率很高，大部分已經上浮到30%以上接近6%，已經很高了

第四是現在購房貸款額度控制非常嚴格，一些銀行已經基本暫停了住房購買貸款。

其四，中國房地產未來政策的不確定性

比如房地產稅什麼時候開始？房地產稅的徵收方式和比例？未來的房地產調控措施是什麼？都直接影響到“以租養房”的不確定性，而如果那時候你要出售，可能會有經濟損失。

所以，“以租養房”的邏輯是建立在住房價格會持續上漲上，而現實卻是具有很大的不確定性，所以“以租養房”基本上是不可行的。

剛畢業的大學生和上班沒兩年的白領。出去家裡幫助外，買房簡直是痴心妄想，租房是他們唯一的選擇，所以會出現以租養房的現象並不讓人以外

想太多了，就算按照專家教授說的，買房市場有“剛需”的話，租房市場不存在“剛需”好不好。房租漲到一定階段，人群自然向遠處移動，當移到遠處無法兼顧工作生活時，自然出現漲工資和辭職的選擇。

還有為數眾多的城中村，這樣的小產權房存在，你說想漲多少漲多少，那就是笑話。現在城中村的房子經過不斷的升級，除了外部環境差點，房子裡面不必小區房差。

最後要算一下帳，我知道好多房東不在乎幾千塊一年的管理費，“租不出去我就放著等漲價唄。”這種心理的人還不少。咱們且不說政策風險，房價下跌什麼的。就算停滯吧，現在分分鐘200-300萬的房子，那就是200-300萬的資產沒有任何產出反而出現了折舊。所以說抱著租不出去放著心態的，沒多少真正的富人。

房子叫不動產是有原因的。

只要租金回報率高，以租養房就很流行。先看下面這張圖。你就知道中國現在的情況。

在這麼多的全球大城市中，中國的幾個城市租金回報率都極低，也會讓業主覺得買房的錢放在銀行利息都比房租每年收的高。

但房子還是要租出去，租金就來補上每個月按揭錢吧，所以以租養房很常見，一線城市的年輕人也是在幫房東還貸而已。

房租上漲越多，以租養房現象將越多。