大型商業地產專案規劃設計流程解析：
一、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產專案建築規劃設計的第一個環節，也是專案整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響專案未來的發展前景。本環節主要是透過 市調對專案進行可行性分析，確定專案定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
（一）立地選項
在進行專案立地選項過程中，需要透過詳細 而周密的市場調查對專案進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定專案進行投資決策、融資、制定專案初步設計、專案立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規範專案建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業地產專案的可行性研究要以質量、專案商業屬性控制為核心，對專案的規模、建設標準、功能佈局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學
分析。
定位是專案入市的第一步，是商業地產專案設計的第二個環節。專案定位是在專案市調及可行性分析的基礎 上回答專案“是什麼、做什麼、如何做”的問題。要對 專案科學定位，首先要對專案進行科學的分析，分析專案自身及資源條件，主要方式是對專案進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析後，對專案以下七個方面進行定位：
1、專案業態定位——明確專案的業態，回答專案是什麼的問題。
2、專案功能定位——明確專案的基本服務功能，回答專案可以做什麼的問題。
3、專案主題定位——明確專案的主題，回答專案應該做什麼的問題。
4、專案形象定位——明確專案的形象，回答專案的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、專案目標客戶定位——明確專案資源優勢，回答專案如何整合資源，提升專案商業價值的問題。
6、專案目標消費群體定位——明確專案為誰服務，回答專案生存、發展的問題。
7、專案戰略定位——確定專案整體開發規劃思路與目的，回答專案運營模式的問題。
在專案七個方面的定位中，專案目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行專案目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業專案的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，專案最終的結果肯定是失敗的。明確了專案目標消費群體定位，才能設定專案的功能組合。
（二）商業規劃
商業規劃就是對專案物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業專案由於體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閒、觀光、文化、娛樂、 餐飲等多種功能，其功能和業態複合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅專案的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環節中，功能組合及分割槽設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務物件，再按經營業態和服務功能需求進行建築規劃與設計，否則專案建成入市以後改建的費用會大
大增加。在建築設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合專案特徵、定位以及專案所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃專案各零售業態營業面積的比例。
商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、專案交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專櫃分割規劃、樓層品類/功能規劃。
二、建設方案規劃設計
建設規劃設計是專案商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在專案定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成後進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮專案的商業屬性、定位以及專案的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建築屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1、城市基礎設施發展狀況。
2、城市未來規劃發展趨勢。
3、專案主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
專案建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建築方案設計、商業裝置設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標誌著一個大型商業地產專案建築設計的基本完成，在專案建設和招商、營銷的過程中，方案需要區域性調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
三、商業空間裝飾方案設計
在完成了專案商業方案設計和建設方案設計後，專案的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據專案定位、功能、建築空間限定的要求，結合物業的建築藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閒、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面佈置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、牆面效果、衛生間效果、扶
梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
四、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：
外立面形象設計：商業建築外立面設計、商業建築外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。
外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
五、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建築室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專櫃形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專櫃/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務檯設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專櫃/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。
六、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，並不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了專案硬體建設設計工作，專案的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產專案的整體設計是至關重要的，是專案運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規範。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、
業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
七、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是專案商業規劃設計的最後一個環節，是在專案定位的要求下進行的，解決專案提供什麼服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對專案後期的整體運營會產生很大的阻力，影響專案的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮專案經營的經濟效益與專案形象定位要求的關係，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。
商業地產的商業屬性不同於住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建築的商業屬性，並進行科學的規劃設計，這樣才能保證專案商業價值的真正實現。
大型商業地產專案規劃設計流程解析：
一、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產專案建築規劃設計的第一個環節，也是專案整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響專案未來的發展前景。本環節主要是透過 市調對專案進行可行性分析，確定專案定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
（一）立地選項
在進行專案立地選項過程中，需要透過詳細 而周密的市場調查對專案進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定專案進行投資決策、融資、制定專案初步設計、專案立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規範專案建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業地產專案的可行性研究要以質量、專案商業屬性控制為核心，對專案的規模、建設標準、功能佈局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學
分析。
定位是專案入市的第一步，是商業地產專案設計的第二個環節。專案定位是在專案市調及可行性分析的基礎 上回答專案“是什麼、做什麼、如何做”的問題。要對 專案科學定位，首先要對專案進行科學的分析，分析專案自身及資源條件，主要方式是對專案進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析後，對專案以下七個方面進行定位：
1、專案業態定位——明確專案的業態，回答專案是什麼的問題。
2、專案功能定位——明確專案的基本服務功能，回答專案可以做什麼的問題。
3、專案主題定位——明確專案的主題，回答專案應該做什麼的問題。
4、專案形象定位——明確專案的形象，回答專案的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、專案目標客戶定位——明確專案資源優勢，回答專案如何整合資源，提升專案商業價值的問題。
6、專案目標消費群體定位——明確專案為誰服務，回答專案生存、發展的問題。
7、專案戰略定位——確定專案整體開發規劃思路與目的，回答專案運營模式的問題。
在專案七個方面的定位中，專案目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行專案目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業專案的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，專案最終的結果肯定是失敗的。明確了專案目標消費群體定位，才能設定專案的功能組合。
（二）商業規劃
商業規劃就是對專案物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業專案由於體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閒、觀光、文化、娛樂、 餐飲等多種功能，其功能和業態複合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅專案的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環節中，功能組合及分割槽設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務物件，再按經營業態和服務功能需求進行建築規劃與設計，否則專案建成入市以後改建的費用會大
大增加。在建築設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合專案特徵、定位以及專案所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃專案各零售業態營業面積的比例。
商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、專案交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專櫃分割規劃、樓層品類/功能規劃。
二、建設方案規劃設計
建設規劃設計是專案商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在專案定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成後進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮專案的商業屬性、定位以及專案的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建築屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1、城市基礎設施發展狀況。
2、城市未來規劃發展趨勢。
3、專案主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
專案建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建築方案設計、商業裝置設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標誌著一個大型商業地產專案建築設計的基本完成，在專案建設和招商、營銷的過程中，方案需要區域性調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
三、商業空間裝飾方案設計
在完成了專案商業方案設計和建設方案設計後，專案的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據專案定位、功能、建築空間限定的要求，結合物業的建築藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閒、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面佈置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、牆面效果、衛生間效果、扶
梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
四、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：
外立面形象設計：商業建築外立面設計、商業建築外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。
外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
五、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建築室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專櫃形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專櫃/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務檯設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專櫃/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。
六、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，並不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了專案硬體建設設計工作，專案的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產專案的整體設計是至關重要的，是專案運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規範。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、
業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
七、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是專案商業規劃設計的最後一個環節，是在專案定位的要求下進行的，解決專案提供什麼服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對專案後期的整體運營會產生很大的阻力，影響專案的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮專案經營的經濟效益與專案形象定位要求的關係，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。
商業地產的商業屬性不同於住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建築的商業屬性，並進行科學的規劃設計，這樣才能保證專案商業價值的真正實現。