這要歸功於現行的房產預售制度，允許開發商沒建好房子就可以出售，因為很多開發商實際上根本沒那麼多資金把房子建起來再出售，要先做預售將資金投入建設，這也是開發商資金快速回籠最有效的方法，要不然很多開發商到處拿地建房他自己哪有那麼多資金，要麼舉債要麼預售，但舉債又要付利息，只有預售拿的錢不用利息。但這種預售制度也給購房者帶來風險，比如開發商跑路或建好房子後驗收不合格無法辦理產權手續等問題，總之當前購房者總是處於被動狀態，購買期房須小心謹慎。

為什麼不等到房子建成後再賣？

那麼問題來了，買房者不付錢開發商哪來的錢建房……

So絕大多數房地產開發商都是先拿地（有的開發商之類的拿完地基本就沒啥流動資金了），然後賣期房（向買房者收取蓋房的錢，然後拿著這錢再來蓋房），最後兩三年後再交房（有的黑心開發商甚至拿到錢就跑路了，導致很多房子成為爛尾工程，建到一半就停了）。

這兩三年間開發商光用購房者的房款所獲得的利息之類的收入就是一個很大的數字，更不用說其它的收入了，相當於借雞生蛋吧。所以房地產開發商各個都富得流油啊!

1.解決資金問題。如果企業從銀行貸款，利息是高的可以的。而且還特別麻煩，你企業償還能力強還好點，差的話就批的難些。尤其現在銀行對房地產貸款是謹慎的，一般比較難。

2.企業用把三年後的利潤提前拿到手，或者是成本先拿到手，一個是緩解資金問題，解決資金成本問題，這個錢肯定比從銀行借成本低。不要怕兩三年後房子漲價了，因為它用這錢投資的另一處也會漲的。

3.即使資金沒問題，提前拿到更多的錢，在去投資生產，這就是金融槓桿作用了，一片地的開發，撬動兩片地，兩個專案，只要你有兩個專案，你的抵押能力強，又可以從銀行容易拿到貸款了。小企業如此就賺大了，大企業全國各地都撬動起來，不得了。

4.這也是房地產公司債務率高的一個原因之一。

這種方法最早是從香港引進過來的。

第一方面，是為了緩解開發地產過程中，出現的資金壓力，防止爛尾樓的發生，讓開發商有充足的資金進行房地產開發，保障地產能夠如期按時的交房。

但是部分國內無良開發商卻利用這種提前銷售的方式，大肆圈錢，壓著老百姓的錢，不按時交房或跑路現象也有發生。國家應該對這種銷售方式嚴格監管。

第二方面，這種制度是為了加快城市發展。如果是建好後再進行售賣，往往會需要資金量相當大、實力相當強的公司才有條件開發。但受限於當時的國內房地產公司的發展狀況，人們開始利用這種期房預售制度，讓更多的房地產公司能夠加快發展地產，加速城鎮化程序。

但是許多小地產公司卻藉機渾水摸魚，許多小開發商拿的地段不太好，售樓處卻利用期房預售這種看不到房子的狀況，大肆炒作概念，讓購房人購買，等到真正交房時，不滿意已經晚了。

期房，實際就是槓桿。

而這種槓桿實際上是得到官方支援的。因為最初就是以檔案的形式下發的。

在上世紀90年代，開發商普遍還很弱小，為了鼓勵開發商買地建房，政府允許他們少交到錢拿地，土地年限批短一些。以前有些房子土地年限不是70年而是二三十年，很快已經到期了，引起大家的廣泛關注，就是因為這個原因。

回到期房，它的初衷就是為了快速發展房地產而引入的一種模式。只要一小筆資金就可以買地蓋房預售。開發商收回預售款能夠滾動開發，極大提高了效率。大開發商甚至能做到拿地五個月就展開預售。而一旦需要全部運用自有資金髮展，那效率就太低了。

期房對購房者也是有好處的，它的價格更便宜，什麼都是現成的，價格自然會更貴一些。

當然期房是有可能爛尾的，特別是行情差的時候，爛尾的可能性更大。

現在由於調控的原因，有些地方開始要求開發商現房銷售，這對習慣了高槓杆高週轉模式的開發商來說，有點難受。

首先說一下，房產預售的機制不是大陸所創，這是由於上個世紀改革開放後，港澳地區先行發展，在房產方面逐步發展實驗出來的方法，後來被內陸引進，一發不可收拾！

開發商為什麼賣期房？？

1-大家想必知道認籌的意思吧，說了不好聽就是把錢弄一塊，開發商先挖坑，直接預售，每人比如先付10萬，1000套房子就是一個億，有了這錢，開發商才可以繼續建房，或者開始籌備其他專案！

2-開發房地產專案，房產商都需要交保證金的，大概是總專案成本的20%左右，意思就是假如有問題停工了，政府會接盤！暫且別說為什麼很多爛盤沒人管，大家都懂，他們是一家人！！佔用資金太多，預售才可以大大的緩解資金壓力！！

3-可以假如城市的建造，一個地方建好了好，還是說全部建了一半，形勢一片大好？？這是被鼓勵的！！！

理論上來說，是不允許預售樓花的，但是現實往往很骨感，很氣人，爛盤多的沒法說，上訴無門！！！！

買期房主要是開發商要回款，然後拿著購房者的錢來蓋房子，自己根本不要付出成本。所以有這麼好的賺錢方式為什麼還要自己出錢蓋房子呢？

開發商說到底追求的還是盈利問題，而在一個專案的運作過程中如何最大程度的降低風險才是開發商最先要思考的問題，因為只有風險越小開發商才能賺的更多。

而且大家都知道蓋房子是一件很耗錢的事情，開發商在前期拿地要錢，後期開工買各種材料也要錢，請工人也要錢，所以其實開發商都很缺錢，99%的開發商都要從銀行不同程度的貸款。而從銀行貸款需要利息，這會減少開發商的後期利潤，但是如果用購房者的付的首付來蓋房子的話，那麼就不需要付出利息。

但是對於購房者來說，因為期房存在各種問題所以很有可能會出現爛尾的風險，特別是在現在樓市資金收緊的背景下，很多開發商都已經無力支撐專案的開發了，很有可能就會因為資金斷裂而破產。這樣的背景下，如果你還繼續購房期房的話，那麼後期買到爛尾樓的風險真的很大。

這是因為有預售機制存在，就是說開房商先把房屋規劃設計好，而後透過廣告宣傳向購房者預售，購房者需要先支付一定比例的房款。

這樣一來開發商就利用預售提前拿到了錢，再使用這筆錢開始建設房屋了。

這種方法對誰都是有風險的，開發商的風險就是，沒有那麼多人想預購他的房子，那他就拿不到資金去建設，就可能導致他出讓自己拿到的土地，而購房者的風險就是，有可能遇到奸商捲款而逃，最後留下爛尾樓，或者工程建成後由於各種因素導致無法取得產權證。

所以選擇期房，還是需要選擇信譽度高的開發商，避免後期的麻煩。當然了，期房的單價也會比現房略低一點的。

中國的商品房預售制度是從香港引進來的。

這與當時的歷史背景有關。上世紀90年代的時候開發商力量普遍弱小，如果不實行預售制度，沒有開發商願意介入市場，則市場的供需問題根本不會解決。為了保進房地產行業的快速發展，降低開發商資金使用成本、加快建設週期的速度，所以才有了預售制度的出臺，它是順應時代而引進的事物。所以，開發商賣期房的實質就是一個槓桿的原理，利用開發商自身較小的資金來啟動專案，透過預售制度引流大量資金來推動房地產的程序。

所以，只要符合相關的法律法規，並取得合法的預售證，開發商賣兩三年的期房是合法的。

賣期房，誰是最大的受益者？

房地產開發所需要的資金非常龐大，少則幾千萬，多則幾百億；開發週期很長，通常都是以年為單位；再加上人工、材料等鉅額的成本費用，如果沒有預售制度，恐怕能介入到房地產開發的公司少之又少。這會直接影響著整個城市化程序。所以，從一定程式上說，我們所有人都是這種預售制度的受益者。

同時，在房價呈上漲趨勢的情況下，透過預售來購買期房，價格也會更便宜一些。

而最大的受益者是誰呢？自然還是開發商。從拍賣土地的款項支付、到建設工程的帶資、再到以預售方式銷售，他們利用預售期房這個槓桿，解決了資金成本問題，利用較少的資金投入來撬動大規模的運營，以獲取利益的最大化。

買期房，潛在的危險在哪裡？

凡事都有利弊兩端，這種方法亦是如此。開發商的風險就是，沒有那麼多人想預購他的房子，那他就拿不到資金去建設，就可能導致他出讓自己拿到的土地。

而購房者的風險就是，有可能遇到開發商資金鍊斷裂或者捲款而逃，最後留下爛尾樓，或者工程建成後由於各種因素導致無法取得產權證，這對買房者的打擊是致命的。特別是房價趨勢平穩的時候，買期房對消費者來說也沒有價格上的優惠，更是沒有租房來得划算。

香港流行過來的，香港叫“賣樓花”，“炒樓花”，是一種典型的空手套白狼的經營方法，和現在的眾籌一個原理。不過這種經營方式，使開發商儘快獲得無息資金造樓，給購房者也節省了一些成本，購房者也獲得了實惠。弊病就是如果一個完全沒實力的開放商融到的資金有限，蓋不起來樓就會成為爛尾樓，給購房者帶來極大的風險。