物權法規定非常清楚，只要未列入公攤和用於人防的，開發商是有地下車庫所有權的。開發商可以出售，出租，贈與，無償使用等方式給業主使用，一般而言業主在同等條件下比非業主有優先權。

這個問題看似簡單，實際資訊裡太多，涉及到好多概念。簡單來說，就是產權、使用權和管理權的問題。而這幾個概念又分屬於開發商、物業及業主、業委會等的交叉關係中。

一個居民小區，在房子沒有出售前，其產權是開發商的。連同公共設施、公共空間在內都由開發商擁有產權，就是對小區擁有了“主權”。房屋出售後，出售的房子產權發生了轉移，分別轉移到了單個業主的手中，但是，在小區沒有成立業主委員會之前，小區的“主權”仍然是開發商的。開發商透過前期物業公司來行使小區的管理權，也就叫“治權”。只有在小區成立了業主委員會後，小區的“主權”才可以移交到業委會手中，而業主委員會就可以稱為小區的“政權”。小區有了“政權”後，才有條件透過“治權”行使“主權”。

結合題目，首先明確，物業是不可能強賣車位的，最多是受開發商的委託代售車位。這個就是產權的轉移。

至於說不讓家用車進院，這個其實是管理權，或者叫“治權”。因為小區的“主權”沒有移交，因此物業只能聽開發商的。

但是由誰來制定的“不讓家用車進院”這個規定的，其實還是在小區“主權”移交前，由開發商委託或者透過物業公司來制定的。

那業主要怎麼辦呢？坦率的說，在沒有成立小區的“政權”——業委會之前，個體的業主是沒有辦法的，最多就是向相關部門反映或者投訴，但最後也就是一推三二六，起不到多少實質作用。這是我們的經驗總經。

只有在小區透過合法合規的程式，成立了自己的“政權”——業主委員會後，就可以透過業委會制定對小區的停車管理規定了。地面院內如有停車位，或者有空地可以改造成為停車位的情況下，為了方便廣大業主，透過業主大會或者業主代表大會表決決定自己的管理方式，這就叫“自治”。至於說進院停車收不收費，收多少合適，收了後如何使用，也仍然需要業委會透過業主大會或者業主代表大會制定相關的規矩，而不能由開發商或者物業公司說了算。而如何做呢，就得根據小區的實際情況來制定和組織落實。

因此，本人的建議是，為了體現自己的主人翁角色，新入住小區的業主們，還是要主動自覺地參與籌備召開業主大會。有時間、有能力、和熱心的業主們，最好成為發起人，不要老想著讓別人去做這些事情。沒有時間、無法分身的人，不能對熱心的發起人冷嘲熱諷、胡亂猜疑人家抱著什麼目的啦之類的。在你不能當領頭人的時候，也要儘量地支援他們，至少不要當反對派，更不要當攪屎棍，這樣才能儘快的建立小區業主們自己的“政權”——業主委員會，才可能有條件從開發商手中接收小區“主權”，才能行使自己的“治權”。如果自己的“政權”都成立不起來，那小區的管理永遠只會在別人的手中，業主的話語權也就永遠無法體現了。

剛成立的小區業委會，由於經驗、能力等等的不同，也許存在這樣那樣的問題，但是有了總比沒有好。有一個自己的組織去跟開發商、政府相關部門協調聯絡，推進問題的解決，制定小區的各種規矩，那總是好事情。至於出現一些問題，大家互相出出點子，提提建議，總結經驗、吸取教訓、不斷完善就行了，用不著吹毛求疵。

為什麼我會這麼說呢？因為我是一小區的業委會主任，我們就是這樣做的。如今我們的小區，在有關小區的管理規定、規章制度等方面，基本就沒有開發商說話的份了，而物業公司也基本上是按照業委會制定的規矩來執行的。

你的問題裡有幾個問題先跟大家說一下。

一、小區的車位買和賣都是開發商進行的，物業沒有權利也沒有能力能賣車位，最多也就是開放商委託物業進行相關的手續。物業沒有能力阻止開放商賣車位的行為，所以你說物業公司強買強賣車位，其實是物業公司背了黑鍋。

二、小區物業公司不讓業主私家車進入小區裡大致會有三種情況。

1、人車分流。小區有地下車庫，所有私家汽車都不上進入小區。

現在很多地產開發商為了給小區業主更好更安全舒適的生活環境，實行人車分流的小區管理模式，並作為一個賣點進行房屋銷售。很多的業主就是奔著人車分流才購買小區房產，在購買房產簽署前期物業合同的時候就已經簽署了相關協議，這樣的小區裡不讓業主私家車進入小區也是很多業主欣然接受和同意的。

2、為了小區更好的安全和環境，為了更多業主的公區權益，為了小區消防安全，物業公司實行人車分流模式，不讓非特殊原因的私家車輛進入小區停放，可以停放地下車庫。

現在很多高檔一點的小區都會實行人車分流模式，這也是很多業主都贊同的模式。小區可以隨意停放私家車輛真的好嗎？對小區孩子危險不說，還會造成很多的問題。比如亂停亂放、擁堵路口、噪音擾民、消防隱患、佔用公共空間、給行人帶來不便等很多問題。尤其是小區車輛擁堵會造成消防車、救護車等特殊車輛無法進入小區的現象，所以人車分流未必就是一件不好的事情。

3、小區有地下車庫，但是沒買車位的業主不讓進入地下車庫。

像你所說的這種問題，要說怎麼辦。最好的方法就是召開業主大會，成立自己的業主委員會。由業主大會投票決議到底讓不讓小區業主的私家車隨意進入小區停放，如果業主大會投票決議透過，那就再由業主大會授權給業委會，讓物業公司執行業主大會決議。如果物業公司不聽從安排，那麼就更換或者解聘這個物業公司。

什麼叫強賣？這車位能不能確權！地下車庫車位？地面停車位？地下車庫車位產權有3種，1、車位走了公攤面積的，產權歸業主。2、車位沒有走公攤面積的，產權歸產權單位。3、人防工程的車位，歸民防局管，只能租賃不能出售。地面車位商品住宅小區，歸業主。房改房小區地面車位歸產權單位！

是不是你經過售樓部，他們都拿刀來架在你脖子上逼你去買房帶車位？我覺得你提出這問題像3歲小孩，你知道是帶車位賣你可以不去買！

“城市打黑應從整頓物業開始”？

皮皮寵PPPet

15小時前 · 寵物影片達人

這番話不是沒有道理，如果僅僅只是在網上進行一下搜尋，我們都能發現不少人反映物業涉黑的帖子，儘管有些描述危言聳聽，但卻實實在在存在一些突出問題。

當下，不少城市小區業主與物業公司的矛盾越來越深，不論有多大的城市竟然都是如此。尤其是有些小區物業在與業主的衝突中，竟然引來社會混混參與其中，這個性質可能就比較嚴重了。

近日，走訪中有群眾反映，有四個居民小區，因為車位問題，業主與物業公司發生衝突，正在交涉處理之時，物業公司竟然電話打來一夥“社會混混”，多達數十人，氣勢洶洶。這種現象較為普遍，讓一些業主敢怒不敢言。

還有，有業主對物業公司服務不太滿意，有人提出要選舉業主委員會，或者想透過業主大會解聘物業公司。結果是遭遇物業公司的百般阻撓，甚至有不少人遭遇“社會混混”的威脅與毆打。所以有群眾就說，這樣的一些物業，不是黑社會是什麼？

更有一些業主反映，他們在裝修新房的時候，就遭到過“沙霸”。更為惱怒的是，這些“沙霸”都與物業公司相勾結，共同欺負業主。這種事情還常常見諸媒體曝光。

這樣的一些現象，當然已經涉及到黑惡問題，有的可能還很嚴重。如何預防和防止這些問題？一是要解決物業公司的定位問題。就是要從管家到服務生的轉變，不能讓業主花錢請個大爺。

二是前期物業不能直接由開發商指定，而要交給社群來管理。然後透過程式由業主大會自主選定。

三是應該明確居民小區由社群、街道辦事處進行管理，物業公司也要服從於社群、街道辦事處管理。

四是住宅小區必須要透過社群、街道辦事處的審查驗收，否則不能對外進行銷售，也不能透過驗收。

五是要在物業領域加大掃黑除惡力度，還小區一片安寧

沒有辦法。武漢泛海國際桂海園地下車位均價30萬元，單價五萬了，遠超正常範圍。業主覺得不合理，向房管，物價部門都反映過。均表示這是市場行為，政府監管部門干涉。建議成立業主委員會協商，大家懂的，業主委員會成立沒個一年，兩年是不可能的。很多人就算不認可價格，因為要停車，只能接受不合理價格。

凡是涉及車位問題，別把物業公司牽扯進來。物業公司表示不背鍋。除了地面車位屬於公攤面積，歸全體業主共有。地下車庫權屬比較複雜，但是出租或出售也只有開發商有操作的權力，合不合法是另外一回事。物業公司最多是受開發商委託面向業主辦理而已，主體物件都搞不清楚的人，又如何透過法律手段維護自己的權益呢！

怎麼能叫強賣？你不買不讓你進小區裡嗎？不可能吧！說話別那麼較勁好吧！你沒有車非讓你買個車位嗎？也不可能吧！

把物業狗趕出小區，業主們不須狗兒守門。主人自力自主。這些物業狗吃主人們又吃工人們和保安狗兒，把工人們當成奴隸使用做十幾小時工作。給過去的地主有什麼區別嗎。